Définition du CEL

Le Compte Epargne Logement (CEL) est un produit d’épargne : il s‘agit d’un compte sur livret permettant de constituer une épargne.

Cette épargne accumulée permet ensuite au titulaire du CEL d’obtenir un crédit pour acheter :

• Un bien immobilier (habitation principale) ; 
• La construction d’une habitation principale (achat du terrain et construction du logement) ; 
• Un ou des logements neufs ayant une autre finalité que l'habitation principale, pour des CEL ouverts avant le 1er mars 2011 ; 
• Des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) à vocation d'habitation.

Le CEL peut aussi servir au financement de travaux au sein de sa résidence principale : extension, réparation, amélioration, surélévation, économie d'énergie, ravalement de façade d'un immeuble en copropriété, etc. 

Fonctionnement du CEL

La phase d’épargne du CEL 

Concernant les versements et les retraits, voici ce que vous devez savoir :

• A l’ouverture de votre CEL, vous devez effectuer un versement initial de 300 euros minimum ;
• Une fois le compte créé, vous pouvez déposer ou retirer de l’argent à tout moment ;
• Le montant des autres versements est libre, au-dessus de 75 € (75 € étant le montant minimum pour un versement) ;
• S’il n’y a pas de montant maximum de versement, il vous faudra veiller à ce qu’aucun versement n’entraîne le dépassement du plafond du CEL fixé à 15 300 € ;
• Le montant des retraits est libre, mais il vous faudra respecter le solde minimum de 300 € ; 
• Il n’y a aucune durée minimale ou maximale de détention d’un compte épargne logement. 

La phase de prêt du CEL 

Concrètement, le CEL permet d’obtenir un crédit immobilier à un taux particulièrement avantageux, privilégié pour l'emprunteur.

Le calcul est assez complexe. Le montant total des intérêts acquis pendant la phase d'épargne est multiplié par 1,5. Cela correspond au montant total des intérêts à payer en phase de prêt. Il faut donc ensuite répartir le montant des intérêts sur la durée de prêt CEL choisie. Faites une simulation de prêt CEL avec un courtier pour éviter les erreurs !

Pour profiter du crédit, le CEL doit avoir une durée minimale de 18 mois et un montant minimum d’intérêts acquis : 22,5 euros, 37 euros ou 75 euros selon l’objet du financement.

Le taux et le montant du prêt CEL dépendent des droits acquis (donc du montant versé et de la durée de versement). Votre banque vous adresse périodiquement un récapitulatif du compte épargne logement et vous pouvez lui demander une simulation des droits.

Au maximum, vous pouvez bénéficiez d’un prêt CEL de 23 000 €. Si vous cumulez CEL et PEL, le prêt total peut atteindre 92 000 €.

Sachez également qu’un membre de votre famille peut vous céder ces droits et que vous pouvez les cumuler avec les vôtres afin d'obtenir un montant d’emprunt plus important.
De votre côté, vous pouvez tout à fait céder vos droits à un membre de votre famille, mais ce dernier devra impérativement être titulaire d’un CEL ouvert depuis au moins 18 mois pour en profiter.

Comment ouvrir un CEL ?

Toute personne physique, qu’elle soit majeure ou mineure, peut posséder un compte épargne logement.
Toutefois, il ne peut être ouvert qu’un seul compte par personne.
Il faudra aussi verser le montant minimum exigé de 300 euros. 

Comment fermer un CEL ?

La clôture des comptes épargne logement n’est pas soumise à condition. Cela signifie que vous pouvez récupérer librement votre argent.

La procédure variant d’une banque à l’autre, nous vous conseillons de vous renseigner auprès de votre établissement prêteur.

Dans tous les cas, il vous faudra informer la banque et lui transmettre les coordonnées du compte bancaire sur lequel vous souhaitez que le solde de votre CEL soit transféré.

Le taux de rémunération du CEL

La rémunération du CEL est composée d’intérêts.

Le calcul des intérêts du compte épargne logement

Les intérêts correspondent aux intérêts rapportés par les sommes déposées sur le compte (hors primes d’Etat).

Le taux d’intérêt du CEL est de 2% en juillet 2023. Le taux de rendement du CEL est quant à lui variable, puisque lié à celui du Livret A : il est toujours égal aux deux tiers du taux du livret A. Comme le livret A, le taux du CEL peut être revalorisé deux fois par an, en février et en août.

Le mode de calcul des intérêts se fait par quinzaine, et ces derniers sont capitalisables, ce qui signifie qu’en date du 31 décembre de chaque année, les intérêts viennent s’ajouter au capital épargne et deviennent donc producteurs d’intérêts supplémentaires.

La prime d’épargne n’existe plus

Les CEL ouverts à partir du 1er janvier 2018 ne permettent plus de bénéficier de la prime d'État.

Auparavant, une prime d’État d’un montant maximum de 1 144 euros était possible en date de réalisation du prêt immobilier.

Le plafond du CEL

Un Crédit Epargne Logement est plafonné à 15 300 €.

Une fois ce solde atteint, il ne sera plus possible d’effectuer de nouveaux versements.
Néanmoins, ce plafond pourra être dépassé par la capitalisation annuelle des intérêts.

Quelle est la fiscalité du CEL ?

Désormais les intérêts sont fiscalisés au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

La Flat tax ou prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % s’applique pour les CEL ouverts depuis 2018 et comprend : 

• 12,8 % d’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG CRDS).

Les CEL ouverts avant 2018 donnent seulement lieu aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Au moment de votre déclaration de revenu et du calcul de votre imposition définitive, le prélèvement forfaitaire unique est pris en compte.

Sans action de votre part, ce dernier correspond au montant de votre imposition définitive, mais vous pouvez choisir l’application du barème progressif : dans ce cas, selon votre situation familiale, le taux d’impôt sur le revenu pourrait être inférieur ou supérieur au taux du prélèvement forfaitaire. En fonction, vous pourrez payer un supplément d’impôt ou à l’inverse bénéficier d’un remboursement du trop-perçu.

Les limites du CEL

Le CEL atteint quelques limites et convainc peu les épargnants :

• Le taux de rémunération de ce produit d’épargne est extrêmement bas,
• Les intérêts subissent l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux,
• Pour les nouveaux souscripteurs, la prime d’Etat n’est plus versée.

Faut-il encore ouvrir un CEL en 2023 ? Ces limites invitent à comparer le compte épargne logement avec d’autres produits comme le plan d’épargne logement, le livret A ou l’assurance-vie.

Les épargnants peuvent préférer le PEL qui est plus contraignant (obligation de versement). 
Ils profitent aussi de son plafond plus élevé (il est possible d’y verser jusqu'à 61 200 €). Toutefois, il est plus difficile de retirer l’argent d’un PEL en cas de difficultés financières.

Enfin, le reste des épargnants choisit le Livret A, avec un taux actuel de 3 %, et donc également supérieur au taux du CEL. Par ailleurs, dans ce format d’épargne, les intérêts sont entièrement défiscalisés, ce qui signifie que l'emprunteur n’a aucune cotisation sociale ou impôt sur le revenu dont s'acquitter. Côté CEL, 2 % avec 30 % de Flat tax sur les intérêts, côté livret A, 3 % net d’impôt.

Enfin, d’autres produits d’épargne à long terme comme l’assurance-vie bénéficient d’une fiscalité avantageuse au-delà d’une durée de détention de 8 ans. Cela peut également constituer une alternative intéressante au CEL pour constituer un apport personnel, indispensable dans un projet d’achat immobilier.