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Investir dans l'ancien pour réduire vos impôts

Investir dans l'ancien pour réduire vos impôts Investir dans l'ancien pour réduire vos impôts

Investir dans l’immobilier pour diminuer ses impôts ? Le plus souvent, vous pensez à l’immobilier neuf avec la loi Pinel. 

Pourtant, un investissement immobilier dans un logement ancien peut aussi bénéficier de dispositifs de défiscalisation. En achetant dans l’ancien, vous pouvez profiter de différentes réglementations comme la loi Cosse, la loi Malraux, le dispositif Loc’avantages ou encore le dispositif Denormandie. 

Nous faisons le point sur les lois en vigueur pour réduire vos impôts tout en investissant dans l’immobilier ancien.

Les avantages d’un investissement immobilier dans l’ancien

Investir dans le neuf ou dans l’ancien est un choix difficile car des avantages existent dans les deux cas. Dans l’ancien vous bénéficiez d’emplacements de qualité au cœur des villes, d’un prix d’achat au M2 inférieur au prix du neuf, d’une disponibilité immédiate du bien immobilier. En outre, plusieurs dispositifs fiscaux permettent de réduire vos impôts en investissant dans l’ancien.

Immobilier ancien ou immobilier neuf, la réduction d’impôt ne doit jamais être votre seul objectif. Tout investissement immobilier répond avant tout aux mêmes préoccupations que l’achat d’une résidence principale : la localisation, l’attractivité du bien, la possibilité de réaliser un investissement rentable pour peut-être une plus value à la revente. 

Pour évaluer votre projet d’investissement immobilier dans l’ancien, calculez la rentabilité nette nette, après impôts. C’est la seule qui vous intéresse en réalité. Les outils de calcul de rentabilité en ligne permettent rarement d’aller plus loin que la rentabilité nette. En effet, il est difficile de prendre en compte toutes les situations fiscales des investisseurs.

Comment investir dans l'ancien avec la loi Malraux ?

L’objectif de la loi Malraux est de préserver et valoriser le patrimoine français en aidant les investisseurs à réhabiliter des bâtiments anciens. Depuis 1962, cette loi a toujours évolué dans l’optique de défendre le patrimoine et faciliter les travaux de rénovation. 
Elle permet de bénéficier de : 

  • une réduction d'impôt de 30 % sur les travaux engagés lors de la rénovation d’un bien immobilier situé dans un site patrimonial remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur), dans les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain) ; 
  • une réduction d’impôt de 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique. Auparavant, ces sites étaient nommés ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) et AVAP (aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine). 

Depuis le 1er janvier 2018, le plafond des dépenses éligibles est passé à 400 000 euros sur 4 ans.
Cette loi intéresse donc les investisseurs qui paient un montant d’impôt sur le revenu (IR) très important pour supporter le coût des travaux sur une période comprise entre 1 et 4 ans. Le dispositif offre une réduction d’impôt. Aussi, en cas de dépassement du montant d’impôt sur le revenu dû, aucun remboursement n’intervient (contrairement à un crédit d’impôt). 

Pour bénéficier des avantages de la loi Malraux, plusieurs conditions s’imposent :

  •  acheter un bien immobilier à rénover dans son intégralité : extérieur et intérieur, situé dans certaines zones classées ; 
  • avoir un projet de rénovation complète du bien immobilier acquis avec une validation des travaux réalisés par un architecte des Bâtiments de France ; 
  • louer le bien dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. Aucune condition relative au montant du loyer n’est prévue ; 
  • finaliser les travaux de rénovation dans les 3 ans après le permis de construire ou l’autorisation du projet ; 
  • s’engager sur une durée minimale de location de 9 ans ; 
  • ne pas louer le bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant) ou de votre foyer fiscal.
Bon à savoir

Depuis le 1er janvier 2013, la loi Malraux n’est plus soumis au plafonnement des niches fiscales. Vous n’êtes donc pas concerné par le plafond de 10 000 euros.

Comment investir dans l'ancien avec la loi Cosse ?

Entrée en vigueur le 31 janvier 2017, la loi Cosse, aussi appelée dispositif “louer abordable”, permet de bénéficier d'un abattement variant de 15 % à 85 % sur les loyers perçus. La déduction fiscale varie en fonction des différentes zones tendues (A, B1, B2 et C).

Elle peut être de :

  • 15 à 70 % pour une location classique ;
  • 85 % pour une location dont la gestion est confiée à une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé. Le conventionnement social ou très social disponible depuis le 1er janvier 2019 en zone C offre aussi un abattement fiscal de 85 %.

