On entend parfois parler d'amortissement négatif, mais en quoi cela consiste vraiment ? A quel type de crédit correspond-il ? Et est-ce même légal ? Quelle est la différence entre un amortissement négatif et un différé d'amortissement ? 
Nous allons répondre à toutes vos questions dans cet article dédié à l'amortissement négatif.

Définition de l’amortissement négatif

Dans le cadre d’un crédit à échéances constantes ou d’un prêt différé, l’amortissement négatif correspond au montant éventuel lorsque les intérêts remboursés sont supérieurs au montant de l'échéance.

Dans une telle situation, le capital emprunté n’est pas remboursé. La différence calculée entre les intérêts et le montant de l’échéance s’ajoute alors au capital restant dû.

Un amortissement négatif lors d’un crédit à échéances constantes ou d’un prêt différé

Un amortissement négatif peut se produire durant les premières mensualités d’un remboursement de prêt à échéances constantes.

Un différé d’amortissement est souvent mis en place pour alléger les mensualités à verser durant la première partie du remboursement du crédit : l’emprunteur ne règle que les intérêts du crédit, sans rembourser encore le capital.

Toutefois, ce différé d’amortissement entraîne un amortissement négatif, puisque bien que remboursant des mensualités, l’emprunteur ne rembourse pas le capital. La dette ne diminue donc pas.

Un amortissement négatif dans le cas d’un crédit à taux variable

Si votre emprunt est à taux variable, un amortissement négatif peut également survenir si le montant des intérêts augmente et dépasse celui du capital à rembourser.

Bon à savoir

Les banques et organismes prêteurs ne pratiquent plus l'amortissement négatif dans le cadre de crédits à taux variables depuis 2008.

Est-ce légal ou “normal” ?

L'amortissement négatif n’est pas légal, ni normal.

Il peut être constaté suite à une erreur dans le montage du crédit immobilier, lorsque le “lissage” et le “mixage” sont confondus alors qu’ils permettent normalement d’optimiser le coût du crédit.

Si le prêt est un prêt unique à échéances constantes, il sera anormal et illégal que figure un amortissement négatif car l’accroissement de la dette et des intérêts du fait de cette capitalisation est une pratique interdite par le code civil.

2 cas seulement peuvent justifier une augmentation du capital dans la durée :

  • Si le crédit immobilier est en phase de différé total et que les intérêts dus sont reportés chaque mois,
  • Si le crédit immobilier est actuellement impayé.

Enfin, si le prêt fait partie d’un montage à échéance lissée, un surcoût peut être généré et compensé par les économies en intérêts et primes d’assurances. Ici, l'amortissement négatif sera toléré, car avantageux pour l'emprunteur (puisque le coût total du crédit est moins élevé qu’avec un prêt à échéances constantes).

Important

Que dit la loi ?
Dans un arrêt du 25 mai 2022, la première chambre civile de la Cour de Cassation a d'ailleurs rappelé l’importance d’une information claire et transparente à destination des emprunteurs de la part des établissements prêteurs.
Il y est également précisé que le risque d’amortissement négatif doit être mentionné à l’emprunteur s'il souscrit un prêt présentant ce danger.

Quelles sont les conséquences d’un amortissement négatif ?

Dans le cas d’un prêt à échéances constantes, la conséquence majeure d'un amortissement négatif est l’accroissement de la dette, les intérêts étant remboursés mais pas le capital, ce qui ne crée pas de diminution de la dette.

D’un autre côté, en ne remboursant que les intérêts dus, l'emprunteur préserve son pouvoir d’achat.
Ce n’est qu’en commençant à rembourser progressivement le capital emprunté que l'emprunteur sort de l'amortissement négatif.

Ne pas confondre amortissement négatif avec différé d'amortissement

Veillez à ne pas confondre amortissement négatif et différé d'amortissement :

L’amortissement négatif correspond bien au montant où les intérêts remboursés sont supérieurs au montant de l’échéance.

Le différé d'amortissement quant à lui, offre une période de latence à l'emprunteur durant laquelle il n’est pas obligé de commencer à rembourser son emprunt.
Le différé d'amortissement est particulièrement apprécié lorsque l’on construit une maison, le temps de travaux ou encore dans le cadre d’un prêt relais.
On distingue ensuite :

  • différé d'amortissement partiel : l’emprunt règle exclusivement les intérêt du crédit sans entamer la part de capital emprunté, ce qui revient à un amortissement négatif,
  • et différé d'amortissement total : ici le coût est reporté sur les futures mensualités.

Sachez enfin qu’un différé d'amortissement sera toujours explicitement conclu avec la banque, et que vous déciderez ensemble de ses modalités (ne rien rembourser ou ne rembourser que partiellement durant une période donnée par exemple).

À retenir
  • L'amortissement négatif correspond au montant éventuel lorsque les intérêts remboursés sont supérieurs au montant de l'échéance.
  • Il peut se produire lors d’un crédit à échéances constantes ou d’un prêt différé.
  • Il n’est ni légal ni “normal”. Un arrêt de mai 2022 renforce d'ailleurs l'obligation de transparence et d’information des prêteurs envers les emprunteurs.
  • Ne confondez pas amortissement négatif avec différé d'amortissement, le différé d’amortissement permettant une période de latence à l’emprunteur, durant laquelle il n’est pas obligé de commencer à rembourser son emprunt.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 31/08/2022
Mis à jour le 31/08/2022
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