Quelles sont les grandes caractéristiques du PTZ ?

• Le PTZ est un prêt immobilier à 0%, c’est-à-dire accordé sans frais de dossier et sans intérêts, ceux-ci étant pris en charge par l’Etat.
• L’octroi d’un prêt à taux zéro se fait sous conditions de ressources.
• Notez que l’emprunteur doit cependant régler les mensualités de de l’assurance emprunteur.
• Le PTZ est plafonné selon la situation géographique du bien et du nombre de personnes vivant dans le logement.
• Il est ouvert aux primo-accédants (soit les particuliers n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale dans les 2 dernières années), sauf exceptions (titulaire d’une carte d’invalidité, bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé AAH ou AES ou encore victime d’une catastrophe rendant inhabitable son ancien logement).
• Il sert au financement de sa résidence principale, sauf cas particuliers.
• Toutefois, le PTZ ne permet pas de financer la totalité de son achat car il ne peut être le prêt unique et principal. Il faudra y accoler un ou plusieurs autres prêts (prêt immobilier, prêt conventionné, etc.)
• Le Prêt à Taux Zéro est reconduit jusqu'au 31 décembre 2027.
• Par ailleurs, une banque a le droit de refuser un prêt à taux zéro si elle juge les revenus de l'emprunteur trop faibles ou que ce dernier ne dispose pas de garanties assez solides.

Comment fonctionne le PTZ ?

▶ Type de bien pouvant être financé avec le PTZ

Le PTZ sert à financer :

• L’acquisition d'un logement neuf en vue de sa première occupation (la construction de maisons individuelles ne sera plus concernée à partir de 2024) ;
• L'achat d'un logement ancien dont le montant des travaux représente 25 % du coût total de l'opération ;

Pour être éligibles, ces travaux doivent améliorer l'habitat et permettre de réaliser des économies d’énergie. Ils peuvent être de la nature suivante :

1. Travaux d'isolation ou d'installation d'équipements permettant l'utilisation de sources d'énergie renouvelable.
2. Travaux d'amélioration du niveau de performance énergétique globale
3. Travaux de réhabilitation d’un système d'assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d'énergie.

Un arrêté publié au Journal Officiel du 12 juillet 2020 permet, dans certains cas (Force majeure, maladie ou accident de l’emprunteur ayant entraîné une incapacité temporaire de travail d’une durée de 3 mois, procédure contentieuse liée à la réalisation de l’opération, reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou de catastrophe technologique), d’obtenir un allongement du délai de réalisation des travaux au plus tard trois mois avant l'expiration du prêt à taux zéro ;

Dans le cadre d’un achat dans l’ancien, il vous faudra fournir plusieurs documents à la banque pour obtenir un PTZ :

1. Une attestation sur l'honneur de l'acheteur,
2. Le devis des travaux,
3. À la fin des travaux, les justificatifs des travaux effectués.

• La construction d'un logement, accompagné, le cas échéant, de l'acquisition du droit de construire ou du terrain destiné à la construction de ce logement ;
• L'aménagement à usage de logement, de locaux non destinés à l'habitation. Cette opération étant assimilée à la construction d'un logement ;
• L'acquisition d'un logement social sous certaines conditions.

▶ Plafond de ressources pour obtention d’un PTZ en 2023

Pour bénéficier d’un PTZ, il est impératif de remplir des conditions de ressources tenant compte de la situation familiale (nombre de personnes dans le logement) et de la localisation du logement (zones A, B1, B2, C).

Pour cela, prenez en compte le plus élevé des chiffres suivants (système anti spéculatif) :

• Votre revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année (N-2), celui-ci figurant sur votre avis d’imposition. Si vous achetez en 2023, prenez en compte votre revenu fiscal de référence de 2021 (vos revenus 2021 déclarés en 2022).
• Le coût total de l’opération immobilière, divisé par 9

▶ Lissage de votre PTZ

Pour faciliter la gestion de vos finances, il est recommandé de demander à votre banque de lisser votre prêt en fonction de votre PTZ : vous pourrez ainsi rembourser des mensualités adaptées à votre capacité de paiement, en tenant compte des différés de paiement du PTZ.

