Vous avez comme projet d’acheter un bien immobilier ? Si vous souhaitez acheter seul (c’est possible !), voici ce qu’il est important de savoir avant de vous lancer.

Est-ce une bonne idée d'acheter un bien immobilier seul ?

Se lancer dans un investissement immobilier, puis être l’unique propriétaire du bien, est-ce une bonne idée ? En fait, tout dépend de votre situation personnelle, professionnelle et financière.

S’il est vrai qu’un investisseur seul pourra faire face à des établissements prêteurs réticents, si votre dossier est solide et que vous respectez tous les critères de la banque, vous pourrez néanmoins obtenir une réponse favorable à votre demande de prêt.
Une situation professionnelle stable et pérenne ainsi qu’une bonne gestion de vos comptes bancaires rassurera la banque et pourra la convaincre de vous accorder un prêt.

Bon à savoir

Un apport personnel représentera une garantie solide dans vos négociations avec la banque.

Quels sont les avantages d’acheter seul un bien immobilier ?

En tant que primo-accédant, un investisseur “solo” pourra bénéficier de nombreuses solutions d’aide à l’achat immobilier.

La plus connue est sans doute le Prêt à Taux Zéro (PTZ), ce dispositif d’aide à l’accession, destiné à ceux souhaitant acheter un appartement neuf en résidence principale. Le prêt est alors sans intérêts ni frais de dossier, et vient s’ajouter à vos autres sources de financement.

Les autres prêts aidés vous permettent d’augmenter votre apport personnel, ou de diminuer le coût total de votre emprunt.

Vous pouvez par exemple remplir les conditions d’éligibilité au Prêt patronal 1% Logement, Prêt Paris Logement, prêt à l’accession sociale ou encore au prêt conventionné.

Quels sont les différents moyens pour acheter un bien immobilier seul ?

Pour acheter un bien immobilier seul, il est crucial d’évaluer correctement sa capacité financière : vous ne devrez pas dépasser le seuil d’endettement de 35%, afin que vos mensualités ne dépassent pas un gros tiers de vos revenus.

Veillez aussi à repérer des biens immobiliers correspondant à votre profil et votre situation. Verrouillez dès le début vos critères et votre budget immobilier.

Il vous faut également soigner votre profil : mettez en avant une situation professionnelle stable, des revenus constants, et surtout évitez les incidents (découverts, rejets de prélèvement) pour prouver votre sérieux et votre capacité d’épargne.

Enfin, sachez que vous pouvez présenter une caution solidaire (un proche par exemple), qui se portera garante du paiement de vos mensualités.

Bon à savoir

Il vous est également possible d’acheter un bien immobilier seul en étant marié ou pacsé. 
Pour ce faire, tout dépendra du régime matrimonial auquel vous êtes soumis, régime de la communauté légale, de séparation de biens, de communauté d'acquêts aménagée, de communauté universelle, de participation aux acquêts ou en indivision.

Combien coûte un bien immobilier acheté seul ? 

Si vous achetez seul un bien immobilier, n’oubliez pas que vous aurez à supporter seul le coût inhérent à la transaction. Et si vous ne disposez pas de la somme nécessaire pour l’acquisition, il vous faudra passer par la demande de crédit ; ce qui générera des frais. 

Aussi, si vous désirez acheter seul un bien immobilier, vous devrez vous acquitter du capital emprunté et de ses intérêts, des frais de dossier, de la rémunération des intermédiaires (agent immobilier, courtier, etc.), des frais de notaire, du coût de la garantie ainsi que du coût de l’assurance emprunteur

▶ Le capital emprunté pour l’acquisition du bien 

Le capital est tout simplement la somme dont vous avez besoin pour acheter le bien immobilier. Ce montant peut autant vous servir à l’acquisition d’un bien neuf, ancien ou pour l’achat d’un bien immobilier en construction

▶ Les intérêts de l’emprunt 

Les intérêts se présentent sous forme de pourcentage. Ce taux correspond à la rémunération de l’organisme financier. Il sera donc différent d’une banque à une autre. Il variera également suivant des paramètres comme la durée de remboursement, l’état du marché et le profil de l’emprunteur. 
Outre les différences entre les taux appliqués par les banques, le montant des intérêts changera aussi selon la nature du taux. 

