Pour devenir propriétaire, vous allez recourir à un emprunt immobilier dans la plupart des cas. Les relations entre vous et la banque sont prévues dans un contrat de prêt. Il s’agit d’un document contractuel très formel et soumis à de nombreuses obligations légales. Il détermine les conditions du crédit immobilier, les modalités de remboursement et toutes les clauses particulières. Mais il existe aussi des contrats de prêts de choses ou d’argent entre particuliers ! Entrons dans le détail du contrat de prêt, pour tout comprendre avant de signer. 
 

Définition du contrat de prêt 

Le contrat de prêt définit les droits et les obligations de chaque partie, prêteur et emprunteur, dans le cadre d’un crédit. En matière de crédit immobilier, le contrat est particulièrement encadré mais il existe également des règles strictes en matière de crédit à la consommation, de prêt d’usage ou de prêt entre particuliers.

La banque vous prête une somme d’argent que vous vous engagez à rembourser au fil du temps, selon des modalités précises. C’est tout l’intérêt du contrat de prêt de prévoir tout ce qui peut se passer tant que le crédit n’est pas totalement remboursé : décès de l’emprunteur, remboursement anticipé, difficultés de remboursement, modifications du contrat, modulation des mensualités, etc.

En pratique, la banque adresse à l’emprunteur une offre de prêt. Si celui-ci l’accepte et la retourne signée, elle se transforme en contrat de prêt !

Bon à savoir

Qu’est-ce qu’un prêt à usage ? Appelé également commodat, c’est le prêt d’une chose entre deux personnes pendant une certaine durée. Contrairement au contrat de dépôt, l’emprunteur a vocation à utiliser la chose prêtée. Il se distingue du prêt à intérêt, le cas typique des prêts d’argent par une banque, qui se rembourse progressivement avec paiement d’intérêts.

Les prêts entre particuliers doivent être établis par écrit dès que le montant prêté dépasse 1 500 euros et déclarés à l’administration fiscale dès 760 euros. Si des intérêts sont prévus, ils ne doivent pas dépasser le taux d’usure fixé par l’État. La reconnaissance de dettes, à la différence du contrat de prêt entre particuliers, constitue un engagement unilatéral de l’emprunteur. 

A quoi sert le contrat de prêt ? 

Le contrat d’emprunt est le document essentiel que tout emprunteur doit lire minutieusement. L’article L 312-12 du Code de la consommation prévoit les informations précontractuelles nécessaires à une offre de prêt.

Pourtant, les banques ont tendance à employer une formulation complexe pour rédiger les clauses du contrat de prêt. Votre courtier est là pour vous expliquer les termes inconnus et bien comprendre vos engagements, vos droits et vos obligations. Le rôle du courtier dépasse la seule explication du texte : il négocie de meilleures clauses grâce à son expertise. 

Bon à savoir

L’obligation d'information des banques

Les banques ont une obligation d’information vis-à-vis de leurs clients. Elles doivent fournir des explications claires sur les modalités et les conséquences de l’opération financière. Les établissements bancaires ont également un devoir de conseil, qui permet à l’emprunteur de s’engager en parfaite connaissance de cause. Pour un contrat de prêt, la banque doit s’assurer que l’emprunteur aura la capacité de rembourser le capital et les intérêts. Sinon, elle doit le mettre en garde sur les risques de l’emprunt dans sa situation. 

Les caractéristiques du contrat de prêt 

Un contrat de vente est formé lorsque les parties sont d’accord sur la chose et le prix. Pour un prêt immobilier, le contrat devient définitif lorsque : 

  • il est signé par le prêteur et l’emprunteur ;
  • l’acceptation de l’offre de prêt intervient au plus tôt 10 jours après sa réception par l’emprunteur ;
  • l’achat immobilier se finalise dans les 4 mois après la formation du contrat de prêt.
Bon à savoir

La loi Scrivener protège les emprunteurs immobiliers depuis 1979. Obligation d’information, contenu de l’offre de prêt, conditions du crédit immobilier, condition suspensive d’obtention du prêt, délai de réflexion, etc. 

La banque envoie à l’emprunteur l’offre de prêt par courrier recommandé avec accusé de réception. Le tableau d’amortissement est à joindre obligatoirement. L’offre de prêt est valable pendant au moins 30 jours.

