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Crédit immobilier : guide de l'investisseur

Investir dans l'ancien pour réduire vos impôts

Un investissement immobilier dans un logement ancien peut bénéficier de dispositifs de défiscalisation. En achetant dans l’ancien, vous pouvez profiter de différentes règlementations comme la loi Cosse ou la loi Malraux. Nous faisons le point sur les lois en vigueur pour réduire vos impôts.

Les avantages d’un investissement immobilier dans l’ancien

Investir dans le neuf ou dans l’ancien est un choix difficile car des avantages existent dans les deux cas. Dans l’ancien vous bénéficiez d’emplacements de qualité au cœur des villes, d’un prix d’achat au M2 inférieur au prix du neuf, d’une disponibilité immédiate du bien immobilier. En outre, plusieurs dispositifs fiscaux permettent de réduire vos impôts en investissant dans l’ancien.

Comment investir dans l'ancien avec la loi Malraux ?

L’objectif de la loi Malraux est de préserver et valoriser le patrimoine français en aidant les investisseurs à réhabiliter des bâtiments anciens. Elle permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 30 % sur les travaux engagés lors de la rénovation en Secteur Sauvegardé et de 22% en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

Depuis le 1er janvier 2018, le plafond des dépenses éligibles est passé à 400 000 euros sur 4 ans.

Pour bénéficier des avantages de la loi Malraux, plusieurs conditions s’imposent :

  • acheter un bien immobilier à rénover dans son intégralité : extérieur et intérieur, situé dans certaines zones classées ;
  • faire valider les travaux réalisés par un architecte des Bâtiments de France ;
  • louer le bien dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux ;
  • finaliser les travaux de rénovation dans les 3 ans après le permis de construire ou l’autorisation du projet ;
  • s’engager sur une durée minimale de location de 9 ans ;
  • ne pas louer le bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant) ou de votre foyer fiscal.

Bon à savoir :

Depuis le 1er janvier 2013, la loi Malraux n’est plus soumis au plafonnement des niches fiscales. Vous n’êtes donc pas concerné par le plafond de 10 000 euros en 2019.

Comment investir dans l'ancien avec la loi Cosse ?

Entrée en vigueur le 31 janvier 2017, la loi Cosse, aussi appelée dispositif “louer abordable”, permet de bénéficier d'un abattement variant de 15 % à 85 % sur les loyers perçus. La déduction fiscale varie en fonction des différentes zones tendues (A, B1, B2 et C).

Elle peut être de :

  • 15 à 70 % pour une location classique ;
  • 85 % pour une location dont la gestion est confiée à une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé. Le conventionnement social ou très social disponible depuis le 1er janvier 2019 en zone C offre aussi un abattement fiscal de 85 %.
     

Pour bénéficier de cet abattement fiscal proposé par la loi Cosse, vous devez :

  • louer votre bien en tant que résidence principale ;
  • louer votre bien à un montant n'excédant par un certain plafond en fonction des ressources de votre locataire ;
  • signer une convention de location avec l'ANAH pour une durée allant de 6 ans (en l'absence de travaux) à 9 ans (avec travaux) ;
  • respecter un certain plafond de loyer (plus le montant du loyer sera modéré par rapport aux prix moyens du secteur et plus la fiscalité sera avantageuse) ;
  • louer un logement situé en France métropolitaine ou en Outre-mer ;
  • respecter les normes de décence fixées par un décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Bon à savoir :

La loi Cosse a remplacé les anciens dispositifs de défiscalisation “ Besson ancien ” et “ Borloo ancien ”.

A retenir :

  • Investir dans l’ancien présente plusieurs avantages notamment fiscaux.
  • La loi Malraux permet d’entretenir le patrimoine français en aidant les investisseurs à réaliser les travaux de rénovation nécessaires avec une réduction d’impôts.
  • La loi Cosse permet d’ouvrir le parc locatif privé à des personnes disposant de revenus modérés en échange d’un abattement sur les loyers imposés pour l’investisseur.
Mis à jour le 06/02/2020
Rédigé par CAFPI le 06/02/2020

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