Qu’est-ce qu’une clause de tontine ?
La clause de tontine, aussi appelée pacte tontinier ou clause d’accroissement, permet au conjoint survivant de devenir propriétaire de la totalité du bien. L’effet est rétroactif au moment de l’achat du bien, à compter du décès du dernier coacquéreur.
En cela, comme la vente en viager, la tontine repose sur un aléa : la survie d’un seul copropriétaire, appelé tontinier.
Les conditions nécessaires sont doubles :
- une participation égale au financement du bien immobilier ;
- une espérance de vie équivalente.
Une clause de tontine est un acte spéculatif. Il est possible de tout gagner ou de tout perdre. Mais c’est surtout un moyen de transmission du patrimoine.
Exemple : un couple marié a chacun un enfant issu d’un précédent mariage. Les époux achètent ensemble un appartement qui devient leur résidence principale. Au décès d’un membre du couple, l’autre membre est réputé avoir été propriétaire dès l’achat du bien de la totalité de l’appartement. L’enfant du conjoint décédé n’a aucun droit sur la part de son parent, qui n’a jamais existé et n’entre donc pas dans l’actif successoral.
Une clause de tontine est possible pour les achats immobiliers comme pour la gestion de valeurs mobilières acquises en commun. C’est d’ailleurs sur les valeurs mobilières qu’elle a été initialement créée. Le pacte tontinier s’analyse donc comme une clause d’accroissement du patrimoine.
L’article 1044 du Code civil encadre la clause de tontine, ainsi que le code des assurances.
Si ces conditions ne sont pas respectées, l’administration fiscale peut requalifier le pacte tontinier en donation déguisée ! Par exemple, des grands-parents qui achèteraient un bien immobilier avec leurs petits-enfants pourraient voir l’aléa remis en cause et la vente requalifiée en donation déguisée.
Pourquoi utiliser la tontine ?
Protéger le conjoint survivant en évitant l’indivision
Le pacte tontinier évite les inconvénients de l’indivision. L’achat d’un bien immobilier entre concubins crée une indivision. Au moment du décès, les règles successorales de dévolution s’appliquent. Avec une clause de tontine, le conjoint survivant est réputé avoir toujours été propriétaire de la totalité du logement.
Par exemple, en indivision, l’accord de tous les indivisaires est nécessaire pour les événements importants relatifs au bien immobilier. En outre, nul ne peut être tenu de rester dans une indivision.
Les cas d’indivision conflictuels peuvent se multiplier avec la multiplication des familles recomposées. Le conjoint survivant se retrouve en indivision avec les enfants de son partenaire. Une situation source de conflits. Une clause d’accroissement favorise le conjoint au détriment de ses enfants ou de ses héritiers réservataires.
Il est aussi possible de prévoir une clause de tontine dans une SCI (société civile immobilière). Ainsi, tant que tous les associés sont vivants, les parts sociales sont indisponibles, puisqu’on ne sait pas à qui elles vont appartenir à terme. Qui dit indisponibilité, dit insaisissabilité par les créanciers…
Attention à ne pas chercher à déshériter ses enfants, ce qui est interdit. Si un enfant s’estime lésé par une clause de tontine et parvient à montrer que le seul but était de le priver de sa réserve héréditaire, le pacte pourrait être remis en cause par la justice.
Profiter des avantages fiscaux de la clause de tontine
Un achat en tontine reste un achat avec une clause particulière. Aussi, ce n’est ni un legs ni une donation. Ensuite, un bien immobilier acheté en tontine est supposé avoir toujours été dans le patrimoine du dernier survivant et jamais dans le patrimoine de la personne décédée. Par conséquent, le bien n’entre pas dans la masse successorale du défunt. Les héritiers réservataires n’ont pas leur mot à dire.
Cela en fait donc une très bonne manière de transmettre un patrimoine à des personnes extérieures à sa famille et à ses héritiers.
L’article 754 A du Code général des impôts (CGI) prévoit ainsi que la clause de tontine s’analyse comme une mutation à titre gratuit. Ainsi, dans une SCI, la transmission des parts sociales s’effectuera au titre d’une mutation à titre gratuit, avec des droits d'enregistrement de 5.81 %.
