Lorsque vous empruntez pour acheter un bien immobilier, vous pouvez entendre parler de la loi Scrivener. Rédigée dans le but de protéger les emprunteurs, cette loi du 10 janvier 1978 a été amendée plusieurs fois pour répondre aux évolutions du secteur immobilier. Loi incontournable du monde du crédit, elle est désormais intégrée dans le Code de la consommation. Elle prévoit plusieurs mesures pour protéger les emprunteurs qui s’apprêtent à signer une offre de prêt, notamment en matière d’information et de délai de réflexion. Elle les protège également en cas de refus de prêt, mais aussi en cas de retard dans la construction d’un logement, ou en cas de remboursement anticipé du crédit. Découvrez comment.

Quels sont les objectifs de la loi Scrivener ?

Pour beaucoup d’emprunteurs, une offre de prêt peut être un document difficile à déchiffrer. Avant la Loi Scrivener, c’était même un document assez obscur ! En effet, dans les offres de prêt, les banques ne détaillaient pas assez clairement les différentes conditions d’emprunt, telles que le taux d’intérêt, les modalités de remboursement, ou encore, le coût de l’assurance de prêt.

Or, être mal informé sur son crédit, c’est prendre le risque de potentiellement se retrouver en situation financière difficile, voire en situation de surendettement. C’est la raison pour laquelle le gouvernement a souhaité garantir plus de clarté aux emprunteurs en adoptant la loi Scrivener. Elle a ainsi été promulguée en 2 volets : la loi Scrivener 1 en 1978 et la loi Scrivener 2 en 1979.

Qui est concerné par la loi Scrivener ?

Les deux volets de la loi Scrivener lui permettent d’être appliquée à de nombreux types de crédits.

La loi Scrivener 1 concerne les crédits à la consommation ainsi que les crédits travaux d’un montant inférieur à 75 000 €. Le deuxième volet s’applique aux crédits immobiliers supérieurs à 21 500 € qui servent à financer l’achat ou la construction d’un logement ou un bien à usage mixte (bien à usage d’habitation et à usage professionnel). 

Elle vise à protéger les particuliers qui souhaitent souscrire à un crédit pour : 

  • l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire ;
  • un investissement locatif ;
  • l’achat d’un terrain à construire et la construction d’un logement ;
  • le financement de travaux de rénovation.

Une obligation pour les banques d’informer les emprunteurs

La loi Scrivener stipule que tout emprunteur incarné par une personne physique doit recevoir de la part du prêteur (la banque) un certain nombre d’informations. Celles-ci doivent être formulées par écrit directement dans l’offre de prêt : 

  • Le nom de chaque partie : l’identité de l’emprunteur, du prêteur, et si nécessaire de la caution bancaire (si l’emprunteur a souscrit à une caution personnelle) ;
  • Le type de prêt souscrit : prêt amortissable, prêt in fine, prêt conventionné, prêt d’accession sociale, PTZ, etc. ;
  • La destination du prêt : achat d’une résidence principale ou secondaire, d’un bien neuf ou ancien, d’un terrain à construire, etc. ;
  • Les modalités du prêt : montant emprunté, date de mise à disposition des fonds, TAEG, durée, etc. La loi Scrivener a d’ailleurs permis de remplacer le TEG par le TAEG, qui donne des informations plus précises sur le coût total du crédit ;
  • La durée de validité de l’offre et modalités d’acceptation. La durée de l’offre doit être supérieure à 30 jours et un délai de réflexion obligatoire de 10 jours doit être respecté ;
  • Le tableau d’amortissement avec les dates, le montant global à rembourser à chaque échéance détaillant la part de remboursement du capital et les intérêts ;
  • La garantie souscrite par l’emprunteur : type de garantie envisagée, coût de la garantie ;
  • L’assurance de prêt : une notice d’information sur l’assurance groupe proposée par la banque ainsi qu’une mention de la possibilité de déléguer son assurance de prêt à un assureur tiers.

Cette obligation de fournir des informations détaillées et uniformisées permet à l’emprunteur de comparer plus facilement différentes offres de prêt. Elle s’applique également aux personnes qui se portent caution pour l’emprunteur, qui doivent avoir connaissance de toutes ces informations.

Bon à savoir

Dans le cas d’un prêt à taux variable (ou révisable) le tableau d’amortissement n’est valable que pour la première année. De même, le TAEG ne peut être exprimé comme pour un prêt à taux fixe. Par contre, votre banque doit vous informer tous les ans du capital restant dû de votre crédit et de l’évolution de votre taux.

L’instauration d’un délai de réflexion obligatoire avant d’accepter une offre de prêt

L’offre de prêt est soumise à l’acceptation de l’emprunteur et des cautions éventuelles. Après réception de l’offre de prêt définitive, l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours à compter du lendemain de la réception de l’offre, soit 11 jours au total. Par exemple, si vous recevez une offre de prêt le 1er octobre, vous ne pouvez la retourner avant le 12 octobre.

