Est-ce une bonne idée d'acheter un bien immobilier avec le Pacs ?

Le pacte civil de solidarité (Pacs) implique entre les 2 personnes signant ce contrat la notion d’aide matérielle et mutuelle.
Dans le cadre d’un prêt pour un achat immobilier, cela signifie que la responsabilité du couple sera engagée : si l’un des deux n’honore pas le remboursement des mensualités, alors l’autre sera tenu de payer, car les 2 propriétaires sont considérés comme solidairement responsables, et ce pendant toute la durée du Pacs.

Avant d’acquérir un logement avec votre partenaire de Pacs, faites un point sur votre situation personnelle et familiale avec un notaire. Il vous conseille sur les meilleures options juridiques et fiscales (achat seul, achat à deux en indivision, création d’une société civile immobilière, tontine, testament, etc.). Le notaire vous expliquera également les conséquences en cas de séparation, de succession ou de vente. L’acquisition d’un logement, avec ou sans Pacs, impacte votre patrimoine et votre vie de couple. 

Quels sont les avantages du Pacs pour l’achat immobilier ?

Dans le cadre d’un achat immobilier, le PACS présente surtout un avantage fiscal en matière de donation, puisque pour un couple pacsé, les droits de donation sont calculés après abattement, selon le même barème que celui appliqué aux couples mariés.

Aussi, en cas de décès, les Pacsés possèdent un droit de jouissance sur le bien pendant 12 mois (sauf si un partenaire y renonce par testament). 

Quels sont les différents moyens pour acheter un bien immobilier avec le Pacs ?

▶ Acheter un logement seul en étant Pacsé

Si dans le cadre d’un mariage c’est la communauté de biens qui prévaut, dans le cadre du Pacs, le régime de base est la séparation de biens. Chaque partenaire reste seul propriétaire des biens acquis pendant le Pacs. La convention de Pacs peut déroger à cette règle pour instaurer une indivision. Attention alors à bien se souvenir du contenu de la convention si l’achat immobilier se produit plusieurs années après la signature du contrat…

Un conjoint peut aussi acheter seul le bien, même en étant Pacsé ! Il sera seul propriétaire de la maison mais son partenaire et/ou les enfants du couple peuvent avoir des droits s’il s’agit de la résidence principale… La situation est à examiner en fonction de la composition de la famille. 

▶ Acheter un logement avec son partenaire de Pacs

Pour l’achat de la résidence principale des partenaires de Pacs, s’ils apparaissent tous deux dans l’acte d’achat, ils sont propriétaires en indivision, à proportion de leurs apports.

A défaut de précision, on considère que l’acquisition est faite par moitié.

Comme toute indivision, aucun partenaire ne peut vendre le logement sans l’accord de l’autre. En cas de désaccord, le tribunal tranche. Les partenaires sont solidaires pour les dépenses non excessives de la vie courante (notamment les factures d’énergie et de télécommunications). 

Attention, si votre Pacs remonte avant le 1er janvier 2007, des règles spécifiques s’appliquent. Faites le point avec votre notaire puis consultez votre courtier ! 
 

La demande de prêt immobilier pour les personnes pacsées 

Quelle que soit votre situation familiale, lorsque vous vous adresserez à une banque pour un prêt, elle s’intéressera essentiellement à votre capacité de le rembourser. Néanmoins, il est vrai que votre dossier, surtout si vous souhaitez contracter un crédit pour l’achat d’un bien immobilier avec votre conjoint, sera plus rassurant que la demande de concubins (non mariés et non pacsés). 