Le contrat de prêt comporte les caractéristiques essentielles du crédit : 

  • le capital emprunté ;
  • la durée d’emprunt ;
  • le taux d’intérêt et le taux annuel effectif global (TAEG) qui permet de comparer les différents offres de prêts entre elles ;
  • les parties au contrat ;
  • le tableau d’amortissement ;
  • la date de signature de l’acte authentique devant le notaire ;
  • les caractéristiques de l’assurance emprunteur ;
  • les garanties exigées, etc.
Bon à savoir

Si une garantie réelle (hypothèque, privilège de prêteur de deniers) est attachée au contrat de prêt immobilier, la banque adresse l’offre de prêt signée au notaire chargé de la transaction. Dans tous les cas, si une condition suspensive d'obtention de prêt est prévue dans la promesse de vente, vous devez informer le vendeur ou le notaire de l’obtention du crédit immobilier ! 

Les principales clauses d’un contrat de prêt 

Voici les clauses les plus fréquentes d’un contrat de prêt immobilier :

  • Les modalités du remboursement anticipé : très souvent, le contrat de prêt prévoit le paiement d’indemnités en cas de remboursement total du prêt avant son échéance. C’est une clause à négocier.
  • La clause de modulation des échéances de prêt : elle permet de revoir le montant de la mensualité à échéances régulières, et par conséquent la durée totale du prêt. Très utile pour les prêts immobiliers à long terme, elle offre une flexibilité encadrée tout au long du contrat de prêt.
  • La clause de différé de remboursement : utilisée dans l’achat immobilier neuf, elle permet de commencer à rembourser le prêt quelques mois après le déblocage des fonds. Un gain précieux pour votre trésorerie personnelle lorsque vous devez encore payer un loyer. Le différé de remboursement sera partiel ou total selon les cas.
  • La clause de report d’échéance : vous pouvez connaître un souci à un moment donné ou avoir un projet à financer. Il est alors possible de suspendre une ou plusieurs échéances de crédit pendant une durée précisée.

Les points de vigilance

Une clause abusive ? 

Il est opportun de faire appel à un courtier pour se prémunir contre certains problèmes. Par exemple, la première chambre civile de la Cour de cassation a décidé, le 20 janvier 2021, qu’une banque pouvait exiger le remboursement intégral du capital prêté. Dans cette affaire, une clause du contrat de prêt prévoyait cette possibilité. La juridiction n’a pas estimé cette clause abusive, dans son appréciation au cas par cas. Il faut dire que les emprunteurs avaient menti sur leurs revenus pour obtenir le crédit ! 

L’évolution du contrat de prêt

Un crédit immobilier est conclu pour de nombreuses années. Au cours de cette longue période, la vie de l’emprunteur peut connaître de grands changements : divorce, décès, diminution des ressources, déménagement, etc.

Si l’objectif du contrat de prêt est d’encadrer les droits et les devoirs de chaque partie, il doit aussi faire preuve de souplesse pour s’adapter aux aléas de la vie. L’assurance emprunteur intervient dans les cas les plus graves. Pourtant, de nombreuses situations ne sont pas couvertes par l’assurance. L’emprunteur doit donc s’attacher à bien négocier toutes les clauses, aux côtés de son courtier. S’il se focalise uniquement sur le taux d’intérêt et l’obtention du crédit immobilier, de mauvaises surprises risquent d’affecter le remboursement du prêt. 

Le formalisme du prêt

Les erreurs sont possibles dans un contrat de prêt ! L’emprunteur doit donc vérifier avec une grande attention les informations clés du contrat, notamment : 

  • l’absence d’erreur dans le nom des parties ;
  • le montant, la durée et l’objet du prêt ;
  • la date de mise à disposition des fonds ;
  • les garanties exigées ;
  • l’adéquation de l’assurance avec les exigences de l’établissement prêteur ;
  • le montant de l’indemnité de remboursement anticipé ;
  • les modalités de modularité du prêt, etc.
Bon à savoir

Le courtier vous accompagne pour obtenir et négocier une offre de prêt. Il est présent jusqu’à la signature du contrat de prêt pour vous éclairer sur toute interrogation. Son expertise et son professionnalisme sont rassurants pour l’emprunteur avant qu’il ne s’engage sur 15 ou 20 ans. 

À retenir
  • L’offre de prêt émise par la banque se transforme en contrat de prêt lorsqu’elle est acceptée par l’emprunteur aux termes des délais légaux.
  • Le contrat de prêt encadre les droits et les obligations du prêteur et de l’emprunteur pendant toute la durée de l’emprunt.
  • Le contrat peut sembler compliqué à un emprunteur primo-accédant. En remplissant son devoir d’information, la banque simplifie la lisibilité de l’offre.
  • Un courtier vous aide à décrypter le contrat de prêt pour vous engager en parfaite connaissance de cause.
  • De nombreuses clauses facultatives sont à négocier pour prévenir les changements de situation pendant toute la période de remboursement de l’emprunt.
  • Des points de vigilance méritent une attention particulière.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 21/07/2022
Mis à jour le 26/07/2022
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