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Crédit immobilier : guide du premier achat

Les intérêts intercalaires

Dans certaines situations, le déblocage des fonds issus du crédit immobilier se fait en plusieurs fois. C’est le cas notamment pour les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou lors de travaux de rénovation importants.
Comment se passe le remboursement du prêt dans ce cas ? Devez-vous commencer à payer immédiatement une mensualité entière ?
Une solution pratique consiste à ne payer que des intérêts intercalaires tant que l’argent n’est pas débloqué entièrement.

La mise en place des intérêts intercalaires

Si vous achetez un appartement construit votre prêt est débloqué quelques jours avant la signature chez le notaire et votre banque vire les fonds directement sur son compte.

La situation est parfois plus complexe et nécessite un déblocage des fonds en plusieurs versements, particulièrement :

​Très souvent, la banque vous demande de commencer à rembourser le capital le mois suivant le déblocage des fonds. L’échéance comporte en partie capital et intérêts.
Dans le cas de déblocage de fonds différé, le premier et le dernier versement des fonds, vous ne payez que les intérêts sur le capital versé qu’on appelle les intérêts intercalaires.

Bon à savoir

L’assurance emprunteur est généralement payée dès le premier versement du premier déblocage sur la totalité de la somme empruntée.

Le paiement d’intérêts intercalaires est l’option la plus fréquente mais il existe d’autres solutions en fonction de votre situation. En étudiant votre dossier de financement, un courtier vous accompagne pour choisir le remboursement le plus adapté.

Par exemple, si votre situation financière se complique, du fait de l’accumulation des frais du loyers et des frais intercalaires, il devient peut-être pour vous plus compliqué d’assumer le paiement des échéances qui s’accumulent à chaque déblocage partiel de l’emprunt. Vous pouvez alors négocier avec la banque un différé total de remboursement.
Les frais intercalaires seront alors répartis sur l'ensemble des mensualités restant dues après la livraison du bien immobilier neuf. Cela vous permet de commencer à rembourser à la remise des clés.

Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Le calcul peut sembler compliqué mais il est très logique : vous appliquez le taux du prêt à chaque somme débloquée en fonction de sa durée qui est égale à 12 mois (une année). Puis vous ajoutez la mensualité globale d’assurance du prêt.

Par exemple, vous empruntez 150 000 euros sur 15 ans au taux de 0.65% pour acquérir une maison à 160 000 euros en l’état futur d’achèvement. Votre mensualité est de 920 euros dont 45 euros d’assurance emprunteur. Vous payez les 5% dus à la réservation avec votre apport personnel.

Lors de l’achèvement des fondations, vous devez régler 30% du montant, soit 48 000 euros. Les intérêts intercalaires pour 1 mois sont alors de 48000 * 0.65% /12 = 26 euros. Chaque mois à partir de ce premier versement, vous réglez 26 euros d’intérêts et 45 euros d’assurance.

A retenir : les points essentiels sur les intérêts intercalaires

  • Les intérêts intercalaires permettent de ne pas rembourser immédiatement le capital emprunté lors d’un déblocage des fonds en plusieurs versements ;
     
  • Les intérêts intercalaires sont mis en place dès qu’un déblocage des fonds se fait en plusieurs fois.
    L’option laissée à l’emprunteur :
         ○ Soit de payer les intérêts intercalaires mensuellement le temps des déblocages de fonds + mensualité de l’assurance ce qui s’appelle différé partiel de remboursement
         ○ Soit de payer la totalité des intérêts intercalaires + intérêts sur les intérêts + capital + mensualité assurance
     
  • Cela reste une option intéressante, en particulier avec des taux d’intérêts d’emprunt très bas ;
     
  • ​Le calcul est complexe et réalisé par votre banquier ou votre courtier, en fonction de votre situation personnelle.

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