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La réglementation du crédit immobilier

La réglementation du crédit immobilier La réglementation du crédit immobilier

Au fil des années, pour réglementer le crédit immobilier, les lois et dispositifs se sont succédés. Au programme : plus de protection pour les consommateurs en matière de crédit, plus de transparence dans l’octroi de prêts, des relations simplifiées entre clients et banques, ou encore dispositifs de défiscalisation pour réduire ses impôts.
Certains textes sont propres au crédit immobilier ou à l’assurance de prêt. D’autres ont une vocation plus générale mais intègrent des dispositifs qui impactent la réglementation du crédit immobilier ou de tout projet d’acquisition dans l’ancien ou dans le neuf.

Suivez-nous parmi toutes ces réglementations, pensées pour mieux vous informer et vous protéger, en amont de tout achat immobilier.
La réglementation du crédit immobilier est dense et très souvent modifiée au cours d’une législature. Les textes intègrent en général le Code de la consommation, le Code général des impôts ou le Code de la construction et de l’habitat. Toutefois, ils demeurent souvent connus sous le nom de leur initiateur, qu’il soit ministre ou parlementaire. Cette page est donc appelée à évoluer très souvent.

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La loi Pinel

Bien connu, le dispositif Pinel permet de réduire ses impôts pour tout investissement dans le neuf. Il donne droit à des réductions d’impôts si le logement répond à plusieurs critères, et selon la durée de location du bien. Attention, les loyers sont plafonnés, tout comme les revenus des locataires, et toutes les villes de France ne sont pas éligibles à la loi (seules les investissements immobiliers en zones A, Abis et B1 sont éligibles). 

Le dispositif Pinel est donc exclusivement un texte d’incitation fiscale pour les investisseurs immobiliers et pour encourager la construction de logements neufs. Les réductions d’impôt obtenues suite à un investissement en loi Pinel deviennent moins intéressantes en 2023 et 2024, qui devrait être la dernière année sauf nouvelle prolongation du dispositif.

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La loi Hamon

Mise en vigueur en 2015, la loi Hamon permet d'assouplir les procédures de résiliation de contrats d'assurance. La concurrence est ainsi favorisée notamment dans le secteur du crédit immobilier. Elle permet ainsi à tout assuré de résilier son contrat sans frais ni pénalités.

La loi Hamon est désormais complétée par la loi Lemoine “pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l'assurance emprunteur”, votée le 28 février 2022. Le changement d’assurance emprunteur peut intervenir à tout moment depuis le 1er juin 2022 pour les nouveaux prêts et à compter du 1er septembre 2022 pour les prêts déjà en cours de remboursement.

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La loi Lagarde

Créée en 2010 pour encore mieux protéger et informer le consommateur, la loi Lagarde concerne aussi bien les crédits immobiliers que les crédits à la consommation. La loi Lagarde a transposé la Directive européenne sur le crédit bancaire. Elle a instauré une réglementation plus stricte pour les banques, et plus particulièrement encadré leurs offres d’assurance emprunteur. 

La loi Lagarde contraint ainsi les banques à fournir une fiche d’information standardisée sur l’assurance emprunteur et ouvre les possibilités de délégation d’assurance. Elle sera complétée en 2015 par la loi Hamon et en 2022 par la loi Lemoine pour ouvrir plus largement la possibilité de changer d’assurance emprunteur à tout moment.

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La loi Macron

En 2015, la loi Macron apporte bon nombre de mesures concrètes pour le secteur immobilier parmi les 308 mesures : par exemple, un délai de rétractation allongé, des préavis de départ réduits et le développement de logements intermédiaires. La loi Macron s’intéresse aussi à la location, aux demandes d’urbanisme et de permis de construire, ainsi qu’à la tarification des émoluments de notaires. Elle précise certains points de la loi Alur votée l’année précédente. 

Sans oublier la mobilité bancaire, désormais simplifiée avec la banque en capacité de gérer votre changement de domiciliation bancaire, et garantissant plus d’informations et de transparence au client. Un mandat de mobilité permet au particulier de confier les opérations de changement à sa nouvelle banque. Ce peut être le cas lors de l’obtention d’un crédit immobilier lorsque l’emprunteur souhaite domicilier ses revenus au sein d’un seul établissement bancaire.

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La loi Scrivener

Elle réglemente l’obtention d’un crédit immobilier en rendant obligatoire certains éléments sur l’offre préalable de prêt et elle instaure un délai de réflexion pour examiner tranquillement l’offre de prêt : la loi Scrivener informe et protège l’emprunteur. Cette loi s’applique à tous les prêts, pour toutes les opérations immobilières et quel que soit le bien acquis.

