L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers remplace depuis janvier 2022 l’inscription en privilège de prêteur de deniers.
Derrière ce nom un peu désuet se cache une garantie de prêt immobilier efficace : pour se prémunir de tout défaut de paiement, les banques sécurisent les sommes qu’elles prêtent en exigeant une garantie.
Si la caution est la garantie la plus courante, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers présente aussi des avantages.
En quoi consiste cette hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ? Quelles sont ses modalités ? Est-ce la garantie la plus adaptée à votre situation ?
CAFPI vous dit tout sur l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.

Comment fonctionne le privilège de prêteur de deniers ?

Depuis le 1er janvier 2022, on parle d’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers en remplacement du privilège de prêteur de deniers (PPD) ou de l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD).

Cette hypothèque légale spéciale est l’une des garanties qu’une banque peut demander à un emprunteur achetant un bien immobilier ancien.
En cas de défaillance de paiement de l’emprunteur (s’il se trouve dans l’incapacité de poursuivre le remboursement de ses mensualités de crédit), la banque peut saisir le bien - grâce au privilège de prêteur de denier - et le vendre aux enchères.
La somme obtenue servira au remboursement des échéances dues.

Le privilège de prêteur de deniers est une des garanties de prêt immobilier possibles parmi d’autres comme l’hypothèque classique dont il est proche, la caution bancaire (via le recours à une société de cautionnement) ou le nantissement.

Le choix de la garantie et ses modalités font partie des points de négociation auprès des banques. L’accompagnement d’un courtier peut vous aider à maîtriser les avantages et les inconvénients de chaque type de garantie.

Les avantages d’une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Cette garantie présente plusieurs avantages :

  • La banque devient le créancier prioritaire : si votre logement doit être vendu, la banque (le prêteur de deniers) a le privilège d’être payé le premier, avant tous les autres créanciers, y compris les bénéficiaires d’une hypothèque ;
  • Le coût est moins important que pour une hypothèque car aucune taxe sur la publicité foncière n’est requise.
  • Il prend effet dès l’acte de vente (et non pas à la date de sa publicité).
Bon à savoir

En cas de revente avant le terme du prêt, vous devez procéder à la mainlevée du privilège par l’intermédiaire d’un notaire avec des frais supplémentaires.
En revanche, deux ans après le paiement de la dernière mensualité, et a fortiori en cas de revente deux ans après le terme, la mainlevée est automatique et sans frais.

Particularité du privilège de prêteur de deniers

Le privilège de deniers présente une particularité par rapport à l’hypothèque : cette garantie n’est en effet utilisée que dans le cas de biens immobiliers existants.
On parle ici de :

  • Logement ancien,
  • Logement neuf dont la construction a été achetée,
  • Ou d’un terrain.

Cela signifie qu’il n’est donc pas possible de recourir à une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers pour l'acquisition d’une maison individuelle en construction ou d’un appartement en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).

Le financement de travaux de rénovation ou d’aménagement sont également exclus de cette garantie, tout comme l’obtention d’un prêt relais.

Bon à savoir

Quelques exceptions peuvent cependant avoir lieu, à la discrétion du conservateur des hypothèques.

Différences entre privilège de prêteur de deniers et hypothèque conventionnelle

On remarque plusieurs différences entre privilège de prêteur de deniers et hypothèque conventionnelle.
Tout d’abord, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est moins chère qu’une hypothèque classique, puisqu’elle est exonérée de publicité foncière.

Dans le cas d’une hypothèque conventionnelle, l’accord de l’emprunteur est indispensable, puisque celle-ci est basée sur une convention entre la banque et son client emprunteur. Pour une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, l’accord de l’emprunteur n’est pas nécessaire.

Cependant, l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers ne peut garantir tous les types de bien. Pour des travaux ou une construction de logement, une autre garantie comme l’hypothèque conventionnelle devra être choisie.

Les modalités du privilège de prêteur de deniers

Dans le cadre d’une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, plusieurs conditions cumulatives sont exigées :

  • L’acte de prêt et l’acte de vente doivent être rédigés devant notaire dans un acte authentique ;
  • Le prêt doit mentionner que les fonds sont destinés à acquérir un bien immobilier ;
  • L’acte de vente doit signaler que l’achat est réalisé au moyen d’un emprunt ;
  • Le privilège de prêteur de deniers ne fonctionne pas pour l’achat d’un immeuble en l’état d’achèvement, ni pour financer des travaux ;
  • Il doit être publié au service de publicité foncière dans les 2 mois suivant l’acte de vente.

Le coût du privilège de prêteur de deniers

Plusieurs frais sont à prévoir pour une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers : 

  • Les émoluments du notaire (c’est-à-dire sa rémunération),
  • La contribution de sécurité immobilière,
  • Les droits d'enregistrement,
  • La TVA (dans le cas d’un logement neuf dont la construction est achevée).

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est cependant exonérée de la taxe de publicité foncière.

Le coût d’un privilège de prêteur de deniers est généralement dégressif et varie entre 0.5% et 1% du montant total emprunté.

Fin du privilège de prêteur de deniers

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers s’éteint :

  • 2 ans après la fin du prêt en garantie,
  • Par la renonciation de l’établissement prêteur,
  • Par péremption, soit à l’issue de la période au cours de laquelle le créancier hypothécaire peut saisir le bien,
  • Ou encore après la radiation par le nouvel acquéreur si l’emprunteur vend son logement en cours de prêt.

En cas de remboursement anticipé du crédit immobilier, il vous faudra procéder à la désinscription du logement des services de la publicité foncière afin de lever l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. On parle alors de mainlevée.

Pour confirmer l’extinction de l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, et donc cette mainlevée, il vous faudra régler entre 0,7% et 2% du capital restant dû.

À retenir
  • L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (anciennement privilège de prêteur de deniers) est une garantie réelle d’un crédit immobilier sur un bien ancien, permettant à la banque d’être le créancier prioritaire en cas de défaillance.
  • Comme l’hypothèque conventionnelle, elle aboutit à la saisie et à la vente du bien immobilier, si l’emprunteur ne peut plus payer les mensualités d’emprunt.
  • Particularité de l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers : elle ne peut être utilisée que dans le cas d’un bien immobilier existant.
  • Le coût d’une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est à prévoir dans son plan de financement, variant généralement entre 0,5 et 1% du montant total emprunté.
  • Cette hypothèque prend fin 2 ans après la fin du prêt en garantie, par péremption ou encore si l'emprunteur vend son bien en cours de prêt. Dans ce dernier cas, il faudra procéder à une mainlevée d’hypothèque.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 07/11/2019
Mis à jour le 27/12/2022
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