La situation financière : le point clé à considérer avant un achat

Pour une résidence principale, le choix entre l'achat et la location dépend en premier lieu de la situation professionnelle et financière du principal concerné. Son emploi est-il stable ? Dispose-t-il d'une épargne ? Dispose-t-il de revenus subsidiaires ?

Dans un contexte de hausse du taux d'emprunt, les banquiers décident aujourd'hui à la place de nombreux emprunteurs. En effet, de plus en plus de dossiers de demande de prêt immobilier sont aujourd'hui refusés par les établissements de crédit. En effet, du fait de leur profil, certains demandeurs dépassent le taux d'usure et sont automatiquement inéligibles.

Même si vous avez les possibilités financières d'acheter une maison ou un appartement, il est primordial de prendre en compte les contraintes de la propriété. En effet, toute acquisition précipitée risque d'aboutir à une revente anticipée du bien, lui faisant potentiellement perdre sa valeur tout en occasionnant des frais importants. Voici les différentes charges à assumer en tant que propriétaire :

• La taxe foncière, dont le montant risque d'augmenter dans de nombreuses communes au cours des prochaines années ;
• Le coût du crédit immobilier, avec un amortissement qui peut durer jusqu'à 20 ou 25 ans ;
• La taxe d'habitation ;
• Les travaux de rénovation et d'entretien.

Même en tant que propriétaire, vous avez ainsi des charges périodiques à honorer. Prenez le temps d'estimer leur montant avant de vous lancer dans un achat immobilier.

La location en 2024 : des atouts et des contraintes

Si vous ne remplissez pas les conditions nécessaires pour accéder à la propriété ou si vous hésitez encore à acheter, louer un appartement ou une maison présente de nombreux avantages. 

En premier lieu, vous bénéficiez de la souplesse du statut. En effet, en fonction de vos projets de vie, vous pourrez mettre un terme au bail et partir. C'est également le cas si vous faites face à des difficultés inattendues. En fonction des localités, le préavis varie d'un à trois mois. 

Pour cette année 2024, louer un logement vous donne également accès à des quartiers autrement inaccessibles. En effet, grâce aux politiques de défiscalisation menées il y a quelques années (Pinel, Duflot, Girardin…), les quartiers les plus tendus de plusieurs grandes villes bénéficient d'un loyer plafonné. Cet avantage peut être mis à profit pour rapprocher le lieu de résidence et de travail. 

Des contraintes pèsent néanmoins sur la location d'un bien. Vous ne pourrez ainsi pas aménager en profondeur la maison ou l'appartement. Les grands travaux doivent en effet obtenir l'accord préalable du propriétaire. L'état des lieux exige notamment que vous remettiez le bien loué dans l'état similaire à son début d'occupation. Il faut également savoir qu'à la fin du contrat de bail, le propriétaire peut choisir de ne pas le reconduire, vous obligeant de fait à déménager. 

Dans un contexte où l'offre est généralement inférieure à la demande, cela pose le problème de la recherche d'un autre logement à louer. Néanmoins, comme un bail dure généralement 3 ans, vous pourrez anticiper le déménagement, d'autant que le propriétaire a le devoir légal de vous prévenir 6 mois avant et doit justifier d'un motif reconnu par la loi (vente ou reprise pour habitation).

Acheter en 2024 : envisageable avec un apport initial conséquent

Après plusieurs années de hausse constante, le marché immobilier français enregistre cette année un fléchissement de son prix immobilier moyen. Selon Notaires de France, le nombre de transactions enregistrées au mois de février a connu une baisse de 8,1 % sur un an. Le prix continuera à progresser, mais de manière bien moins importante qu'au cours des dernières années. Les estimations annoncent une stabilisation du prix des biens anciens à +0,2 %. 

Si vous disposez d'une épargne pour acheter une maison ou un appartement cash, le moment est opportun. De même, si vous pouvez apporter un montant initial, vous obtiendrez plus facilement un emprunt. 

En minimisant le capital emprunté, vous éviterez de supporter le coût élevé du prêt immobilier. En effet, selon les données communiquées dans l'indicateur de la Banque de France publié en mai 2023, le taux de crédit moyen pour un prêt sur 20 ans est de 3,39 % pour le premier trimestre 2023. Il y a un an pour la même période, ce taux était de 1,8 %. En passant par un courtier comme CAFPI, vous réussirez à négocier un meilleur taux, mais la conjoncture nous éloigne des contextes propices à l'accession. 

En 2024, préférer l'achat à la location dépend aussi de la zone d'implantation. Si vous avez décidé de changer de vie pour une région moins tendue, comme dans les petites villes et les zones rurales, la meilleure option est l'achat. Dans les villes, il faut comparer la tension locative et la tension immobilière. Parmi les villes les moins chères actuellement, on peut citer Maubeuge qui affiche un prix au m² de 1.126 euros (-9 % en un an), Saint-Quentin (1.159 euros/m²) et Châlons-en-Champagne (1.717 euros/m²).

Louer ou acheter : pensez au gain de superficie

Si vous êtes en quête de confort et que vous hésitez encore entre la location et l'achat, prenez en considération la superficie dont vous bénéficierez avec le budget que vous pourrez allouer. En fonction de la ville, un loyer offre ainsi un bien d’une plus grande superficie comparée à un achat immobilier à mensualité équivalente. Incluez toutes les charges courantes dans le comparatif pour dégager un aperçu clair. 

Si le résultat aboutit à des montants équivalents, faites le choix du cœur. Souhaitez-vous, comme 60 % des Français, accéder à la propriété ou désirez-vous disposer d'une marge de liberté pour les années à venir ? La réflexion s'impose. 

Investissement locatif : un placement toujours apprécié des Français

Pour éviter à leur épargne de dormir et de subir de plein fouet le poids de l'inflation, de nombreux investisseurs français décident de placer leur patrimoine dans la pierre. Celles et ceux qui ne disposent pas d'un capital pour l'achat d'une maison ou d'un appartement peuvent toujours se tourner vers une SCI (société civile immobilière) pour tirer parti de l'effervescence du marché locatif. 

Si vous souhaitez acheter votre bien et non des parts, il faut se poser la question sur la nature de l'investissement locatif que vous souhaitez effectuer. Vous pourrez en effet opter pour une location nue ou meublée. Chaque type de placement a ses avantages et ses contraintes.

Un bien loué nu offre ainsi une gestion locative plus simple. Vous faites un état des lieux au moment où un locataire prend possession du bien. Il devra par la suite en jouir de manière responsable. Louer un appartement ou une maison nue offre également l'avantage de la stabilité. Les locataires l'utilisent généralement comme résidence principale et y restent pour une longue période. 

Louer meublé permet de bénéficier d'un rendement plus élevé en règle générale. L'essor du tourisme après la période post-Covid a en effet relancé l'intérêt pour ce type de location, plus particulièrement si vous jouissez d'un emplacement avantageux. En plus des destinations traditionnelles comme la mer, la montagne et les villes historiques, la campagne gagne aujourd'hui en popularité. Le tourisme vert et rural bondit ainsi de 16 %. 

La location meublée occasionne néanmoins une gestion locative plus contraignante. Vous devrez en effet entretenir votre équipement de confort pour être à niveau sur le plan légal et pour séduire les nouveaux locataires. La période locative courte implique également une stratégie de communication pour attirer de nouveaux locataires. 

La fiscalité des locations nues et meublées diffère. Un bien loué nu génère ainsi des revenus fonciers, tandis qu'une location meublée produit des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il faut en tenir compte dans l'imposition de votre patrimoine.