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Crédit immobilier : guide du premier achat

Taux annuel effectif global (TAEG / TEG):
définition et calcul

Type de taux particulier, le TAEG permet de mesurer le coût total d’un crédit. C’est un bon indicateur dans la comparaison d’offres de crédit, et un argument important pour la négociation.
Mais que veut dire TAEG ? Et quelle est la différence avec le TEG ? Quels sont ses avantages et ses limites, et surtout quelle est la différence avec le TEG ?
Répondons à toutes ces questions sans attendre.

TAEG : définition

Le taux annuel effectif global (TAEG) est le taux d'intérêt proposé par une banque ou un établissement de crédit.
Il aide à calculer le coût total d'un crédit.

Tous les frais engendrés par la souscription au prêt sont pris en compte dans le TAEG :

  • Intérêts bancaires (taux d’intérêt nominal, dit "de base"),
  • Frais de dossiers (frais bancaires ou commission de courtier),
  • Frais d’assurance obligatoire (assurance de la banque ou d’un autre établissement, tant qu'elle est souscrite en même temps que le prêt lui-même),
  • Frais de garantie (hypothèque, crédit logement),
  • Et tous les autres frais imposés pour l’obtention d’un crédit (frais bancaires), à l’exception des frais de notaire.

​Exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée, le TAEG permet d’évaluer la somme totale à rembourser en cas de souscription à un crédit immobilier ou à un crédit à la consommation.

Il est calculé sur une base annuelle, quelle que soit la durée du crédit, et ne doit pas dépasser le taux d’usure légal fixé par la Banque de France, c'est-à-dire le taux maximal légal applicable en France.
On retrouve cet instrument de protection des consommateurs, et de comparaison des prêts sollicités, dans l’ensemble de l’espace européen.

L’intérêt du TAEG est de pouvoir comparer plusieurs offres de prêt, en un coup d’œil, et de savoir laquelle est la plus avantageuse, à condition que le montant du prêt soit identique.

Bon à savoir

C’est la loi Scrivener qui a rendu obligatoire la publication du TAEG. Depuis, les établissements de crédit ont l'obligation d'indiquer le TAEG dans les publicités, les offres préalables de crédit et dans les contrats de prêt.

Comment calculé le TAEG ?

La formule du TAEG est complexe, il est quasiment impossible de la résumer en une formule, car elle dépend de nombreux éléments : capital emprunté, taux débiteur fixe annuel, durée de l'emprunt, assurance, montant des frais de dossier.

Une formule simplifiée pourrait néanmois être la suivante :

TAEG = [ (montant total à rembourser - montant de l’emprunt) / montant de l’emprunt ] x nombre total de mensualités

Le saviez-vous ?

Le montant total d'un prêt à rembourser se calcule de la manière suivante :
Montant total à rembourser = montant des mensualités x nombre total de mensualité + total des autres frais éventuels

TAEG fixe et variable : quelles sont les différences ?

On distingue TAEG fixe et TAEG variable.

Le TAEG fixe

Il représente le taux d’intérêt d’un prêt et peut donc être fixe ou variable.
Avec un TAEG fixe, les mensualités sont constantes sur toute la durée du prêt, et c’est à vous de choisir un TAEG fixe.

L’avantage du TAEG fixe est la sécurité qu’il engendre : vous maîtrisez le montant de vos mensualités, et même si elles sont un peu plus élevées, elles ne changeront pas durant toute la période de remboursement du crédit.

Le TAEG variable

On parle de TAEG variable ou révisable.
Si vous optez pour un TAEG variable, les mensualités varient à la hausse ou à la baisse, suivant un indice de référence.

Avec un TAEG variable, les mensualités sont souvent assez faibles en début de période de remboursement, mais elles peuvent augmenter au fil du temps.

Bon à savoir :

Notez aussi la définition de l’intérêt débiteur TAEG, plus couramment appelé agio : il représente le taux d’intérêt des sommes que la banque prête aux comptes étant à découvert.

Les avantages du TAEG

L’avantage incontournable du TAEG est qu’il permet de comparer efficacement les offres de crédit émises par les différentes banques.
Grâce au TAEG, vous disposez d’un référentiel commun : tous les coûts associés au crédit sont pris en compte et vous pouvez comparer les offres en toute transparence.

En outre, vous connaissez en détail le coût total de votre crédit : pas de frais cachés, pas de mauvaises surprises.

Enfin, comme il doit être annoncé sur les publicités et offres préalables de prêt, le TAEG devient un atout de négociation auprès des banques : vous connaissez le coût exact de votre crédit, la somme que vous devrez débourser et pouvez par conséquent négocier pour obtenir la meilleure offre de prêt.

Le saviez-vous ?

Même avec des durées de remboursement différentes, il reste aisé de comparer des crédits entre eux grâce au TAEG.

Quelques erreurs à éviter

S’il est extrêmement utile, le TAEG connaît toutefois quelques limites.

