En plus du remboursement de votre prêt, vous allez devoir rembourser, à chaque mensualité, des intérêts. Ces intérêts sont versés en échange du crédit dont vous bénéficiez. 
Mais comment sont fixés ces taux ? Quels sont les différents types de taux d’intérêts ? Suivez le guide pour tout savoir sur les taux d’intérêt immobilier.

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Évaluer son budget et calculer son taux d’endettement

Pour bien préparer son achat, il est indispensable de bien évaluer son budget.
Et cela passe par le calcul de son taux d’endettement.

On parle de taux d’endettement pour définir la fraction des revenus nets mensuels que l’emprunteur peut consacrer au remboursement d’un crédit.
Le taux d’endettement est déterminant pour les banques : ils vérifient via ce chiffre si l’emprunteur pourra faire face ou non au remboursement auquel il s’engage.

S’il est fixé à 33%, il peut parfois être dépassé, dans certains cas ou sous certaines conditions.
Avec un taux d’endettement de 33%, on considère que l’emprunteur attribue un tiers de ses revenus à rembourser son prêt.

La formule de calcul du taux d’endettement est la suivante :
Taux d’endettement = montant du ou des crédits x 100 / revenus (salaires nets + autres revenus financiers)

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Le Taux d'usure

Le taux d’usure est le taux maximal auquel une banque peut prêter. 

Mais comment est-il calculé ? Quels sont ses avantages et ses limites lors d’un prêt immobilier ?
Découvrez à quoi sert le taux d'usure et son impact sur la construction de votre projet de financement.

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Qu’est-ce que le TAEG ?

Acronyme de Taux Annuel Effectif Global, le TAEG vous permet de connaître le coût réel de votre crédit avec tous les frais annexes : frais de dossier, fiscaux, d'assurance, de garantie, commissions du courtier...
Il se calcule sur une base annuelle et représente le coût global de votre emprunt.

Bon à savoir

La vocation première du TAEG est de faciliter la comparaison des différentes offres de crédit.

Il offre aussi une vision d'ensemble sur le coût total du crédit avec, en plus, une méthode de calcul universelle qui permet de comparer les différents taux en un seul coup d'œil.

Bon à savoir

Chez CAFPI, nous proposons des taux extrêmement compétitifs, directement négociés auprès des banques. Pour vous garantir un maximum de transparence, les taux immobiliers sont affichés en temps réel sur notre site Internet.

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Taux fixe ou taux variable ?

Lorsque vous empruntez de l'argent pour acheter un bien immobilier, vous avez le choix entre trois types de taux d'intérêts différents :

  • Le taux fixe : Souvent privilégié pour les emprunts à longue durée, le taux fixe vous garantit le même taux d'intérêt tout au long de la durée de remboursement ;
  • Le taux variable : davantage privilégié pour les emprunts à courte durée, il vous permet de bénéficier d'un taux compétitif, qui évoluera avec le temps en fonction du marché ;
  • Le prêt à taux mixte : il combine ces deux types d'intérêts, avec les premières années de remboursement à taux fixe et les suivantes à taux variable.
Bon à savoir

Les taux d'intérêts, principalement les taux variables, sont en partie déterminés en fonction de l'Euribor, le taux moyen pratiqué par les banques pour se prêter de l'argent entre elles.

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Qu’est-ce que le Taux Effectif Global (TEG) ?

Le TEG est un taux qui permet d’évaluer le coût mensuel global d’un crédit immobilier et de comparer plusieurs offres de prêts pour trouver le meilleur crédit.

Il prend en compte à la fois le taux nominal du crédit, mais aussi les différents frais liés à cet emprunt, comme les frais de dossiers et de garantie, ou encore le montant des cotisations d’assurance.

Comment le calculer ? Quelle est la différence avec le TAEG ? CAFPI vous explique.

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Quel est le coût d’un crédit immobilier ?

Le coût total de votre crédit sera composé du capital que vous aurez emprunté, mais pas seulement. En effet, vous aurez également à intégrer, dans le calcul, d’autres frais ; composés notamment : 

  • des intérêts à verser à la banque ; 
  • de l’assurance emprunteur ; 
  • des frais de garantie ; 
  • des frais de dossier et frais annexes. 

Les intérêts 

Les intérêts sont tout simplement la rémunération de la banque pour votre prêt immobilier. Ils sont donc calculés sur le montant emprunté et sont exprimés en pourcentage : c’est le taux nominal. 

Il n’est toutefois pas le même pour chaque emprunteur. Il dépendra, entre autres : 

  • de l’économie dans sa généralité lors de la souscription du crédit, de votre dossier : taux d’endettement, montant de l’apport, localisation, situation professionnelle, capacité d’épargne, durée du crédit, etc. ; 
  • du type de prêt : amortissable, in fine, lissé, relais, prêt d’aide à l’accession (prêt à l’accession sociale, prêt conventionné, prêt à taux zéro plus, Éco-PTZ, Prêt d’épargne logement, Prêt Action Logement ou prêt employeur)
Bon à savoir

Pour ne rien laisser au hasard, votre courtier vous accompagne dans la confection de votre dossier et pour trouver le taux de crédit immobilier le plus avantageux. CAFPI met également à votre disposition, des outils pour que vous puissiez calculer vos mensualités facilement.

