Vous vous apprêtez à effectuer le premier achat d’une maison ou d’un appartement ? Il est primordial de comprendre, en détail, le fonctionnement des prêts immobiliers. Acteur principal du crédit, la banque a un rôle déterminant dans le succès de votre projet. Découvrez le rôle de la banque dans l’achat immobilier et le prêt.

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Quelles sont les conditions d'acceptation d'un crédit immobilier ?

Avant de vous octroyer un crédit immobilier, l'organisme prêteur souhaite en savoir plus sur votre profil et votre situation afin d’évaluer votre solvabilité, et donc le risque pris en vous prêtant la somme désirée.
Mais quelles sont les conditions d’acceptation d’un crédit immobilier ? Comment faire pour que la banque accepte un crédit immobilier ?

CAFPI fait le point sur les critères pris en compte par la banque pour étudier votre dossier, les garanties existantes pour garantir le prêt et les pistes à suivre en cas de refus. 

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Comment constituer un dossier de financement immobilier ?

Étape-clé dans l’obtention d’un prêt immobilier, la constitution de son dossier de financement doit être soignée. 

Vous devez prouver, via différents justificatifs, le sérieux de votre profil : une bonne gestion de vos comptes, aucun découvert ni incident de paiement ainsi qu’une bonne capacité d’épargne convaincront une banque de vous prêter la somme nécessaire au financement de votre achat immobilier. 

  • Joignez toutes les pièces justificatives nécessaires : justificatif d’identité, information sur votre situation familiale, justificatif de domicile, de revenus ainsi que vos derniers avis d’imposition 
  • Pour prouver votre capacité d’épargne, apportez les preuves d’un apport personnel, les preuves de vos placements et comptes-épargne  
  • Enfin, incluez les pièces relatives à votre projet immobilier : avant-contrat, compromis, devis pour d’éventuels travaux, bail, etc. 

Dès cette étape, l’accompagnement d’un courtier immobilier peut être précieux.

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Le délai d’obtention d’un prêt

Une fois le logement rêvé trouvé et l’offre d’achat acceptée, le prêt immobilier devient votre priorité. Mais l’obtention d’un prêt nécessite plusieurs étapes : 

  • Constitution de votre dossier de financement,
  • Présentation de votre dossier à différents établissements prêteurs,
  • Signature du compromis de vente.

Et pour ce dernier point, plusieurs délais sont à respecter : 

  • 1 mois ou 2 pour la condition suspensive d'obtention du crédit,
  • 3 mois pour la signature de l’acte de vente définitif.

En moyenne, l’obtention d’un prêt immobilier requiert 3 mois, bien que cela dépende également de l’autonomie de la banque.

Bon à savoir

Pour gagner en temps, efficacité et énergie, n'hésitez pas à faire appel à un courtier. Cet expert du crédit immobilier sera en mesure d’optimiser au mieux chaque délai.

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La loi Scrivener

Créée en janvier 1978, la Loi Scrivener prévoit des obligations d’information ainsi qu’un délai de réflexion pour les crédits immobiliers.

Le droit à l’information inclut notamment le type de prêt, la destination du prêt, ses modalités, la durée de validité de l'offre de prêt ainsi que ses modalités d’acceptation, ou encore le tableau d’amortissement, les garanties et assurances. 

Bon à savoir

Le délai de réflexion pour accepter une offre de prêt, quant à lui, est de 10 jours après le lendemain de la réception de l’offre.

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L'accord de prêt

Vous avez terminé de constituer votre dossier de financement ? Si ce dossier lui convient, la banque vous remet alors un accord de principe sur le crédit immobilier que vous avez sollicité. L’accord de prêt est un document fixant les modalités du futur contrat, notamment : 

  • Le montant du crédit immobilier,
  • La durée de remboursement,
  • Le taux d’intérêt appliqué.
Important

Attention, un accord de prêt ne représente pas un engagement formel. Seule l’offre de prêt signée par les 2 parties (établissement prêteur et emprunteur) a une valeur juridique.

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Le délai de réflexion d’une offre de prêt immobilier

Souscrire un crédit immobilier est un acte engageant dans une vie. C’est la raison pour laquelle le législateur a prévu un délai de réflexion précis.

L’offre de prêt immobilier est un document écrit conséquent, qui reprend tous les éléments d’information et les engagements du prêteur et de l’emprunteur. L’emprunteur bénéficie d’un délai de réflexion de l’offre de prêt immobilier. Ce délai minimal est de 10 jours calendaires complets. Ainsi, vous ne pouvez pas retourner l’offre de prêt signée à votre banque par la poste avant cette date.

L’offre de prêt immobilier émise par une banque se transforme en contrat de prêt lorsque l’emprunteur l’accepte.

