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Crédit immobilier : guide du premier achat

Les intérêts intercalaires : principes et calcul

Dans certaines situations, le déblocage des fonds issus du crédit immobilier se fait en plusieurs fois. C’est le cas notamment pour les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou lors de travaux de rénovation importants.
Comment se passe le remboursement du prêt dans ce cas ? Devez-vous commencer à payer immédiatement une mensualité entière ?
Une solution pratique consiste à ne payer que des intérêts intercalaires tant que l’argent n’est pas débloqué entièrement. Cela facilite la gestion du budget jusqu'au moment de l'aménagement dans les nouveaux lieux.

A quoi correspondent les frais intercalaires ?

Lorsque vous achetez un logement déjà construit, votre prêt est débloqué quelques jours avant la signature chez le notaire et votre banque vire les fonds directement sur son compte. Très souvent, la banque vous demande alors de commencer à rembourser le capital le mois suivant le déblocage des fonds. Chaque mensualité comporte une partie du remboursement du capital, les intérêts ainsi que l’assurance emprunteur.

La situation est parfois plus complexe et nécessite un déblocage des fonds en plusieurs versements, particulièrement :

La question des intérêts intercalaires se pose dans toutes les situations dans lesquelles vous ne disposez pas du bien le jour de la signature. Cela signifie que vous devez poursuivre le paiement d’un loyer ou le remboursement d’un prêt antérieur. Cumuler les mensualités avec un loyer s’avère compliqué, d’autant plus que les sommes du prêt sont débloquées au fur et à mesure de l’avancement des travaux. De plus, il est fréquent d’oublier quelques achats d’équipements lors de la construction d’une maison. Il est donc préférable de conserver un peu de souplesse dans son budget.

Un échéancier de versement des fonds est alors prévu à la signature du prêt. Dans le cas de déblocage de fonds différé, vous ne payez que les intérêts sur le capital versé qu’on appelle les intérêts intercalaires. Attention car ces intérêts ne participent pas à l’amortissement de votre emprunt.

Bon à savoir

L’assurance emprunteur est généralement payée dès le premier versement du premier déblocage sur la totalité de la somme empruntée. Il existe donc un surcoût de l’assurance emprunteur puisque la prime d’assurance décès invalidité est payable sur la totalité du montant du crédit, et non sur le montant des fonds débloqués au fur et à mesure.

Le paiement d’intérêts intercalaires est l’option la plus fréquente mais il existe d’autres solutions en fonction de votre situation. En étudiant votre dossier de financement, un courtier vous accompagne pour choisir le remboursement le plus adapté.

Par exemple, votre situation financière peut se compliquer en raison du paiement d’un loyer et de frais intercalaires en même temps. Le remboursement des échéances, qui s’accumulent à chaque déblocage partiel de l’emprunt, peut alors devenir problématique. Vous pouvez alors négocier avec la banque un différé total de remboursement. Les frais intercalaires seront alors répartis sur l'ensemble des mensualités restant dues après la livraison du bien immobilier neuf. Cela vous permet de commencer à rembourser à la remise des clés. Vous ne payez alors que l’assurance de l’emprunt pendant les premiers mois.

Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Le calcul peut sembler compliqué mais il est très logique : vous appliquez le taux du prêt à chaque somme débloquée en fonction de sa durée qui est égale à 12 mois (une année). Puis vous ajoutez la mensualité globale d’assurance du prêt.

Par exemple, vous empruntez 160 000 € sur 15 ans au taux de 0.65% pour acquérir une maison en l’état futur d’achèvement. Votre mensualité est de 920 € dont 45 € d’assurance emprunteur. Vous payez les 5% dus à la réservation avec votre apport personnel.

Les intérêts intercalaires pour un appartement neuf à 160 000€ selon les conditions ci-dessus :

  • 35 % du montant est versé lors de la pose des fondations, soit 56 000€. Les intérêts intercalaires sont alors de 56 000 * 0.65 % / 12 = 30€. Chaque mois à partir de ce premier déblocage de fonds, vous versez 30€ et 45€ d’assurance emprunteur.
  • 35 % supplémentaires sont versés lors de la mise hors d’eau (lorsque le logement est protégé c’est-à-dire après la pose du toit et des murs). Les intérêts intercalaires vont se cumuler c’est à dire (56 000 + 56 000) *0.65 % / 12 = 60€
  • 25 % à l’achèvement des travaux, soit 40 000€ supplémentaires. 40 000 * 0.65 % / 12 = 22€. La mensualité monte à 60 + 22 = 82€.
  • 5 % lors de la livraison du logement.

A noter :

Cette dernière somme sera consignée si vous émettez des réserves. C’est donc le moment de visiter l’appartement avec une grande minutie, d’allumer tous les interrupteurs, d’ouvrir tous les robinets, d’ouvrir chaque fenêtre. Bref, vous devez vérifier la conformité avec la notice technique et le contrat de réservation. Lorsque ces 5 % sont versés, vous avez débloqué 100 % de votre emprunt et vous êtes dans votre appartement neuf ! Vous pouvez donc commencer à rembourser une échéance normale de crédit immobilier avec remboursement du capital et paiement des intérêts et de l’assurance.

