Est-ce une bonne idée d'acheter un bien immobilier avec le PACS ?

Le pacte civil de solidarité (PACS) implique entre les 2 personnes signant ce contrat la notion d’aide matérielle et mutuelle.
Dans le cadre d’un prêt pour un achat immobilier, cela signifie que la responsabilité du couple sera engagée : si l’un des deux n’honore pas le remboursement des mensualités, alors l’autre sera tenu de payer, car les 2 propriétaires sont considérés comme solidairement responsables, et ce pendant toute la durée du PACS.

Quels sont les avantages du PACS pour l’achat immobilier ?

Dans le cadre d’un achat immobilier, le PACS présente surtout un avantage fiscal en matière de donation, puisque pour un couple pacsé, les droits de donation sont calculés après abattement, selon le même barème que celui appliqué aux couples mariés.

Aussi, en cas de décès, les pacsés possèdent un droit de jouissance sur le bien pendant 12 mois.

Quels sont les différents moyens pour acheter un bien immobilier avec le PACS ?

Si dans le cadre d’un mariage c’est la communauté de biens qui prévaut, dans le cadre du PACS, le régime de base est la séparation de bien.

Suivant la date de votre PACS, le régime de base pour l’achat d’un bien immobilier sera différent :

• Si vous vous êtes pacsés avant le 1er janvier 2007, vous êtes obligatoirement soumis au régime de l’indivision : vous possédez ainsi chacun 50% du logement, même si vous ne contribuez pas à part égale à l’achat du bien.

• Si vous vous êtes pacsés après le 1er janvier 2007, vous êtes par défaut soumis au régime de la communauté de bien : cela signifie que chacun reste propriétaire exclusif des biens achetés avant et après le PACS. Attention, vous êtes toutefois solidaires de votre résidence principale.

La demande de prêt immobilier pour les personnes pacsées 

Quelle que soit votre situation familiale, lorsque vous vous adresserez à une banque pour un prêt, elle s’intéressera essentiellement à votre capacité de le rembourser. Néanmoins, il est vrai que votre dossier, surtout si vous souhaitez contracter un crédit pour l’achat d’un bien immobilier avec votre conjoint, sera plus rassurant que la demande de concubins (non mariés et non pacsés). 

Dans les grandes lignes, pour un achat immobilier avec un Pacs, la banque se penchera sur les mêmes critères que pour une demande de crédit à deux ou celle effectuée par une seule personne ; à savoir : 

• votre situation professionnelle : des revenus stables sont des atouts indéniables dans votre dossier de demande de prêt pour acheter un bien immobilier. 
  Vous aurez donc un avantage certain si vous empruntez à deux et qu’en plus vous avez chacun des ressources régulières avec un CDI ;
• votre apport personnel : l’apport, s’il n’est pas obligatoire, vous permettra tout de même de montrer que vous gérez bien vos finances et que vous êtes apte à faire des économies. 
  D’ailleurs, il se peut que dans votre démarche d’achat immobilier en étant pacsé, l’on vous demande un apport personnel minimum qui s’élève généralement à 10 % de la valeur du bien. Il vous servira à régler les frais liés à la transaction (frais de notaire, frais bancaires, frais de courtage, etc.). Ce qui ne veut pas dire que vous n’avez aucune chance d’avoir un prêt sans apport. Si vous ne disposez d’aucun moyen pour fournir cet apport, vous pouvez toujours vous tourner vers les prêts aidés ou trouvez une solution de financement personnalisée avec l’un de nos courtiers ; 
• votre taux d’endettement : pour connaître le montant que vous pourrez rembourser pour votre achat immobilier avec la personne avec qui vous êtes pacsé, servez-vous du simulateur de taux d’endettement mis à votre disposition. Le résultat obtenu ne devra normalement pas dépasser 35 % pour que votre reste à vivre vous permette de subvenir à vos besoins quotidiens ; 
• les garanties que vous pouvez apporter : elles assureront le remboursement du prêt si jamais vous deviez faire face à des difficultés financières. Il peut s’agir d’une caution, d’une hypothèque ou d’une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ; 
• votre âge (et celui de votre co-emprunteur) : s’il est possible d’obtenir un crédit immobilier après 60 ans, les jeunes primo-accédants ont néanmoins plus de chances de contracter un prêt. Mais puisque ce premier point ne relève pas de vous, faites appel à un courtier CAFPI pour mettre en avant tous vos atouts (les vôtres et/ou ceux de la personne avec qui vous êtes pacsé) ; 
• votre santé : la grande majorité des banques (sinon toutes) vous demanderont de souscrire une assurance emprunteur pour un achat immobilier. Les organismes prêteurs et assureurs se pencheront donc sur votre état de santé pour déterminer les risques qui pourraient avoir un impact sur votre capacité de remboursement. Dans cette optique, vous pourriez même avoir à remplir un questionnaire médical. Si après cette étape, les établissements que vous avez approchés estiment que vous présentez de trop grands risques de santé, il se peut que le coût de votre assurance soit plus élevé et que les garanties demandées soient plus nombreuses.

Quelles procédures en cas de séparation, de revente, et/ou de décès ?

En cas de changement de situation, soyez rassuré.e : le PACS est très facile à dissoudre.

• Si vous décidez de vous marier, le bien acquis avant le mariage conservera son statut, quel qu’il soit.
• En cas de séparation, si vous êtes d’accord pour vendre le bien vous en partagez le prix (proportionnellement à la participation initiale). Si l’un des conjoints souhaite conserver le bien, il peut racheter les parts de l’autre. Enfin, si vous avez la propriété exclusive du bien, vous pouvez exiger le départ de votre conjoint, sans contrepartie.
• En cas de décès, et en l’absence de testament, le PACS ne donne aucun droit sur la quote-part du partenaire. Ses héritiers pourront demander la vente du bien ou son partage.

Pour léguer vos parts à votre conjoint dans le respect des droits de succession de vos héritiers réservataires, il est nécessaire d’établir un testament.