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Le contrat de prêt : définition

Le contrat de prêt définit les droits et les obligations de chaque partie, prêteur et emprunteur, dans le cadre d’un crédit.
De nombreuses clauses facultatives sont à négocier pour prévenir les changements de situation pendant toute la période de remboursement de l’emprunt. Egalement, des points de vigilance méritent une attention particulière.

Le contrat de prêt comporte les caractéristiques essentielles du crédit : 

  • le capital emprunté ;
  • la durée d’emprunt ;
  • le taux d’intérêt et le taux annuel effectif global (TAEG) ;
  • les parties au contrat ;
  • le tableau d’amortissement ;
  • la date de signature de l’acte authentique devant le notaire ;
  • les caractéristiques de l’assurance emprunteur ;
  • les garanties exigées, etc
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Crédit immobilier : le déblocage des fonds

Le déblocage des fonds constitue l’étape finale de la demande de prêt immobilier. Il varie en fonction de la nature du bien immobilier à acheter.

Il peut se présenter sous plusieurs formes :

  • En une seule fois : c’est le cas notamment lors de l’achat d’un bien achevé.
  • Par appels de fonds successifs : cela concerne les nouvelles constructions

Comment cela se passe ? CAFPI vous explique.

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Franchise prêt immobilier

Lors de la souscription d’un prêt immobilier, l’emprunteur peut demander un délai de remboursement différé de son crédit. Ainsi, il bénéficie d’une période supplémentaire pour s’acquitter de sa première mensualité. On appelle cette période de différé « franchise ».

Il existe deux types de franchise :

  • Franchise partielle : le souscripteur rembourse uniquement les intérêts, et non le capital restant dû.
  • Franchise totale : il ne paie ni les intérêts ni le capital, sauf l’assurance de prêt immobilier.

Découvrez les avantages et les inconvénients de la franchise de prêt immobilier.

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Les intérêts intercalaires : principes et calcul

On parle d’intérêts intercalaires pour désigner les intérêts sur le capital versé  à régler tant que l’argent de votre crédit immobilier n’est pas entièrement débloqué. 

Il arrive fréquemment que pour les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou lors de travaux de rénovation importants, le déblocage des fonds du crédit se fasse en plusieurs fois. 

Grâce aux intérêts intercalaires, la gestion du budget est simplifiée jusqu'à l’aménagement dans le logement. 

Le calcul des intérêts intercalaires est le suivant : appliquez le taux du prêt à chaque somme débloquée en fonction de sa durée, puis ajoutez la mensualité globale d’assurance du prêt.

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Les indemnités de remboursement anticipé

Vous avez un crédit en cours mais suite à une hausse de vos revenus ou à une rentrée d’argent, vous souhaitez effectuer un remboursement partiel ou total de ce prêt ? 

On parle alors de remboursement anticipé. Les modalités d’un remboursement anticipé sont indiquées dans votre contrat de prêt : elles peuvent prévoir le paiement d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) compensant la perte d’intérêts en cas de remboursement plus rapide que prévu.

Bon à savoir

Les IRA sont encadrées par la loi et peuvent faire l’objet de négociations avec la banque.

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Montant restant dû : qu’est-ce que c’est ?

Le montant restant dû correspond au solde du prêt à rembourser à une période déterminée. Il inclut plusieurs éléments, notamment le capital restant à payer, les intérêts et les frais éventuels.

Pour connaître en temps réel l’évolution de son crédit, dont la somme restant à payer, l’emprunteur dispose d’un tableau de remboursement. Aussi appelé échéancier, il est rempli lors de la signature du contrat à titre prévisionnel.

Dans cet article, retrouverez nos conseils pour calculer le montant qui vous reste à régler auprès de votre banque et les démarches à suivre pour demander un remboursement anticipé de crédit immobilier. 

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Les informations à connaître sur le crédit immobilier

Que ce soit avant la souscription du prêt ou le long de la durée du contrat, la banque doit vous informer au mieux sur les mesures se rapportant à un éventuel crédit immobilier ainsi que toutes les options qui vous sont offertes. Ainsi, si la loi Scrivener vous donne le droit, en tant qu’emprunteur, d’obtenir tous les renseignements relatifs à une proposition d’offre de crédit, la banque est également tenue de fournir les réponses aux questions que vous vous posez en amont. 

Le type de crédit immobilier

L’organisme financier que vous contactez aura, entre autres, à vous mettre au fait des diverses formes de prêts auxquelles vous pourriez prétendre, à l’instar du : 

  • prêt amortissable : le plus appliqué par les banques. Ce type de crédit implique un remboursement tous les mois d’une partie du capital avec les intérêts du crédit ; 
  • prêt in fine : qui est non amortissable. C’est-à-dire que vos mensualités ne seront composées que des intérêts du crédit et des frais d’assurance. Le remboursement du capital emprunté se fera, en une fois, à la dernière échéance. 
  • prêt relais : s’adresse exclusivement aux emprunteurs qui sont déjà propriétaires. En effet, il s’agit d’emprunter une somme conséquente sur la vente d’un bien (avant que celui-ci ne trouve preneur) pour en acheter un autre. Ce type de crédit immobilier est une alternative pour ne pas rater une occasion d’achat en attendant la cession d’un logement.
Bon à savoir
  • Le prêt in fine convient plus aux projets d’investissement locatif. 
  • Outre les trois types de prêts cités précédemment, vous pouvez accéder à d’autres formules correspondant à votre situation : prêt lissé si vous avez plusieurs crédits pour des durées différentes, prêt hypothécaire si vous pouvez mettre un ou plusieurs biens en garantie, etc.