L’organisme financier que vous contacterez vous proposera de choisir entre les différents types de taux de prêt immobilier : taux fixe, taux variable, taux mixte, taux progressif.
Notez toutefois que si le taux variable peut vous réserver de bonnes surprises au fil des remboursements de vos mensualités, le taux fixe reste le plus sûr. Vous connaîtrez d’avance le montant que vous devrez tous les mois ainsi que votre taux annuel effectif global ou TAEG (anciennement taux effectif global ou TEG) et le coût de votre crédit. 

▶ L’assurance emprunteur 

L'assurance de prêt immobilier n’est pas une obligation aux yeux de la loi. Néanmoins, elle est demandée par presque toutes les banques. Elle protège l’emprunteur contre les éventuels risques pouvant l’empêcher de régler les mensualités. 

L'assurance doit se porter sur le crédit dans son ensemble. On parle alors d'une quotité de 100 %. 

Pour le cas de plusieurs emprunteurs, il est possible pour chacun d'assurer une moitié du prêt (50 % - 50 %) ou dans des quotités différentes (40 % pour l'un des co-emprunteurs, et 60 % pour l'autre, par exemple). Pour une couverture complète pour les co-emprunteurs en cas de décès de l'un d'eux, les deux souscripteurs du crédit peuvent choisir d’assurer chacun le prêt à hauteur de 100 % (pour un total de 200 %).

Bon à savoir
  • Vous être libre de choisir votre assureur et de ne pas souscrire votre assurance emprunteur au sein de la banque qui octroie le prêt. 
  • Quel que soit l’assureur que vous aurez choisi, vous devrez toujours payer une cotisation d’assurance établie suivant différents critères (taux du prêt immobilier, type de crédit, âge, situation médicale, situation professionnelle, etc.)

▶ Les frais de garantie 

En plus de l’assurance emprunteur, la banque peut vous demander une garantie qui peut prendre plusieurs formes : hypothèque, hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, caution, etc. 
Selon le mécanisme de garantie, l’établissement de crédit s’assurera du paiement total de votre emprunt. Et cette garantie interviendra lorsque la limite de la couverture de l’assurance sera atteinte. En d’autres termes, la garantie complète l’assurance. Elle est une sécurité pour la banque, quand l’assurance est plutôt une sécurité pour vous (emprunteur). Son coût différera selon la nature de la garantie.

Bon à savoir
  • L’hypothèque s’avère engendrer le plus de frais ; surtout à cause des frais de notaire. 
  • La caution peut être une personne physique qui s’engage à régler les mensualités en cas de défaut de paiement. Ou alors, il faudra se tourner vers un organisme de cautionnement qui demandera le paiement d’une commission et d’une contribution de fond commun.

▶ Les frais de dossier 

Pour un prêt immobilier, vous devrez constituer un dossier à transmettre à l’organisme de crédit. Ce dernier procédera à l'analyse de tous les documents. C’est ce travail qui vous sera facturé. Il faudra donc vous renseigner sur les prix pratiqués par la banque ou vous en remettre à un courtier au fait des coûts de ce type de prestation. En passant par un professionnel, vous pouvez même envisager la négociation de ces frais. 

▶ Les frais annexes 

Entre les différentes étapes de votre projet immobilier, vous serez amené à payer des frais annexes qui pourraient entrer dans le coût de votre emprunt (surtout si vous ne disposez pas de l’apport suffisant pour les régler).

Il peut, par exemple, s’agir : des frais de notaire, des frais d’agence ou des frais de courtage.

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Taux OAT 10 ans

Les Obligations Assimilables du Trésor français (OAT) désignent les emprunts d’Etat émis afin de financer les besoins du pays à long terme. Véritable indicateur, les taux de l’OAT sont très suivis par tous les acteurs du crédit immobilier.

Quels sont les taux OAT 10 ans actuels ? Quel lien entre OAT et crédit immobilier ?

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Amortissement négatif

L’amortissement négatif correspond au montant éventuel lorsque les intérêts remboursés sont supérieurs au montant de l'échéance. Dans une telle situation, le capital emprunté n’est pas remboursé.

Quelles sont les conséquences ? Est ce légal ?

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À retenir
  • En tant qu’emprunteur, vous devez rembourser à l’organisme qui vous prête de l’argent le montant prêté, ainsi que des intérêts.
  • Pour un achat réussi, respecter son budget est indispensable. Pour cela, on calcule toujours avant le taux d’endettement. Il correspond à la part de revenus nets mensuels que l’emprunteur pourra consacrer au remboursement de son crédit immobilier. Il est généralement fixé à 33% par les banques.
  • Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) vous permet de connaître le coût total réel de votre crédit car il inclut tous les frais annexes. C’est un excellent outil pour comparer plusieurs offres de crédit du même montant et pour le même projet.
  • On distingue le taux d’intérêt fixe (même taux d’intérêt garanti tout au long du crédit), le taux variable (qui évoluera dans le temps) et le taux mixte qui combine les 2 options précédentes.
  • En plus du taux du crédit immobilier, vous devez prendre en compte d’autres frais liés à : l’assurance emprunteur, la garantie, l’intervention du notaire, l’analyse de dossier…
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 05/11/2019
Mis à jour le 31/08/2022
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