Exemple de calcul d’intérêt intercalaires pour une maison neuve :

Le calcul des intérêts intercalaires s’effectue selon le même procédé. Seul les appels de fonds sont différents :

  • 20 % à l’achèvement des fondations ;
  • 25 % à la mise hors d’eau ;
  • 40 % à l’achèvement des travaux de construction de la maison ;
  • 15 % à la livraison du bien, si aucune réserve n’est émise à ce moment-là.

Exemple d’échéancier pour une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) :

  • 5 % à la réservation,
  • 30 % à l’achèvement des fondations,
  • 35 % à la mise hors d’eau,
  • 25 % lorsque les travaux sont achevés,
  • 5 % à la livraison.

Notez que les intérêts intercalaires se cumulent au fil de chaque déblocage de fonds lors d’une vente en l’état futur d’achèvement ou lors de la construction d’un bien. Les échéances varient en fonction des types de construction mais sont encadrées par la loi. Faites une simulation de votre futur tableau d’amortissement en fonction du contrat signé. Compte tenu de votre capacité de remboursement, vous pouvez ainsi établir si les intérêts intercalaires sont indispensables au succès de votre projet.

Comment éviter les intérêts intercalaires ?

Certaines banques acceptent un différé total de remboursement. Cela revient à ne pas payer les intérêts sur les sommes mises à disposition jusqu’au déblocage total du prêt. Les organismes de crédit ne le font pas bénévolement et le coût total du crédit est alors supérieur. En effet, des intérêts sont alors appliqués aux intérêts intercalaires. Si votre budget est juste, le différé total peut néanmoins être une solution intéressante pour préserver votre trésorerie jusqu’à l’aménagement.

Il est toujours préférable d’anticiper car la construction d’un logement est soumise à de nombreux aléas. La souscription d’un crédit immobilier avec des intérêts intercalaires peut se révéler chère si le projet de construction s’allonge. Or, il est très fréquent dans une construction d’un logement ou une vente sur plan de devoir faire face :

  • à des retards dans l’avancée des travaux de construction (la météo est parfois étonnante) ;
  • à des malfaçons retardant la livraison du logement ;
  • à des litiges avec le voisinage qui peuvent bloquer les travaux pendant plusieurs semaines, voire plusieurs mois.

Plus vos travaux avancent vite, moins vous payez d’intérêt intercalaires. Chaque mois de retard peut finir par coûter cher. Suivez l’avancée des travaux de près et n’hésitez pas à retarder les appels de fonds si les travaux ne coïncident pas avec le planning initial.

La solution idéale, si vos revenus le permettent, est de commencer immédiatement à rembourser la mensualité ou à négocier auprès de votre banque une modulation des premières mensualités.

Il existe de nombreux moyens d’optimiser un crédit immobilier dans toutes les situations, y compris pour les VEFA ou la construction d’une maison individuelle. Les intérêts intercalaires sont un des moyens à votre disposition. Des simulations réalisées avec un courtier CAFPI vous aident à y voir plus clair dans votre échéancier de prêt immobilier. Il vous permet de trouver la solution la plus confortable pour réaliser votre projet immobilier.

Bon à savoir :

Les intérêts intercalaires ne sont pas la seule méthode pour faciliter le financement d’un bien immobilier. Il est également possible de demander à la banque un emprunt par tranche si vous achetez un bien avec de lourds travaux de rénovation. Pour faire le point sur la construction, la rénovation ou l’achat d’un appartement en l’état futur d’achèvement, rapprochez-vous d’un courtier CAFPI. En fonction de votre situation et de vos besoins, il saura conseiller sur les meilleures méthodes de financement en toute indépendance. Il établira des simulations d’intérêts intercalaires pour vous aider à visualiser l’impact au fil des mois jusqu’à la remise des clés !

A retenir : les points essentiels sur les intérêts intercalaires

  • Les intérêts intercalaires permettent de ne pas rembourser immédiatement le capital emprunté lors d’un déblocage des fonds en plusieurs versements ;
     
  • Les intérêts intercalaires sont mis en place dès qu’un déblocage des fonds se fait en plusieurs fois.
    L’option laissée à l’emprunteur :
         ○ Soit de payer les intérêts intercalaires mensuellement le temps des déblocages de fonds + mensualité de l’assurance ce qui s’appelle différé partiel de remboursement
         ○ Soit de payer la totalité des intérêts intercalaires + intérêts sur les intérêts + capital + mensualité assurance
     
  • Cela reste une option intéressante, en particulier avec des taux d’intérêts d’emprunt très bas ;
     
  • ​Le calcul est complexe et réalisé par votre banquier ou votre courtier, en fonction de votre situation personnelle.
Mis à jour le 05/08/2021
Rédigé par CAFPI le 12/11/2019

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