Les prêts aidés 

Si vous souhaitez acquérir un bien en passant par un crédit immobilier, vous devrez constituer un dossier de financement où figureront : 

  • des pièces justificatives personnelles : pièce d’identité, justificatif de situation familiale, justificatif de domicile (de moins de 3 mois) ; 
  • des documents en rapport avec vos revenus et vos charges : un justificatif de revenu (3 derniers bulletins de salaire ou 3 derniers bilans comptables), 3 derniers avis d’imposition, 3 derniers relevés de compte en banque, justificatifs des crédits au moment de la demande de prêt, tout autre document relatif à une source de revenus (attestation de la CAF, pièce prouvant des revenus fonciers, titre de retraite et titre de pension des 3 derniers mois), etc. ; 
  • des documents en lien avec votre projet : compromis de vente, promesse de vente, contrat de réservation, permis pour des travaux, permis de construire, etc. ; 
  • des justificatifs complémentaires : comme un justificatif de votre apport pour le prêt immobilier, de vos placements, de vos épargnes, etc. 

Tous les éléments de votre dossier de prêt immobilier seront pris en compte par la banque. Ils serviront, notamment, à évaluer votre capacité d’emprunt composé de votre capacité d’endettement, le montant de votre apport pour le crédit immobilier, le taux et la durée de l’emprunt ainsi que les mensualités en cours. 

Pour vous aider à comprendre concrètement le montant auquel vous pouvez prétendre et les conditions qui accompagneront votre crédit, CAFPI met à votre disposition des outils et simulateurs de prêt. À l’issue des calculs, il se peut qu’apparaisse le fait que vos revenus (et votre situation financière) ne vous permettent pas d’accéder au montant pour concrétiser votre projet immobilier. C’est dans ce cas précis que les prêts d’aide à l’accession peuvent vous être utiles : 

  • Prêt à l’accession sociale (PAS) 
  • Prêt conventionné (PC) 
  • Prêt à taux zéro plus (PTZ +) 
  • Éco-PTZ Prêt d’épargne logement (PEL / CEL) 
  • Prêt Action Logement ou prêt employeur 

Notez toutefois que chacune de ces solutions s’adresse à un cas précis. CAFPI vous propose donc un accompagnement personnalisé pour voir laquelle de ces options pourrait vous convenir. Votre banque devra en faire de même et apporter des précisions sur le prêt choisi. 

▶ Le taux d’intérêt 

Le taux d’intérêt qui correspond à la rémunération de votre emprunteur peut être : 

  • fixe : pour un même taux d’intérêt au cours du crédit ; 
  • variable : qui s’alignera sur les taux appliqués sur le marché ; 
  • mixte : pour une partie du crédit à rembourser à taux fixe et l’autre partie à taux variable.
  • Les taux appliqués seront différents selon les établissements bancaires, le profil emprunteur, la zone où se trouve le bien, le marché et la durée du crédit. 
  • Le recours au service d’un courtier vous permettra d’identifier et de négocier un taux avantageux.

▶ Le taux annuel effectif global (TAEG)

 Après la signature du compromis de vente, vous aurez à vous entretenir plus sérieusement avec votre banque pour l’offre qui vous correspond le plus. Elle devra alors vous faire parvenir des documents détaillant sa ou ses proposition(s). Ils devront indiquer le taux annuel effectif global (TAEG) incluant : 

  • le taux du crédit immobilier ; 
  • les frais de dossier ; 
  • les frais de tenue de compte (s’il vous faut ouvrir un compte au sein de l’établissement prêteur) ; 
  • le coût de l’assurance du prêt immobilier ; 
  • les frais à payer ou payés à tous ceux qui sont intervenus dans la demande et l’octroi du crédit ; 
  • les frais d’évaluation du logement (montant destiné à l’agent immobilier) ; 
  • les frais de garanties.
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Domiciliation des revenus

On parle de domiciliation des revenus lorsqu’un client choisit de domicilier ses revenus au sein d’une banque. Celle-ci devient alors sa banque principale et tous ses prélèvements et virements sur des opérations récurrentes seront automatisés sur le nouveau compte courant.

La domiciliation des revenus est-elle obligatoire ? Que dit la loi ? CAFPI vous explique ce procédé.

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Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 05/11/2019
Mis à jour le 09/09/2022
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