Dispositif fiscal voté en 2019, permettant de défiscaliser et réduire son impôt sur le revenu, la loi Denormandie repose sur la location d’un bien entièrement rénové, dans une zone éligible. 
Quels sont les avantages de la Loi Denormandie, les conditions pour en bénéficier et les zones d’éligibilité ? 

Tour d’horizon de cette loi qui complète la loi Pinel Ancien.

Les avantages de la loi Denormandie 

Mise en place par le gouvernement français pour encourager les travaux de rénovation dans des logements anciens et/ou en mauvais état, la loi Denormandie intéresse exclusivement l’investissement locatif dans l’ancien. 

La loi Denormandie permet de défiscaliser et réduire ses impôts selon 3 critères : 

  • Le montant de l’investissement, 
  • La durée de location du bien immobilier acquis dans le but d’être loué, 
  • La zone géographique du bien. 

L’avantage fiscal accordé dépend largement de l’engagement de la durée de location du logement neuf acheté. Ainsi : 

  • Pour une durée de location de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12 % du prix du bien, 
  • Elle est de 18 % pour une durée de 9 ans, 
  • Et de 21 % pour une durée de 12 ans (9 ans prolongés de 3 ans).
Bon à savoir

La réduction d’impôt pour un investissement en loi Denormandie est soumise au plafonnement global des avantages fiscaux.

Mais la loi Denormandie offre d’autres avantages : 

  • La possibilité d’un investissement sans apport, les loyers et la réduction d’impôt pouvant potentiellement couvrir le remboursement du prêt,
  • La location sur un marché porteur où la probabilité de location est plus grande.
    En effet, l’immobilier ancien concerne les centre-villes recherchés par les locataires, comme par les acquéreurs en cas de revente. 
  • La possibilité de louer à ses ascendants ou descendants, un avantage similaire à celui offert désormais par la loi Pinel. Toutefois, le locataire ne doit pas appartenir au même foyer fiscal que le propriétaire bailleur. 
  • La déduction de certaines charges de ses impôts, comme la taxe foncière, les frais d’entretien du logement, les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt.
Bon à savoir

Comme pour tout crédit immobilier, l’investisseur doit respecter les conditions générales d’octroi d’un prêt, notamment un endettement inférieur à 35 % de ses revenus. Les revenus locatifs envisagés sont pris en compte à hauteur de 70 % environ. Le taux d’usure devra également être respecté. 
Pour faire le point sur votre projet d’investissement immobilier en loi Denormandie, contactez un courtier CAFPI. C’est le meilleur moyen de réussir un projet immobilier !

​Quelles conditions sont requises pour bénéficier de la loi Denormandie ? 

Plusieurs conditions doivent être réunies pour pouvoir bénéficier du dispositif fiscal Denormandie. 

  • Le logement doit être acquis entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2023. 
  • Le logement acquis doit absolument être ancien avec d’importants travaux de rénovation ou être issu d’une transformation d’un local à usage d’habitation. 
  • Il doit être situé dans une ville faisant partie d’un programme de rénovation (programme Action Cœur de ville, communes présentant un besoin de réhabilitation important ou ayant passé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT). 
  • Le montant des travaux effectués doit correspondre à 25 % minimum du coût total de l’opération (achat du bien + travaux + frais de notaire), dans une limite de 300 000 € et de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable. 
  • Le logement doit être loué dans le cadre d’une location nue et non meublée, pour une période de 6, 9 ou 12 ans. Il doit constituer la résidence principale du locataire. 
  • Le loyer doit respecter les plafonds de loyers et de ressources décidés par le gouvernement. 

Un des travaux suivants doit obligatoirement être réalisé dans le cadre de la rénovation Loi Denormandie : 

  • Travaux permettant d’augmenter la performance énergétique de 20 %, voire 30 % en logements individuels. 
  • Création d’une nouvelle surface habitable comme une terrasse ou un garage. 
  • Travaux d’économie d’énergie, au minimum 2 parmi les points suivants : nouvelle chaudière, isolation des combles, des murs ou des fenêtres, changement de moyen de production d'eau chaude.
Bon à savoir

Pour la réalisation de ces travaux, le recours à une entreprise reconnue garante de l’environnement (professionnel RGE) est recommandé mais non obligatoire. Cela constitue une différence avec l’obtention des prêts aidés et autres dispositifs comme MaPrimeRénov’ ou l’éco-prêt à taux zéro
En revanche, il est exclu de réaliser soi-même les travaux de rénovation. Le recours à une entreprise qui facture les travaux est obligatoire pour bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie.

