Négocier les honoraires du notaire
Inhérents à toutes les transactions immobilières, les frais de notaire sont toujours à régler par l’acquéreur.
Ils varient selon que l’achat soit effectué dans le neuf ou dans l’ancien :
- Pour un achat dans le neuf, les frais représentent 2 à 3% du prix de vente ;
- Pour un achat dans l’ancien, ils sont de 7 à 8%.
Pour rappel, les frais de notaire sont composés à 80% de droits de mutation, c’est-à-dire de taxes fixes prélevées par l’Etat et les collectivités locales. Le reste correspond à divers frais.
Enfin, les émoluments du notaire, c’est-à-dire sa rémunération, représentent environ 1% du prix de vente, et sont également réglementés par l’administration.
Si les taxes dues à l’Etat sont non négociables, il est toujours possible de discuter avec son notaire pour diminuer ses émoluments, surtout depuis la loi Macron de 2016 fixant les tarifs réglementés des notaires. Depuis janvier 2021, les notaires peuvent accorder une réduction de 20% maximum à leurs clients à condition que le coût de la vente dépasse 100 000 €. Toutefois, si le notaire applique cette remise, il devra également l’appliquer à tout autre client dont la transaction excédera 100 000 €.
Toutefois, si le notaire applique cette remise, il devra également l’appliquer à tout autre client dont la transaction excédera 100 000 €.
Les négociations peuvent être difficiles mais rien ne vous empêche de poser la question.
Vous pouvez aussi consulter différents notaires et tenter de négocier leur rémunération : chaque consultation est gratuite jusqu’à la rédaction de l’acte du compromis de vente. Ainsi, tant qu’aucun acte n’a été établi, il est toujours possible de négocier.
Payer les frais d’agence à part
Si vous passez par une agence pour trouver votre bien, sachez que les frais de notaire seront calculés sur le prix de vente du bien immobilier, et non pas sur les services sollicités pour trouver ce bien. Il est donc possible d’exclure du prix de la vente les frais d’agence, avant de calculer les frais de notaire.
N’hésitez pas à discuter avec votre agent immobilier pour en savoir plus sur le type de mandat qu’il possède : mandat de vente ou mandat de recherche.
- Si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, l’acquéreur paiera des frais de notaire sur le montant total de l’acquisition, et ces frais seront donc plus élevés.
- Si les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, cela doit être précisé dans l’annonce. Le montant des frais de notaire sera ensuite calculé sur le prix de vente net vendeur, et sera donc moins important.
Pour faire baisser les frais de notaire, mieux vaut donc privilégier les mandats avec frais d’agence à la charge de l'acquéreur.
Pour un bien valant 200 000 €, les frais d’agence s’élèveront au maximum à 20 000 €. Les frais de notaire devront alors être calculés sur la base de 180 000 €.
Attention, en tant qu’acheteur, vous devez disposer des liquidités nécessaires pour payer directement la commission à l’agence.
Vous souhaitez à tout prix éviter les frais d’agence ? Privilégiez la vente entre particuliers.
Déduire le montant des équipements
Tous les équipements intérieurs constituant le mobilier (cuisine équipée, salle de bain, électroménager, abri de jardin, etc.) peuvent être séparés de l’acquisition de la maison ou de l’appartement.
Les frais de notaire ne concernant que l’achat du bien immobilier (et non le mobilier), vous êtes en droit de demander la dissociation du prix de vente des équipements du montant du bien.
Concrètement, il vous suffit de dresser, avec le vendeur, la liste des meubles et équipements garnissant le logement, d’en évaluer la valeur (un prix d’occasion, basé si possible sur les factures et la période d’achat ou de rénovation), en utilisant un coefficient de vétusté si besoin, et de soustraire cette somme du prix de vente.
Là encore, il faudra distinguer les deux montants sur le compromis de vente.
Le notaire calculera ensuite ses frais sur un montant d’acquisition moins élevé.
Bien souvent, vous pouvez déduire jusqu’à 2 ou 3 % de la valeur du bien, et la déduction ne peut dépasser 5 % du prix du bien. Au-delà, vous risquez un contrôle fiscal.
Attention également : les banques ne peuvent prêter sur le montant du mobilier, uniquement sur le montant de l'immobilier. Veillez donc à ce que le montant des équipements ne soit pas trop élevé, afin de ne pas fragiliser l’obtention de votre prêt.
- Souvent incompressibles, les frais de notaire peuvent toutefois être légèrement négociés, notamment les émoluments (soit la rémunération du notaire) qui peuvent être abaissés de 20%.
- Si la négociation n’est pas facile, elle n’est pas impossible : comme pour un crédit, calculez les frais en amont, comparez et négociez.
- Une autre solution pour réduire les frais de notaire consiste à payer les frais d’agence à part ; il faut toutefois que le mandat avec frais d’agence soit à la charge de l’acquéreur.
- Enfin, évaluez la valeur des équipements restants dans le logement suite à votre achat et imputez ce montant du prix de vente du bien immobilier. Le notaire calculera ainsi les frais sur un montant d’acquisition moins élevé.
