Qu’est-ce que la loi monuments historiques ? 

La loi Monuments historiques du 31 décembre 1913 a pour objectif de favoriser la restauration de l’architecture en France et la conservation du patrimoine national. De nombreux biens de grande valeur architecturale, historique ou artistique se détériorent au fil du temps.

Un dispositif de défiscalisation des travaux réalisés sur les monuments historiques favorise leur conservation et leur restauration. 

Les critères d’un monument historique

Le bien immobilier doit donc correspondre à certains critères en amont : 

• être classé Monument historique ; 
• être inscrit à l’Inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH) ; 
• faire partie du patrimoine national pour avoir obtenu le label de la Fondation du patrimoine (le bien doit être visible depuis la voie publique) ou en raison d’un caractère historique ou artistique particulier, reconnu par le ministère de l’Économie et des Finances (le bien doit alors être ouvert au public).

Attention, vous pouvez acquérir un bien situé sur un site classé, sans que votre bien ne soit lui-même classé. Il sera alors impossible de profiter des avantages fiscaux des monuments historiques. 

Différence avec la loi Malraux 

La loi Malraux du 4 août 1962 vient compléter la loi Monuments historiques en faveur des nombreux biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés. Le dispositif de la loi Malraux est différent de celui de la loi Monuments historiques. En effet, l’article Article 199 tervicies du Code général des impôts (CGI) prévoit une réduction d’impôt limitée à 30 % des dépenses. 

Quelle défiscalisation pour un monument historique ? 

La loi Monuments historiques prévoit une défiscalisation de la totalité des travaux. Cette défiscalisation prend la forme d’une réduction d’impôt sur les travaux de restauration, les travaux d’entretien et de rénovation.

Il n’existe aucun plafond pour cette réduction d’impôt ! Ainsi, vous pouvez déduire la totalité des travaux de votre revenu global imposable. Toutes les dépenses payées pour les travaux d’entretien et de rénovation sont déductibles de votre impôt sur le revenu (IR), jusqu’à un maximum de 45 % dans la dernière tranche d’imposition.

Les charges de restauration et d'entretien du bien immobilier Monuments Historiques, plus les intérêts d’emprunt liés à l’achat et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers. Le déficit résultant est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement. En outre, cette défiscalisation ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Attention : si vous n’ouvrez pas au public votre monument historique plus de 40 ou 50 jours par an (sous conditions), la réduction d’impôt est plafonnée à 200 000 euros par an.

Cette réduction d’impôt est ouverte à tout contribuable imposé en France. Elle est surtout intéressante si vous êtes imposé dans les tranches supérieures d’IR.

Enfin, sachez que vous disposez d’autres avantages fiscaux si vos héritiers ou donataires signent une convention à durée indéterminée avec le ministère de la Culture. Vous bénéficiez alors d’une exonération des droits de succession et des droits de mutation suite à une donation de votre vivant.

La loi prévoit une obligation de conservation pendant plus de 15 ans, à compter de l’acquisition du bien.  En outre, la vente, la donation, le legs, la transformation ou la démolition d’un bien classé Monument historique ou inscrit à l’ISMH sont assujettis à une autorisation préalable du ministère de la Culture.

Les conditions pour bénéficier de la loi monuments historiques

Disposer d’un bien classé monument historique ne suffit pas pour avoir une réduction d’impôt. 

Les travaux

La loi Monuments historiques impose quelques règles relatives aux travaux : 

• Vous avez obtenu une autorisation spéciale de travaux ou une déclaration d’utilité publique. 
• Vous êtes le propriétaire ou un groupement de propriétaires réuni en ASL (association syndicale libre). 
• Vos travaux respectent les prescriptions de l’ABF (architecte des bâtiments de France). Ce dernier valide les travaux mais peut exiger des modifications ou la réalisation de travaux complémentaires pour assurer la sauvegarde du bien classé. 

Les dépenses

Peuvent profiter d’une réduction d’impôt au titre de la loi Monuments historiques en 2024 : 

• les dépenses d’entretien et de réparation ; 
• les dépenses d’amélioration des locaux ; 
• les frais de gestion, de garde et de procédure ; 
• les charges de copropriété ; 
• les primes d’assurance ; 
• les impôts ; 
• les intérêts d’emprunt et les frais liés au prêt.

La particularité de ce dispositif de défiscalisation réside dans le fait que les charges de restauration et d'entretien du bien immobilier sont déductibles à 100 % des revenus fonciers, et il en est de même pour les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition du bien immobilier et ceux liés à un prêt travaux.

Plus précisément, 3 situations sont envisageables : 

1. Vous ne générez aucune recette

Les dépenses d’entretien et de réparation ainsi que les travaux sont déductibles du revenu global. La déductibilité des autres charges dépend de l’ouverture au public (selon les modalités précisées en début d’article) : 

• déductibilité à 100 % si le monument historique est ouvert au public ; 
• déductibilité à 50 % dans les autres cas.

2. Le bien est occupé par le propriétaire et génère des recettes

Dans cette situation, le propriétaire doit distinguer les dépenses liées à la partie du bien occupé des autres dépenses. Les premières sont déductibles en totalité du revenu global. 
Les secondes servent à calculer les revenus fonciers imposables, en déduction des recettes locatives et des droits d’entrée perçus lors des visites. En cas de résultat net négatif, le déficit foncier vient s’imputer sans limitation sur le revenu foncier.  

Si le bien est ouvert à la visite, l’administration fiscale admet qu’une fraction égale à 25 % du total des charges soit déductible du revenu global du propriétaire. 

3. Le bien génère des recettes mais n’est pas occupé par le propriétaire

Si le monument historique est mis en location, toutes les charges viennent s’imputer sur les revenus fonciers. En cas de déficit, il s’impute sur le revenu global sans limite. Notez que rien n’interdit de louer à ses enfants ou à des membres de son foyer fiscal.

Si l’immeuble n’est pas loué, les recettes issues des visites sont soumises au droit commun, après avoir déduit les charges relatives aux visites (personnel, guide, etc.). Un abattement complémentaire de 2 290 € est possible en présence de parc ou jardin (1 525 € en absence d’espace extérieur). 

Comment investir grâce à la loi monument historique ? 

Pour obtenir un crédit immobilier destiné à financer l’achat ou la rénovation d’un bien classé Monument historique, vous devez maîtriser en amont la réglementation. Cette connaissance rassure le banquier. 
Faites-vous aider par un courtier CAFPI pour trouver le prêt immobilier le plus adapté aux meilleures conditions.

Vous constituez ainsi un patrimoine de prestige, lié à votre passion pour les vieilles pierres. Avec le développement du tourisme en France, vous pouvez générer des revenus complémentaires tirés des visites. Investir dans les Monuments historiques dépasse donc le cadre d'un investissement immobilier classique.