Ce délai de réflexion est obligatoire afin de laisser à l’emprunteur tout le temps nécessaire pour étudier son offre de prêt, sans avoir à être pressé par la banque.

Bon à savoir

La loi Scrivener interdit également tout versement d’argent avant l’obtention d’un prêt. Ainsi, la banque ne peut vous demander de payer des frais de dossier ou toute autre somme avant l’acceptation de l’offre de prêt. Dans le cadre d’une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), le promoteur ne pourra pas non plus vous demander de versement avant l’acceptation définitive de l’offre de prêt.

Si le délai de réflexion obligatoire est de 10 jours minimum, vous disposez d’un délai d'au moins 30 jours pour accepter votre offre de prêt. En effet, la loi Scrivener stipule qu’une offre de prêt immobilier doit être valable pendant au moins 30 jours, afin que l’emprunteur puisse recevoir et comparer plusieurs offres. Au-delà de ce délai, la banque est libre de changer les conditions de son offre de prêt.

Une nouvelle obligation : la condition suspensive d’obtention de prêt

La loi Scrivener a rendu obligatoire l’insertion d’une clause suspensive d’obtention du prêt dans les compromis de vente afin de protéger le consommateur. Cela signifie qu’un acheteur n’est pas obligé de poursuivre la vente s’il n’a pas obtenu son prêt immobilier. Il peut alors mettre fin au compromis de vente sans avoir à perdre l’indemnité d’immobilisation versée au moment de sa signature.

La clause doit préciser les modalités du crédit immobilier envisagé telles que son montant, son taux et sa durée maximale. Cela vous permet d’éviter d’avoir à accepter une offre de prêt qui soit trop désavantageuse pour vous. Si vous demandez plusieurs prêts (un PTZ, un prêt classique, un PEL), chacun est accepté sous réserve de l’obtention des autres prêts : la clause suspensive concerne aussi bien le prêt principal que le ou les prêts complémentaires.

Bon à savoir

Si vous achetez sans emprunt, vous pouvez renoncer au bénéfice de cette clause. Pour cela, vous insérez une clause manuscrite dans le compromis de vente, certifiant avoir été informé que si finalement un prêt était contracté, vous ne pourriez plus invoquer cette clause suspensive en cas de refus de la banque.

Cette condition suspensive protège l’acheteur en cas de refus de prêt, et non en cas de manquement de sa part. S’il n’a pas obtenu de prêt parce qu’il n’a pas effectué les démarches correctement ou parce qu’il n’a pas répondu à son offre de prêt à temps, le vendeur pourra invoquer la mauvaise foi de l’emprunteur pour obtenir gain de cause et conserver l’indemnité d’immobilisation.

Le plafonnement des Indemnités de Remboursement Anticipé

Quel que soit le crédit immobilier auquel vous avez souscrit, vous avez toujours la possibilité de procéder à son remboursement anticipé. Cependant, les banques vous demanderont généralement de verser une Indemnité de Remboursement Anticipé (IRA) pour pallier le manque à gagner. En effet, le coût total du crédit, soit, l’argent que gagne la banque, est calculé sur la durée. Elle perd donc de l’argent lorsque vous procédez à un remboursement anticipé.

La loi Scrivener protège ainsi les emprunteurs en plafonnant ces indemnités. Depuis cette loi, elles ne peuvent être supérieures à 6 mois d’intérêt ou 3 % du capital restant dû. Pour que l’emprunteur ne soit pas trop désavantagé, c’est le montant le plus faible qui est retenu.

La suspension du remboursement d’un prêt immobilier pour construction

La loi Scrivener protège l’emprunteur même après l’obtention du prêt immobilier, notamment dans le cadre d’une VEFA de l’achat d’un terrain à construire. Elle permet ainsi à l’emprunteur de suspendre le remboursement de son prêt en cas de litige avec le promoteur ou le constructeur de sa maison, sous réserve de l’accord d’un tribunal. Une fois le litige réglé, le remboursement des mensualités reprend après régularisation des échéances suspendues.

À retenir
  • La loi Scrivener, reprise dans le Code de la consommation, a pour but de protéger les emprunteurs face aux banques.
  • Elle prévoit une obligation d’information et formalise le contenu des offres de prêt pour que les emprunteurs bénéficient d’une information claire et standardisée.
  • Elle donne un délai de réflexion obligatoire pour accepter une offre de prêt immobilier, et impose une durée de validité d’au moins 30 jours.
  • Elle prévoit une clause suspensive du compromis en cas de non-obtention du prêt, afin que l’acquéreur ne soit pas obligé de poursuivre la vente sans financement.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 12/11/2019
Mis à jour le 20/12/2022
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