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Comment calculer la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter sur une période donnée en fonction de vos revenus financiers et de vos charges. En d’autres termes, c’est l’aptitude d’un emprunteur à faire face aux échéances d’un crédit immobilier.

Avant de vous lancer dans l’achat d’un nouveau bien, il est indispensable de faire le point sur votre besoin en financement et, plus particulièrement, sur votre capacité d’emprunt. Cela vous permettra d’envisager votre future demande de prêt sereinement, avec toutes les cartes en main. Également de définir un reste à vivre correct pour supporter les dépenses quotidiennes.

En connaissant votre capacité d’emprunt, vous pouvez à la fois déterminer le montant maximum qu’il vous sera possible de rembourser ainsi que la durée de remboursement la plus courte. C’est donc indispensable pour optimiser votre crédit immobilier.

Votre capacité d'emprunt est déterminée en fonction :

  • de votre capacité d'endettement (en France, le taux d’endettement maximal est de 35 % de vos revenus) ;
  • du montant de votre apport personnel ;
  • du type de prêt souhaité (taux fixe ou taux révisable notamment) ;
  • du montant des mensualités que vous souhaitez rembourser ;
  • de la durée d'emprunt de votre prêt immobilier ;
  • de votre âge à la souscription du prêt immobilier.

Ainsi, la formule de calcul de sa capacité d’emprunt peut s’écrire :
capacité d’emprunt = (revenus - charges) * 35 %

Le saviez-vous ?

Le taux d’endettement maximum est fixé par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) périodiquement, sur la base des pratiques bancaires.
Toutefois, les établissements de crédit ont actuellement la possibilité de déroger à ces règles dans 20 % de leurs dossiers de financement.
Il est donc important de pouvoir monter un dossier complet à l’aide d’un courtier pour convaincre une banque de vous accorder le prêt immobilier.

Connaître sa capacité d’emprunt

Grâce à notre simulateur en ligne de capacité d'emprunt, il est très simple de savoir combien on peut emprunter. Encore faut-il le remplir correctement. Voici les éléments pris en compte lors du calcul de vos possibilités d’emprunt maximales.

1. Les revenus de l’emprunteur

L’emprunteur doit retenir tous ses revenus réguliers et plus précisément : les salaires, les revenus fonciers, les pensions de retraite, les allocations familiales et les pensions alimentaires perçues.
Les revenus de remplacement comme les allocations de retour à l’emploi (allocation chômage) ou les allocations adultes handicapés entrent en général dans le calcul. Des revenus financiers comme une rente d’assurance-vie sont également intégrés.

Les chefs d’entreprise, les professions libérales, les commerçants et les artisans ne bénéficient pas de salaire chaque mois et pas toujours d’une rémunération égale.
Dans ce cas, il convient de prendre le résultat annuel de l’entreprise et d’estimer une moyenne mensuelle pour exploiter notre simulateur en ligne de capacité d’emprunt.

En général, on retient le montant net avant impôt pour tous les revenus.

Par prudence, certaines banques refusent de faire entrer dans le calcul les revenus jugés trop aléatoires tels que des primes ou des participations aux bénéfices. En effet, un crédit immobilier se calcule sur un temps relativement long et rien ne prédit que les primes seront reconduites dans 3 ans.
En revanche, si l’emprunteur bénéficie d’une prime annuelle “sûre” comme un 13e mois (défini dans une convention collective ou un accord d’entreprise), il peut ajouter cette prime dans son calcul de capacité d’emprunt.

D’autres revenus subissent une décote de la part des établissements de crédit. C’est le cas des revenus locatifs et des revenus financiers, la décote permet de prendre en compte le risque de ne pas percevoir un loyer pendant 12 mois en cas de changement de locataire.
Ainsi, en général, les banques prennent en compte 70 % des loyers perçus.

2. Les revenus du co-emprunteur

Emprunter à deux est une bonne idée puisque vous additionnez les revenus. La banque demandera un justificatif de la relation entre les co-emprunteurs (Mariage, PACS, concubinage, etc.).
Les revenus du co-emprunteur sont ensuite pris en compte de la même manière que pour l’emprunteur.

3. Le montant d’apport personnel

L’apport personnel est constitué des produits d’épargne accumulés par les emprunteurs mais aussi de placements disponibles, de donations familiales, d’épargne salariale, de toutes les liquidités. La prudence impose de conserver une petite partie d’épargne en cas de coup dur ou d’envie soudaine.

