Calcul du montant à emprunter
pour un prêt immobilier

Est-il vraiment nécessaire de calculer ses mensualités de prêt immobilier ? 

Afin de connaître le montant de l’échéance de votre projet d’emprunt, réalisez une simulation d’emprunt. 

Celle-ci vous indique le montant que vous devez payer tous les mois en fonction de différents critères. Le calcul de la mensualité de prêt vous permet également de connaître le coût total de votre emprunt (assurance et intérêts inclus). 

Cela permet donc plus largement d’estimer la faisabilité de votre projet. En sachant précisément la somme que vous allez payer chaque mois, vous pourrez déterminer dès le début si votre projet est viable, au regard de votre budget. Cela vous permet également de fixer facilement le nombre d’échéances qui convient parfaitement à votre situation, en calculant un remboursement échelonné sur 10 ans, 15 ans, 20 ans ou 25 ans. 

Depuis début janvier 2022, le taux d’endettement est plafonné à 35 %  (sauf exception, et pour une durée de remboursement maximale de 25 ans), contre 33 % auparavant. Cela peut permettre d’élargir sa capacité d’emprunt, bien que le taux des assurances soit aujourd’hui inclus dans ce pourcentage. 

Afin de savoir si vous pouvez contracter un prêt relatif à vos revenus mensuels, il suffit de calculer votre capacité d’emprunt. Cette étape se fait rapidement et gratuitement à l’aide de l’outil de simulation de crédit immobilier de CAFPI.

Qu’est-ce que le montant à emprunter ?

Le montant à emprunter est la somme que le demandeur d'un crédit immobilier peut emprunter, intérêt et crédit compris pour financer son acquisition immobilière.

Le calcul de votre capacité d’emprunt immobilier se base sur plusieurs éléments : taux d’endettement, montant de l’apport personnel, type de prêt, etc.

A l’aide de notre simulateur gratuit, vous pourrez connaître le montant que vous pouvez emprunter pour votre prêt immobilier sur la base de la mensualité que vous souhaitez rembourser chaque mois.

Comment calculer votre capacité d’emprunt ? 

Votre capacité d’emprunt correspond au total de la somme que vous pouvez emprunter. Et ce, sur une période donnée et en fonction de vos revenus et de vos charges. 

Il est indispensable de faire le point sur votre capacité d’emprunt et votre besoin en financement avant de vous lancer dans l’achat d’un nouveau bien immobilier. Cela vous permettra d’appréhender sereinement une demande de prêt. 

Connaître sa capacité d’emprunt est nécessaire pour déterminer le montant maximum que l’on peut rembourser. Mais pas que. Cela vous permet également de connaître le délai de remboursement idéal de votre crédit immobilier. En effet, le montant de votre mensualité sera moins élevé si vous optez pour une période de remboursement longue (souvent idéal pour les investisseurs qui souhaitent bénéficier d’un effet de levier bancaire maximal). C’est le contraire si vous raccourcissez votre délai de remboursement. 

L’utilisation d’une calculette en ligne est le moyen le plus rapide de déterminer votre capacité d’emprunt. Voici les informations que vous aurez besoin pour utiliser cet outil : 

▶ Vos revenus 

Vous devez premièrement remplir la calculette des informations concernant vos revenus réguliers.
Ces revenus peuvent être : 

• Vos salaires en euros ; 
• Vos revenus locatifs (les banques prennent souvent seulement un pourcentage du total des revenus locatifs) ; 
• Vos pensions de retraite ; 
• Vos pensions alimentaires ; 
• Etc. 

Vous pouvez également inclure vos revenus de remplacement, comme les allocations de chômage et les allocations pour personnes handicapées. En général, on utilise le montant net avant impôt pour les revenus. 

▶ Les revenus de votre co-emprunteur 

Si vous avez un co-emprunteur, la banque vous demandera un justificatif de la relation entre vous et votre co-emprunteur (PACS, mariage, concubinage, etc.). Ensuite, l’organisme banquier prendra en compte les revenus de votre associé, de la même manière que les vôtres. 

▶ Les charges de votre foyer 

Vous ne pouvez pas prendre en compte toutes les charges de votre foyer pour le calcul de votre capacité d’emprunt. En effet, l’organisme de prêt s’attache seulement aux charges d’emprunt et aux charges contraintes. Ces dernières sont les rentes, les impôts et les pensions alimentaires.

Comment calculer le montant à emprunter pour votre prêt immobilier ?

A partir du montant désiré pour vos mensualités, notre calculette vous donne, en fonction de la durée de l’emprunt, la somme totale que vous pourrez emprunter, avec le taux d’intérêt associé.

Vous pouvez personnaliser le taux d’intérêt appliqué, afin d’avoir toutes les informations nécessaires à la réalisation du tableau d’amortissement de votre prêt immobilier.

Notre simulation d’emprunt vous donne également automatiquement le coût total de votre crédit, qui se décompose comme suit :

• Intérêts : cette somme représente la rémunération de l’établissement prêteur. Elle est calculée sur la base du montant nécessaire à votre achat, sur lequel est appliqué le taux d’intérêt obtenu pour le financer.
• Assurance emprunteur : cette assurance vous couvre dans le cas où vous vous retrouvez dans l’impossibilité de rembourser des mensualités de votre crédit immobilier.

Notre calculatrice de prêt immobilier fonctionne efficacement pour vous donner les résultats les plus proches de la réalité. Le calcul est basé sur un taux moyen de crédit immobilier constaté sur la durée que vous souhaitez. Si jamais le résultat ne correspond pas à votre projet, des réglettes sont mises à votre disposition. Ces dernières vous permettent d’affiner votre simulation de crédit immobilier afin de la faire correspondre à vos besoins. Vous pourrez alors modifier la durée de votre crédit immobilier et le taux immobilier hors assurance. 

Il faut choisir la durée de crédit avec prudence. Sachez que plus vous augmentez la durée de votre prêt, plus le coût total du remboursement augmente. En d’autres mots, élargir la durée de prêt immobilier permet de réduire vos mensualités, mais augmente également le coût global

Calcul du montant à emprunter : rôle de l’apport personnel

Contracter un prêt immobilier en obtenant de bonnes conditions tient en partie à la proportion de votre apport personnel par rapport au prix du bien que vous souhaitez acheter :

• En général, les banques réclament un apport représentant 10 % de l’achat.
• Plus votre apport personnel s’approchera des 30 %, plus le taux de votre prêt sera intéressant.

Le montant de l’apport personnel n’est pas le seul élément pris en compte par les établissements prêteurs dans l’étude de votre dossier. En effet, votre taux d’endettement, votre situation professionnelle, l’endroit où vous souhaitez acheter, etc. rentreront également dans l’équation.

Alors, comment financer un achat immobilier sans apport ?... Saviez-vous que certains prêts aidés à taux réduit peuvent être considérés comme un apport personnel ?

Ces prêts sont accordés sous conditions de ressources et/ou pour aider au financement d’un premier achat immobilier :

• Le prêt d’accession sociale (PAS)
• Le prêt conventionné (PC)
• Le prêt épargne logement (PEL)
• Le prêt à taux zéro + (PTZ+) : n’hésitez pas à utiliser notre simulateur du PTZ pour savoir si votre capacité d’emprunt peut augmenter avec un PTZ.
• D’autres prêts complémentaires type les prêts aux fonctionnaires, les prêts action logement, les prêts des collectivités territoriales, etc.