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La loi Neiertz

Lutte contre le surendettement, responsabilisation des prêteurs et des emprunteurs, et gestions des solutions pour sortir du surendettement : la loi Neiertz, bien qu’abrogée en l’an 2000, garde encore des dispositions en vigueur.

Elle offre notamment la possibilité à un individu en surendettement de déposer un dossier auprès de la Commission de surendettement de son département, afin de rééchelonner ses dettes ou regrouper ses crédits. En amont, la loi met l’accent sur la solvabilité de tout emprunteur avant l’accord d’un prêt.

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La loi Murcef

Dans une démarche de transparence et de simplification, la loi Murcef réglemente les relations entre banques et clients depuis 2001. De nombreuses procédures entre les deux parties sont simplifiées et encadrées pour éviter les abus. 

Elle interdit donc la perception de fonds pour les intermédiaires, mais elle protège également les clients en cas d’évolution des tarifs de la banque. Concernant les chèques sans provision, elle revoit à la baisse les pénalités. En matière de crédit immobilier, la loi Murcef interdit la perception de sommes de toute nature par un intermédiaire en prêt, avant la mise à disposition des fonds par la banque à l’emprunteur.

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La loi Carrez

La superficie d’un bien immobilier étant un facteur déterminant de son prix d’achat, la loi Carrez est venue réglementer cet indicateur en 1996. Le vendeur est donc obligé de fournir la superficie Carrez réalisée par un diagnostiqueur professionnel. Cette superficie du bien immobilier vendu est indiquée dans le compromis de vente et l’acte authentique. L’acheteur peut alors comparer le prix du bien par rapport à sa superficie. 

Cependant, le calcul en loi Carrez s’applique aux biens situés en copropriété, et de 8m2 minimum avec une hauteur sous plafond supérieur à 1,80 m. Et de nombreuses exclusions sont à prendre en compte dans le calcul. La superficie Carrez est une notion différente de la surface habitable ou de la surface de plancher. La loi Carrez est un texte important pour l’acquisition d’un bien ancien en copropriété mais ne concerne pas directement le crédit immobilier.

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La loi ALUR

Pour favoriser l’accès au logement, tout en réglementant les locations, la loi ALUR a été créée en 2014. On retrouve, parmi les mesures, l’encadrement des loyers en zones tendues, le plafonnement des frais d’agence immobilière selon l’emplacement du bien, ou encore le plafonnement du dépôt de garantie et la diminution du délai pour le rendre au locataire. 

La création d’un modèle de contrat de location et la remise obligatoire d’une notice d’information simplifient les relations bailleurs / locataires et intéressent les investisseurs immobiliers. Côté location meublée, l’obligation de fournir un diagnostic immobilier est instaurée. Enfin, la loi Alur s’intéresse aux copropriétés et aux syndic mais surtout à la décence des logements proposés par certains bailleurs.

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La loi Denormandie

Créée en 2019, la loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation, soumis à conditions notamment la mise en location un bien ancien, entièrement réhabilité. La réduction d’impôt dépend alors du montant de l’investissement, de la durée de location du bien, mais aussi de sa zone géographique. 

Elle concerne les logements anciens de 245 villes de France, et les réductions d’impôts s’étendent de 12 à 21 %, pour des durées de location de 6, 9 ou 12 ans. Le dispositif de réduction d’impôt Denormandie est appelé à prendre fin le 31 décembre 2023.

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La loi SRU

Pensée en 2000 pour améliorer le droit de l’urbanisme et du logement en France, la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) impose à certaines communes de compter minimum 20 % de logements sociaux. 

Une autre mesure de cette loi prévoit qu’un délai de rétractation de 7 jours est attribué à chaque acquéreur d’un bien immobilier pour pouvoir renoncer à son achat, sans justification. Ce délai de rétractation est passé à 10 jours avec la loi Macron pour les acheteurs particuliers en 2015.

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La loi ELAN

Élaborée afin de faciliter la construction répondant ainsi au besoin de nouveaux logements, la loi ELAN pour l’évolution du logement et l’aménagement numérique est votée en 2018. Ce texte permet également de rendre plus facile l’accès à la propriété aux locataires HLM. 

C’est une loi qui encadre également davantage les loyers et permet la mise en place de baux « Nouvelle génération » s’adaptant ainsi davantage aux évolutions de la vie telle que la mobilité professionnelle. Elle a pour objectif d’encadrer les locations saisonnières type Airbnb au-delà de 120 jours par an. Découvrez tous les aspects de cette loi très complète.

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Marc Pilette
Par Marc Pilette le 12/12/2017
Mis à jour le 18/08/2022
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