Un Plan d’Épargne Logement (PEL) créé de longues années auparavant peut tout à fait servir d’apport personnel. Les pièces justificatives sont demandées par les banques au moment de la constitution du dossier de demande de prêt. Toutefois, le montant suffit pour le calcul de la capacité d’emprunt en ligne.

4. Les charges du foyer

Toutes les charges du foyer ne sont pas prises en compte pour calculer les possibilités maximales de prêt.
Certaines charges entrent dans le reste à vivre.
Pour une simulation de capacité d’emprunt, on retient les mensualités des crédits immobiliers ou des crédits à la consommation en cours de remboursement. Si le crédit arrive à son terme dans moins de 12 mois, très souvent, la banque ne le prend pas en compte pour calculer l’endettement.

Ainsi, le prêteur s’attache aux charges d’emprunt et aux charges contraintes telles que des pensions alimentaires ou des rentes à verser chaque mois, ainsi que les impôts.

Dans les charges, il ne faut pas oublier de compter les loyers dus après l’opération d’achat immobilier. Par exemple, si l’appartement n’est disponible que dans 6 mois ou si vous achetez un bien occupé encore pendant un an.

Le reste à vivre doit vous permettre d’assumer toutes les charges fixes : dépenses d’électricité et de chauffage, d’habillement et de nourriture, d’assurance, de scolarité, de téléphonie, d’équipements, de loisirs, de culture, etc.
Il est difficile de calculer le reste à vivre minimal mais certaines banques estiment qu’il doit être supérieur à 1 200 euros pour un couple ou à 800 euros pour une personne seule. On ajoute 300 euros par personne à charge supplémentaire.
C’est une estimation qu’il convient de pondérer selon la situation personnelle et financière de chacun.

Un exemple :

En tant que salarié dans le privé, vous percevez un salaire net de 2 200 euros chaque mois tandis que votre conjoint, fonctionnaire, touche 1 800 euros. Vous remboursez un crédit auto à hauteur de 200 euros chaque mois pendant encore 48 mois et un prêt personnel avec une mensualité de 300 euros. Votre capacité d’emprunt s’élève à 3 500 * 35 % soit 1 225 euros.
C’est le montant de la mensualité que la banque acceptera et qui vous laissera un reste à vivre raisonnable.

Combien puis-je emprunter pour un prêt immobilier ?

Pour savoir combien vous pouvez emprunter pour un prêt immobilier, il est nécessaire de pouvoir répondre aux questions ci-dessous :

  • A combien s’élève votre apport personnel ?
  • Prévoyez-vous d’acheter un bien ancien ou neuf ?
  • Avez-vous droit à un prêt aidé type PTZ ?
  • Souhaitez-vous acheter pour faire un investissement locatif ?
  • A quel taux pouvez-vous emprunter ?

L’ensemble des réponses à ces interrogations, associé à l’utilisation d’un simulateur de prêt immobilier, vous permettra de connaître la somme à emprunter pour votre crédit.
Nos calculatrices vous permettent de faire une simulation au meilleur taux, de vous informer sur le taux moyen pratiqué dans votre région et ainsi obtenir une simulation personnalisée de votre prêt immobilier.

Vous pourrez, suite aux différentes simulations effectuées avec nos calculatrices, faire appel à un de nos courtiers en prêt immobilier qui vous apportera tous les conseils nécessaires quant au choix de la solution de financement convenant le mieux à votre profil d'emprunteur ainsi qu'à la nature de votre projet immobilier.

Comment utiliser la calculette pour connaître ma capacité d’emprunt ?

Notre calculatrice en ligne, totalement gratuite, permet de déterminer la capacité d'emprunt en fonction de vos revenus et de vos dépenses.
Le calcul s’adapte que l’on emprunte seul ou à deux.

Pour bien comprendre à quoi correspondent les variables de notre calculette de la capacité d’emprunt :

  • Les revenus correspondent : à votre salaire et primes professionnelles ; aux autres sources de revenus (privilégier les sources de revenus fixes comme les revenus fonciers par exemple) ; au montant de l’apport personnel.
  • Les dépenses regroupent : le loyer, les éventuels crédits à la consommation et autres emprunts immobiliers, etc.
  • Il est préférable de bien prendre en compte toutes les autres charges fixes pour estimer si le reste à vivre calculé est raisonnable.

Le saviez-vous ?

La capacité d’emprunt peut être complétée avec un prêt à taux zéro (PTZ) dans certaines conditions. Le courtier en prêt immobilier pourra vous renseigner sur vos droits et comment vous pouvez en bénéficier.