Exclusion des frais de notaire

Souvenez-vous, le TAEG exclut les frais de notaire.
Pour connaître le coût total de votre crédit, il vous faudra bien penser à inclure ces frais, sans quoi le coût global sera légèrement faussé.

Exclusion d’autres frais

D’autres frais ne seront pas intégrés au calcul du TAEG, notamment la modulation ou le report d’échéances, les pénalités de remboursement anticipé ou encore la garantie du prêt.

Calcul différent suivant les banques

Une autre limite du TAEG réside dans son calcul : celui-ci est parfois différent selon les établissements financiers.

Cas d’un prêt à taux variable

Avec un prêt à taux variable, le coût total du crédit ne pourra être connu à l’avance, puisque les variations de taux ne peuvent pas être anticipées.
Calculé sur la base du taux de la première année du crédit, le TAEG sera alors ici seulement informatif.

Cas d’une délégation d’assurance

Dans le cas d’une assurance de prêt immobilier souscrite auprès d’un autre établissement que l'établissement prêteur, le TAEG communiqué pourra l’être sans le coût de l’assurance, ce qui faussera le coût total du crédit.

Cas d’une hypothèque

En cas d’hypothèque et de revente du bien immobilier, le TAEG n’intègre pas les frais de mainlevée de l’hypothèque. Là encore, cela faussera légèrement le coût total du crédit.

Le conseil CAFPI

Précieux pour avoir une idée du coût global de son crédit, le TAEG est un indicateur à utiliser avec modération.
Pour une vision complète et nuancée, prenez également en compte le coût total du crédit en euros, ainsi que l’ensemble des avantages offerts par l’établissement prêteur.
Et pour calculer le TAEG de votre crédit immobilier ou de votre crédit à la consommation de manière simple et rapide, n'hésitez pas à contacter un de nos courtiers.

Quelle est la différence entre le TAEG et le TEG ?

Définition du TEG

Jusqu’en septembre 2016, on parlait de taux effectif global (TEG) : un taux d'intérêt équivalent, c’est-à-dire correspondant au taux nominal annuel.
Le TEG intègrait le taux d'intérêt, les frais de garantie, les frais de dossier et d’inscription ainsi que les éventuelles primes d’assurance. Il calculait les taux globaux sur un mois.

Plus récemment et par souci de précision, on ne parle plus de TEG mais de TAEG, pour Taux Annuel Effectif Global.
C’est désormais le TAEG qui est utilisé pour comparer les offres de crédits, crédits immobiliers ou crédits à la consommation (tandis qu'auparavant le TEG était utilisé pour comparer les crédits immobiliers, et le TAEG pour les crédits à la consommation).

Différences avec le TAEG

Le TAEG répond maintenant à toutes les nouvelles normes européennes, et est donc le seul élément de référence pour comparer les crédits pour les particuliers.
Il est aussi plus précis puisqu’il intègre des frais que le TEG n’intégrait pas, tels que l’assurance décès invalidité ou l’assurance chômage, et est toujours exprimé sur l’année.

Calcul du TEG par rapport au calcul du TAEG

Le TEG est exprimé en pourcentage mensuel de la somme totale payée.
Il prend en compte la somme versée chaque mois en déterminant taux nominal, frais de dossier, assurance emprunteur et frais de garantie.
Tous ces éléments sont ensuite convertis en pourcentage, par rapport à la somme totale dépensée, puis additionnés pour obtenir le TEG.

Pour rappel, le TAEG est le pourcentage annuel de la somme empruntée.
Il correspond au coût réel du crédit, c’est pourquoi sa méthode de calcul est plus précise que celle du TEG.
Il prend également en compte l’assurance décès invalidité ainsi que l’assurance chômage.

A retenir :

  • Le taux annuel effectif global (TAEG) correspond au taux d'intérêt proposé par la banque pour son crédit.
  • Il regroupe tous les frais engendrés par l’obtention d’un crédit : intérêts bancaires, frais de dossiers, frais d’assurance, frais de garantie, etc…
  • Sa formule de calcul est complexe : c’est pourquoi une forte transparence des banques est exigée afin de communiquer le TAEG à chaque offre de crédit émise.
  • On distingue TAEG fixe et variable, selon que l’emprunteur opte pour des mensualités fixes et constantes ou variables.
  • L’avantage majeur du TAEG est la transparence qu’il offre, permettant de comparer facilement et efficacement des offres de crédits de plusieurs banques, pour un même montant emprunté. Il sert aussi à connaître le coût global de son crédit, et est donc un bon outil de négociation.
  • Prenez garde aux quelques limites de cet indicateur, le TAEG ne prenant pas en compte certains frais ou étant calculé différemment selon les banques.
  • Jusqu’en septembre 2016, on parlait de taux effectif global (TEG) pour comparer les prêts immobiliers et de TAEG pour les prêts consommation. Depuis 2016, le TAEG est le seul taux de référence.
Mis à jour le 11/08/2021
Rédigé par CAFPI le 07/11/2019

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