Montant et durées du PTZ

▶ Montant du PTZ

Le montant du PTZ est déterminé en fonction d'un pourcentage appliqué au coût total de l'opération (coût de construction ou coût d’achat + honoraires de négociation) plafonné comme suit :

La différence entre le prêt à taux zéro neuf / ancien selon les zones est la suivante :

Dans la limite du plafond ci-dessus, le PTZ permet de financer jusqu’à :

• 40% du coût de l'opération pour les logements collectifs (appartements) neufs en zones A, A bis et B1 et les logements anciens en zones B2 et C,
• 20% du coût de l’opération pour les appartements neufs en zones B2 et C,
• 10% du coût de l'opération pour les logements du parc social.

▶ Durées de remboursement du PTZ

Les durées de remboursement varient selon vos revenus, le coût total, la composition du foyer et la situation géographique du logement.
Bien souvent, un PTZ se rembourse par mensualités constantes, sur une durée de 20 à 25 ans.
Généralement aussi, plus vos revenus sont élevés, plus la durée de remboursement sera courte.

La durée de remboursement comprend 2 périodes :

1. La période de différé : c'est la période durant laquelle vous ne remboursez pas le prêt à taux zéro. Selon vos revenus, cette période est de 5, 10 ou 15 ans.
2. La période de remboursement du prêt : elle suit le différé et varie entre 10 et 15 ans.

Quels sont les avantages et les inconvénients du PTZ ?

Comme tous les prêts, le PTZ présente avantages et inconvénients.

▶ Les avantages du PTZ

Garanti sans intérêt, sans frais de dossier et sans frais d’expertise, le PTZ est un prêt 100% sans frais. Lorsque l’acheteur demande à la banque de contracter un PTZ, la banque avance le montant des intérêts puis c'est l’Etat qui rembourse à la banque avec un crédit d’impôt accordé.

De ce fait, c’est un prêt simple à mettre en place : vous pouvez, via ce crédit, financer jusqu’à 40% du prix d’un appartement neuf (les logements individuels comme les maisons ne seront en effet plus concernées par le PTZ à partir de 2024).

Il permet en outre d’obtenir des montants plus importants dans les zones les plus tendues et où les logements sont les plus chers. Cet aspect égalitaire du PTZ est très respecté puisqu’il favorise l’accès au logement pour tous.

Enfin, les possibilités de remboursement sont très confortables puisque vous remboursez selon vos revenus, et en 2 périodes successives (période de différé puis période de remboursement).

▶ Les prêts cumulables avec le PTZ

Plusieurs prêts sont cumulables avec le PTZ :

• Le prêt d'accession sociale (PAS),
• Le prêt conventionné (PC),
• Le prêt 1%,
• Le prêt d'épargne logement (PEL)
• Le prêt bancaire,
• Tout autre prêt à caractère social.

▶ Les inconvénients du PTZ

Parmi les inconvénients du PTZ, le premier est sans doute qu’il ne peut être accordé seul. La nécessité d’un emprunt complémentaire devant être associé à un prêt immobilier principal peut représenter une contrainte.

Elle est parfois oubliée : l’assurance-emprunteur n’est pourtant pas inclue dans le PTZ. Elle sera donc à la charge de l’emprunteur, pour garantir les risques d’un décès ou d’une invalidité de l'emprunteur.

Sachez également qu’il ne sera pas possible de mettre en location un bien financé avec un PTZ, et cela pour une période d’au moins 6 ans, le dispositif étant réservé à l’aide à l’accession à la propriété.
Pour un investissement locatif, tournez-vous vers un autre type de financement.

A partir de 2024, les maisons ne seront plus couvertes par le PTZ. Ce dernier se concentrera sur les biens à caractères collectifs, autrement dit des appartements.

La prolongation du prêt à taux zéro jusqu'à 2027

Le gouvernement l’a annoncé courant 2023 : le PTZ devrait être de nouveau prolongé, cette fois jusqu’en 2027 !

A compter de 2024, un emprunt de type PTZ pour financer la construction d'une maison neuve ne sera plus possible. C’est encore possible en cette fin d’année 2023, mais le temps est compté. 

Pour des projets immobiliers anciens, le PTZ restera possible dans les zones B2 et C, sous réserve d’effectuer des travaux de rénovation importants visant à améliorer la performance énergétique du logement.