Après validation du formulaire, trois montants seront alors calculés :

  • la mensualité, où il sera possible de choisir le taux à appliquer ;
  • le montant du prêt immobilier ;
  • le coût total du crédit.

A noter

Les informations et résultats du calcul de votre capacité d’emprunt pour votre prêt immobilier sont donnés à titre indicatif et ne peuvent en aucun cas constituer un document à caractère contractuel. L’ensemble des éléments financiers devront être analysés par nos courtiers en crédit immobilier pour conforter cette simulation.

Le saviez-vous ?

Il est judicieux de faire appel à un courtier avant d’entamer toute démarche auprès des banques.

En effet, les courtiers en crédit immobilier bénéficient en moyenne d’une centaine de partenariats avec des établissements bancaires divers, leur permettant ainsi :

  • De vous proposer les offres aux taux les plus intéressants : en contrepartie d’une garantie de volume important, ils négocient des taux de crédit très bas directement avec les directions financières, ce qui leur donne accès à des taux impossibles à offrir par les conseillers.
  • De vous donner des conseils objectifs sur la meilleure offre à choisir : en vous aidant à calculer votre capacité d’emprunt, en étudiant toutes les offres du moment de leurs partenaires, ils pourront trouver celle la plus adaptée à votre profil.

Comment connaître mon taux d’endettement ?

Le taux d’endettement correspond à votre capacité de remboursement d’un crédit, en fonction de vos revenus mensuels. Il est couramment admis que le taux d’endettement ne doit pas dépasser 1/3 des revenus nets annuels (et c’est même désormais légèrement supérieur avec un taux d’endettement maximal de 35 %).
Au-delà, le risque de défaut de remboursement est considéré comme trop important par les banques.

Le taux d’endettement est calculé en prenant en compte vos revenus fixes suivants :

  • salaires nets ;
  • primes contractuelles : par exemple un 13ème mois ;
  • pensions alimentaires, pensions de retraites et d’invalidité ;
  • revenus professionnels non salariés : pour les professions libérales, les agriculteurs, commerçants, etc.

Selon l’établissement prêteur, d’autres sources de revenus peuvent être incluses dans le calcul de ce taux : allocations familiales, commissions, allocations logement, revenus fonciers, etc.
La prise en compte de ces sommes est à la discrétion de la banque chez qui le crédit sera contracté.
Certaines banques appliquent également une décote sur certains revenus.
Un courtier immobilier vous aidera à faire le point sur votre situation et celle de votre co-emprunteur pour calculer votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement.

Le saviez-vous ?

Si vous avez des revenus très confortables, le taux d’endettement peut dépasser le seuil des 35 %.
A l’inverse, si vos revenus sont modestes, votre capacité d’endettement peut ne pas dépasser les 30 %.
Il n’y a donc pas de règle absolue. Les seuils de taux d’endettement ne sont pas figés et les banques peuvent y déroger selon les situations

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Taux hors-assurance, mis à jour au 13/07/2021

Taux d'intérêt : Les simulations sont effectuées par défaut avec les taux les plus bas tels que constatés au niveau national chez nos partenaires bancaires. Vous pouvez personnaliser le taux d'intérêt au niveau du menu déroulant situé avant la réglette de résultat.

Taux d'assurance : Personnalisez le taux d'intérêt annuel de l'assurance-crédit sur le Capital Initial au niveau du bouton "modifier" au niveau des résultats. Par défaut, nous vous proposons le taux moyen constaté.

Important: Cette simulation a un caractère indicatif, sans valeur contractuelle. Pour en savoir plus et bénéficier d'une simulation complète et personnalisée, déposez votre demande ou prenez rendez-vous avec un conseiller CAFPI.

Ces résultats sont donnés à titre d'information. Ils sont calculés sur la base d'hypothèses simples et variables en fonction des données que vous saisissez et ne constituent ni une offre de crédit, ni acceptation de votre dossier par nos partenaires bancaires. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent Pour tout prêt immobilier, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours ; l'achat est subordonné à l'obtention du prêt, s'il n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.

Modifier le taux d'assurance
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Par défaut, le taux d'assurance est à 0,36 %.
Ce taux est considéré comme un taux moyen dans les banques, pour une assurance de groupe.

Il peut varier en fonction
  • des garanties et options souscrites,
  • de l’âge atteint par l’Assuré, calculé par différence de millésimes ou date anniversaire,
  • du montant du capital restant dû à l'Organisme prêteur multiplié par la quotité,
  • des risques déclarés.