Les zones d’éligibilité de la loi Denormandie 

Avec la loi Denormandie, plusieurs centaines de villes de France sont maintenant éligibles et bénéficient de réhabilitation : 222 communes du plan “Action Cœur de ville” et de nombreuses villes ayant signé une Opération de Revitalisation de leur Territoire (ORT). 

Les communes visées par le programme Action cœur de ville sont des villes moyennes, là où 25 % de la population réside. Ces villes moyennes font preuve de dynamisme économique, culturel et social mais manquent parfois de moyens pour procéder à la rénovation de leur habitat.
La loi Denormandie entend participer au renouveau de ces villes moyennes par un dispositif fiscal incitatif pour les investisseurs immobiliers privés. Au-delà, un budget global de 5 milliards d’euros sur 5 ans est prévu pour relancer et redynamiser ces villes. Avant d’investir, renseignez-vous sur les programmes concrets mis en œuvre dans la commune sur laquelle vous jetez votre dévolu. 

Les villes signataires de l’ORT ont, quant à elles, un besoin important de revitalisation du territoire. Créé par la loi ELAN (loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) en 2018, l’ORT permet aux collectivités territoriales de concrétiser des projets. 
Concrètement, cela se traduit par une multitude d’outils disponibles dont les investissements immobiliers en loi Denormandie. Depuis son lancement, les opérations de revitalisation du territoire ont conquis plus de 400 communes. 
Il est important de vérifier la réalité du marché immobilier locatif avant de signer un investissement dans une petite ville.

Bon à savoir

La loi Denormandie est soutenue par des partenaires importants : la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC), Action Logement ou encore l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU).

Important

Les zones d’éligibilité de la loi Denormandie s’étendent jusque dans les zones rurales.

Les plafonds de revenus et de loyer du dispositif Denormandie

Le locataire, autre qu’un membre de votre foyer fiscal, doit présenter un revenu fiscal de référence (RFR) inférieur à certains plafonds, revalorisés chaque année. Ainsi, pour un bail signé en 2022, le RFR est celui de 2020. 

Les plafonds de ressources pour bénéficier d’une réduction d’impôt Denormandie varient selon la zone géographique et la composition du foyer fiscal du locataire. Par exemple, pour un logement en zone Abis et un couple avec 2 enfants, le revenu fiscal de référence doit être inférieur à 92 076 €. Pour un investissement en zone C et un locataire seul, son RFR est limité à 28 876 €. 

De la même manière, la réduction d’impôt Denormandie est conditionnée à la mise en place d’un loyer plafonné. La mise en location doit intervenir dans l’année suivant l’acquisition. L'investisseur dispose de quelques mois pour trouver l’entreprise, réaliser les travaux et préparer la mise en location de son bien. 

Le loyer mensuel hors charges au mètre carré est plafonné pour les zones A bis, A , B1 et B2 ainsi que dans les territoires d’Outre-mer. Par exemple, le seuil est fixé à 13,09 euros en zone A. Des coefficients multiplicateur s’appliquent en fonction de la superficie totale du logement.

À retenir
  • La loi Denormandie a été mise en place par le gouvernement pour encourager les travaux de rénovation dans l’ancien. 
  • Elle permet de défiscaliser selon la durée de location du logement : pour une durée de location de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12 % du prix du bien. Elle est de 18 % pour une durée de location de 9 ans et de 21 % pour une location de 12 ans. 
  • Les avantages de la loi Denormandie sont nombreux : possibilité d’un investissement sans apport, investissement sur un marché porteur, possibilité de louer à ses ascendants ou descendants, déduction de certaines charges de ses impôts. 
  • Pour bénéficier du dispositif Denormandie, plusieurs conditions doivent être réunies, telles qu’acquérir le logement avant le 31 décembre 2023, acheter un logement ancien dans une ville faisant partie d’un programme de rénovation ou encore effectuer des travaux à hauteur de 25 % du coût total de l’opération. 
  • Plusieurs centaines de villes sont éligibles au dispositif Denormandie, de l’agglomération parisienne à la Côte d’Azur, en passant par la Corse, le bassin genevois et les départements d’Outre-Mer.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 06/02/2020
Mis à jour le 08/09/2022
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