Pour bénéficier de cet abattement fiscal proposé par la loi Cosse, vous devez :

  • louer votre bien en tant que résidence principale ;
  • louer votre bien à un montant n'excédant par un certain plafond en fonction des ressources de votre locataire ;
  • signer une convention de location avec l'ANAH pour une durée allant de 6 ans (en l'absence de travaux) à 9 ans (avec travaux) ;
  • respecter un certain plafond de loyer (plus le montant du loyer sera modéré par rapport aux prix moyens du secteur et plus la fiscalité sera avantageuse) ;
  • louer un logement situé en France métropolitaine ou en Outre-mer ;
  • respecter les normes de décence fixées par un décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
Bon à savoir

La loi Cosse a remplacé les anciens dispositifs de défiscalisation “ Besson ancien ” et “ Borloo ancien ”.

Investir dans l’ancien avec Loc’avantages 

Depuis le 1er mars 2022, le dispositif Cosse évolue et devient le dispositif Loc’Avantages. Il est ainsi prolongé jusqu’au 31 décembre 2024. La loi Cosse continue à s’appliquer pour les conventions signées jusqu’au 28 février 2022. En revanche, les conventions signées depuis le 1er mars dépendent du nouveau dispositif Loc’Avantages. 

Les principales modalités sont les suivantes : 

  • une réduction d’impôt pour les investisseurs dans l’ancien qui loue à un prix inférieur à celui du marché locatif et à des locataires avec des conditions de ressources plafonnées ; 
  • des aides financières de l’Anah sont possibles pour réaliser des travaux dans le logement ; 
  • l’investisseur s’engage à louer nu le logement pendant 6 ans minimum, à un locataire qui n’appartient pas à sa famille proche (ascendant, descendant, membre du même foyer fiscal) ni au locataire déjà en place (sauf en cas de renouvellement du bail) ; 
  • un niveau de performance énergétique minimal doit être atteint par le logement (classe E jusqu’en 2027, classe D à partir de 2028) ; 
  • 3 niveaux de loyers sont prévus : location intermédiaire, location sociale et location très sociale (loc1, loc2, loc3) avec des plafonds de ressources et des conditions différentes. 

Plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt est importante. Elle peut varier de 15 % à 65 % selon la présence d’une intermédiation locative (agence immobilière sociale ou association agréée). 

Investir dans l’immobilier ancien avec la loi Denormandie 

Le dispositif Denormandie offre également une réduction d’impôt aux investisseurs immobiliers qui achètent un logement à rénover dans certaines villes. 

Les communes éligibles sont celles du plan Action Coeur de ville portant sur 222 villes de taille moyenne, ainsi que les communes signataires d’une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT) ou encore les communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important. 

Le bien immobilier ancien doit faire l’objet de travaux de rénovation représentant plus de 25 % du coût total du projet d’investissement. La performance énergétique doit être améliorée de 20 à 30 %. 

Le bailleur s’engage à le louer nu pendant 6, 9 ou 12 ans. selon un loyer plafonné en fonction des zones (Abis, A, B1, B2). Le locataire, sélectionné selon des plafonds de ressources, établit sa résidence principale dans le logement. 

La réduction d’impôt est de 12 %, 18 % ou 21 % en fonction de la durée d’engagement de mise en location. Ce montant est plafonné à 300 000 euros. 

Le dispositif Denormandie fonctionne donc comme la loi Pinel pour le neuf. Il est en vigueur pour tout investissement réalisé avant le 31 décembre 2023.

À retenir
  • Investir dans l’ancien présente plusieurs avantages notamment fiscaux.
  • La loi Malraux permet d’entretenir le patrimoine français en aidant les investisseurs à réaliser les travaux de rénovation nécessaires avec une réduction d’impôts.
  • La loi Cosse permet d’ouvrir le parc locatif privé à des personnes disposant de revenus modérés en échange d’un abattement sur les loyers imposés pour l’investisseur.
  • La loi Cosse est remplacée à compter d’avril 2022 par le dispositif Loc’Avantages, qui offre également une réduction d’impôt en échange d’un loyer inférieur aux prix du marché locatif.
  • Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt aux investisseurs qui s’engagent à rénover un bien immobilier dans certaines communes. Les travaux concernent notamment la performance énergétique du bien. 
  • Des conditions de ressources, de localisation, de travaux, de loyer doivent être étudiées précisément avec tout investissement immobilier.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 06/02/2020
Mis à jour le 19/08/2022
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