Ainsi, l’acquéreur survivant doit payer des droits de succession, en fonction du degré de parenté avec le défunt et la valeur de la part recueillie (en général, la moitié du bien). Attention, si les droits de succession sont désormais nuls entre époux et partenaires de PACS (pacte civil de solidarité), ils s’élèvent à 60 % entre concubins, après un abattement limité à 1 594 euros.
Une seule exception à cela : si le bien constitue la résidence principale des acheteurs au moment du décès, et si la valeur est inférieure à 76 000 euros. Le conjoint survivant règle alors seulement les droits de mutation de 5,81 %. Hélas, cette situation sera bien rare compte tenu des prix immobiliers.
Un bien acquis en tontine entre dans le patrimoine taxable au titre de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
Quelles sont les spécificités d’une clause de tontine ?
Plusieurs questions se posent du vivant des acquéreurs comme au moment de leur décès.
Que devient la clause de tontine en cas de séparation ?
En cas de séparation, l’un des copropriétaires veut vendre le bien ou acheter la part de son ex-conjoint. Si cela demeure envisageable en cas de séparation amiable, l’unanimité est indispensable. En cas de désaccord persistant, il est impossible de demander en justice la vente forcée du bien ou la dissolution du pacte tontinier.
Or, au moment de la séparation, la tension est souvent palpable et trouver un terrain d’entente n’est pas toujours simple. La clause de tontine n’est pas considérée comme une indivision et peut alors se révéler complexe.
La clause de tontine peut s’annuler de 3 façons :
- le revente du bien avec l’accord unanime de tous les acquéreurs ;
- la vente des parts d’un tontinier à un autre tontinier ;
- la requalification du contrat d’achat du bien.
Comment obtenir un crédit immobilier avec une clause de tontine ?
Vous devez informer le courtier et le banquier de votre projet de tontine. La transparence est de mise lorsque l’on recherche un financement pour un projet immobilier. L’obtention d’un crédit immobilier peut se révéler plus difficile au niveau des garanties.
En effet, obtenir une garantie réelle sur le bien immobilier, comme une hypothèque peut poser problème. En effet, la banque sera réticente à accorder une hypothèque alors que le propriétaire final demeure inconnu.
Comment rédiger une clause de tontine ?
Le notaire rédige la clause de tontine et l’insère dans l’acte d'achat du bien immobilier. Vous devez échanger avec lui sur les avantages et les inconvénients du pacte tontinier, par rapport à votre situation spécifique. Il expliquera chaque situation possible (séparation, décès, succession, héritiers réservataires, etc.) pour être certain que vous maîtrisez les conséquences d’un tel acte.
La clause de tontine organise les modalités d’utilisation et de gestion du bien immobilier pendant la durée de la tontine. Elle précise également la quote-part de chaque partie et fixe le terme de la tontine : la survie d'une seule partie. En cas d’achat à plusieurs, ce peut être le décès d’un nombre défini d’acheteurs.
Si une SCI achète le bien immobilier, la clause de tontine doit mentionner de quel bien il s’agit de manière non équivoque. Le recours à une clause de tontine dans une SCI peut s'avérer judicieux. Toutefois, il est nécessaire de prendre conseil auprès de professionnels (notaire, conseil en gestion de patrimoine, etc.).
Enfin, étant donné qu’une résolution en justice des conflits est impossible, il est essentiel d’organiser la mésentente par le recours à un médiateur par exemple ou à une procédure de résolution des conflits.
La tontine reste un procédé contractuel qui ne nécessite aucun enregistrement spécifique auprès de l'administration fiscale.
- La clause de tontine est un mécanisme juridique ancien, qui permet aujourd’hui de protéger le conjoint survivant.
- Un pacte tontinier est possible à deux ou à plusieurs acheteurs, pour un bien immobilier comme pour des valeurs mobilières.
- Les conditions sont un investissement équivalent de chacun et une espérance de vie équivalente. La tontine est donc liée à un événement aléatoire : le décès des acheteurs jusqu’à la survie du dernier acquéreur.
- Ce dernier est alors réputé avoir été seul propriétaire dès l’achat de la totalité du bien. La clause de tontine constitue donc un moyen d’éviter les heurts avec les héritiers de son conjoint.
- Si la clause de tontine s’avère intéressante au moment du décès, elle devient complexe en cas de séparation ou de mésentente.