Généralement, vous aurez à choisir entre : 

  • le taux fixe : il ne change pas de la souscription du prêt jusqu’à son échéance. 
    Le montant des mensualités restera donc le même durant toute la durée du remboursement. En optant pour ce type de taux, vous serez alors protégé contre une éventuelle hausse, mais ne profiterez d’une baisse que si vous tentez une renégociation des termes de votre emprunt. 
  • le taux variable : il s’agit d’un taux qui évoluera tout au long de l’emprunt. 
    Si vous avez la chance de profiter d’une économie conséquente lorsque le taux sera au plus bas, le risque est donc que le taux enregistre une forte augmentation. 
  • le taux variable CAPÉ : au cours du remboursement, vous pourrez bénéficier des avantages liés à une éventuelle baisse des taux, mais ne serez pas à l’abri des répercussions de leur hausse. 
    Néanmoins, votre contrat prévoit un plafond et/ou un seuil à ne pas franchir quel que soit l’état du marché. Ce qui est moins risqué qu'avec un prêt à taux variable.
Bon à savoir

CAFPI vous accompagne dans la recherche de financement de votre projet immobilier et se tient à vos côtés pour trouver le meilleur taux.

▶ Les frais de dossier 

Ils représentent les frais relatifs à l’analyse du dossier de demande de prêt. Son montant dépendra de la banque que vous contacterez ; sachant que certains établissements évaluent les demandes à titre gratuit. 

▶ Les frais de courtage, d’agence immobilière et autres intervenants 

Si vous faites appel à un courtier ou à tout autre professionnel pour faciliter l’acquisition de votre bien immobilier, il vous faudra inclure leurs honoraires dans le coût de votre crédit. 

▶ Les frais de notaire 

Le notaire intervient facultativement pour la signature de l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) et obligatoirement lors de l’établissement de l’acte de vente. Ses prestations ont un coût, du nom d’émoluments, mais lors de l’achat d’un bien, il faut savoir que l’officier public se chargera également de la collecte des taxes. 
Les frais de notaire comprennent : 

  • la taxe de publicité foncière (TPF) ; 
  • le frais et débours ; 
  • la rémunération du notaire (émoluments). 

▶ Les garanties 

La garantie est une sûreté que la banque demande pour qu’en cas de problème pour le paiement de vos mensualités, elle puisse obtenir le remboursement du crédit. Elle peut prendre plusieurs formes, dont les principales sont : 

  • la caution : si elle est une personne physique (l’un de vos proches), généralement, vous n’aurez aucuns frais à régler. Mais si vous vous adressez à une entreprise de cautionnement, vous aurez à payer une cotisation ; 
  • l’hypothèque : qui engendre des frais comme la taxe de publicité foncière ou encore les émoluments du notaire. 

▶ L’assurance emprunteur 

L’assurance emprunteur couvre les défaillances de paiement de l’emprunteur. Le coût de l’assurance représente une grande partie du coût du prêt. Aussi, avant de vous arrêter sur un assureur, comparez plusieurs offres. Lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier, il faut savoir que votre banque peut vous proposer d’assurer le crédit. 
Néanmoins, vous êtes entièrement libre de vous adresser à l’établissement de votre choix.

Bon à savoir

Quelle que soit la nature de votre acquisition, que vous souhaitiez acheter votre premier appartement, que vous fassiez construire votre résidence secondaire ou que vous vouliez faire un investissement locatif, la grande majorité des organismes prêteurs demande la souscription d’une assurance emprunteur en plus d’une garantie.

Quelles procédures en cas de décès ? 

Comme pour tous types de prêts, la souscription d’une assurance emprunteur est impérative. Ainsi, en cas de décès, c’est la garantie décès de votre assurance qui s’active. En fonction des quotités choisies, l’assureur remboursera tout ou partie des mensualités restantes. 

Et dans le cas d’un décès où l’assurance ne peut jouer, le sort du prêt et son remboursement dépendent de la manière dont la succession sera organisée : conjoint survivant, enfants, famille plus éloignée.

À retenir
  • Acheter seul, c’est possible. Il convient toutefois d’étudier sa situation personnelle, professionnelle et financière avant de se lancer.
  • En tant que primo-accédant “solo”, vous pourrez bénéficier de nombreuses aides à l’achat, dont le PTZ.
  • En amont, pensez à évaluer précisément votre capacité financière et à soigner votre profil emprunteur.
  • Pour savoir si vous pouvez emprunter seul en étant marié (ou pacsé), vérifiez que votre régime matrimonial vous le permette (indivision, régime de communauté universelle, de participation aux acquêts, de séparation de biens, etc.). 
  • Acheter seul, c’est avoir à assumer sans aide, le coût de l’emprunt (capital, intérêt, garantie, assurance emprunteur ainsi que les frais de dossier, de courtage et de notaire).
  • Enfin, sachez qu’en cas de décès, c’est la garantie décès de l’assurance qui s’activera.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 20/09/2019
Mis à jour le 21/11/2022
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