Dans les grandes lignes, pour un achat immobilier avec un Pacs, la banque se penchera sur les mêmes critères que pour une demande de crédit à deux ou celle effectuée par une seule personne ; à savoir : 

• la situation professionnelle de chaque partenaire de Pacs : des revenus stables sont des atouts indéniables dans votre dossier de demande de prêt pour acheter un bien immobilier. 
  Vous aurez donc un avantage certain si vous empruntez à deux et qu’en plus vous avez chacun des ressources régulières avec un CDI ;
• votre apport personnel : l’apport, s’il n’est pas obligatoire, vous permettra tout de même de montrer que vous gérez bien vos finances et que vous êtes apte à faire des économies. 
  D’ailleurs, il se peut que dans votre démarche d’achat immobilier en étant pacsé, l’on vous demande un apport personnel minimum qui s’élève généralement à 10 % de la valeur du bien. Il vous servira à régler les frais liés à la transaction (frais de notaire, frais bancaires, frais de courtage, etc.). Ce qui ne veut pas dire que vous n’avez aucune chance d’avoir un prêt sans apport. Si vous ne disposez d’aucun moyen pour fournir cet apport, vous pouvez toujours vous tourner vers les prêts aidés ou trouvez une solution de financement personnalisée avec l’un de nos courtiers ; 
• votre taux d’endettement : pour connaître le montant que vous pourrez rembourser pour votre achat immobilier avec la personne avec qui vous êtes pacsé, servez-vous du simulateur de taux d’endettement mis à votre disposition. Le résultat obtenu ne devra normalement pas dépasser 35 % pour que votre reste à vivre vous permette de subvenir à vos besoins quotidiens ; 
• les garanties que vous pouvez apporter : elles assureront le remboursement du prêt si jamais vous deviez faire face à des difficultés financières. Il peut s’agir d’une caution, d’une hypothèque ou d’une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ; 
• votre âge (et celui de votre co-emprunteur) : s’il est possible d’obtenir un crédit immobilier après 60 ans, les jeunes primo-accédants ont néanmoins plus de chances de contracter un prêt. Mais puisque ce premier point ne relève pas de vous, faites appel à un courtier CAFPI pour mettre en avant tous vos atouts (les vôtres et/ou ceux de la personne avec qui vous êtes pacsé) ; 
• votre santé : la grande majorité des banques (sinon toutes) vous demanderont de souscrire une assurance emprunteur pour un achat immobilier. Les organismes prêteurs et assureurs se pencheront donc sur votre état de santé pour déterminer les risques qui pourraient avoir un impact sur votre capacité de remboursement. Dans cette optique, vous pourriez même avoir à remplir un questionnaire médical. Si après cette étape, les établissements que vous avez approchés estiment que vous présentez de trop grands risques de santé, il se peut que le coût de votre assurance soit plus élevé et que les garanties demandées soient plus nombreuses.

Achat immobilier avec un Pacs : quelles procédures en cas de séparation, de revente et/ou de décès ?

En cas de changement de situation, soyez rassuré : le Pacs est très facile à dissoudre. Si vous décidez de vous marier, le bien acquis avant le mariage conservera son statut, quel qu’il soit.

▶ La rupture du Pacs par séparation 

En cas de séparation, si vous êtes d’accord pour vendre l’appartement indivis, vous en partagez le prix (proportionnellement à la participation initiale).

Si l’un des conjoints souhaite conserver le bien, il peut racheter les parts de l’autre.

Enfin, si vous avez la propriété exclusive du bien, vous pouvez exiger le départ de votre conjoint, sans contrepartie. Un des partenaires peut demander l’attribution préférentielle du logement.

Dans tous les cas, cela impacte le crédit immobilier souscrit initialement : remboursement par anticipation en cas de vente, nouveau crédit pour payer la moitié de votre conjoint, etc. 

▶ Le décès d’un partenaire de Pacs : que devient la maison ? 

Après la mort d’un membre du couple, et en l’absence de testament, le Pacs ne donne aucun droit sur la quote-part du partenaire. Ses héritiers pourront demander la vente du bien ou son partage.

Pour léguer vos parts à votre conjoint dans le respect des droits de succession de vos héritiers réservataires, il est nécessaire d’établir un testament. Chaque partenaire lègue à l’autre l’usufruit de sa part.

Le pacte peut prévoir que le survivant pourra acquérir la part du défunt (en usufruit ou en nue-propriété) et qu’il obtiendra la gérance du bien.

Si le crédit immobilier est toujours en cours, l’assurance emprunteur procède au paiement du capital restant dû en fonction de la quotité du partenaire décédé. Par exemple, pour une quotité de 100 % sur chaque tête, la banque rembourse l’intégralité de l’emprunt au décès d’un des emprunteurs.