Famille recomposée, situation professionnelle complexe, succession, financement d’une retraite, les raisons de vouloir acheter un bien seul tout en étant marié sont nombreuses. 

La possibilité d’acquérir un logement seul dépend alors de votre contrat de mariage. 

 

CAFPI vous explique comment acheter seul dans le cadre d’un mariage dans cet article.

Vouloir acheter un bien seul dans le cadre d’un mariage, est-ce possible ?

Pouvez-vous acheter un bien seul en étant marié ? Cette question appelle plusieurs points de vérification préalable de votre situation : 

  • Quel est votre régime matrimonial ? Avez-vous signé un contrat de mariage et quelles clauses spécifiques sont présentes ? 
  • Quel est le mode de financement du bien immobilier projeté ? L’apport personnel provient-il d’une vente immobilière, d’une donation ou d’une succession ? Envisagez-vous de souscrire un crédit immobilier pour financer cet achat ? 

Il n’existe pas de réponse absolue, négative comme positive. Vous pouvez achetez seul en étant marié dans de nombreuses situations. Il est en effet souvent possible d’aménager le droit commun par des clauses spécifiques, dès lors qu’elles sont écrites et formalisées. 
En fonction de vos objectifs lors de cet achat, rapprochez-vous d’un notaire pour étudier les meilleures solutions.

3 régimes sont envisageables dans le mariage :

  • la communauté légale ou communauté réduite aux acquêts. C’est le régime matrimonial par défaut lorsqu'aucun contrat de mariage n’est conclu. Chaque époux dispose d’un patrimoine propre composé des biens acquis avant le mariage et reçu à titre personnel pendant le mariage (donation, succession). Tous les autres biens acquis pendant le mariage sont communs, ce qui crée un troisième patrimoine. 
  • la séparation de biens. Chaque époux est seul propriétaire des biens acquis avant ou pendant le mariage. 
    Acheter seul en étant marié est alors la règle. Un achat en commun est possible mais chacun devient propriétaire en fonction de son apport. L’acte authentique retranscrit les apports respectifs de chaque époux.
  • la communauté universelle. Tous les biens appartiennent aux deux époux, quel que soit le moment de l’achat et quel que soit le mode d’acquisition (achat, donation, succession).
Bon à savoir

Il est possible de changer de régime matrimonial à tout moment pendant la durée du mariage. Un notaire vous conseillera sur le meilleur choix en fonction de votre situation familiale et patrimoniale et de vos objectifs. 
Par exemple, très souvent, les époux adoptent le régime de la séparation de biens si l’un des deux dispose d’un patrimoine conséquent ou développe une entreprise. Puis, avec l’âge, les époux décident de se protéger mutuellement et adoptent le régime de la communauté universelle. Attention au coût de cette opération si votre patrimoine immobilier a pris de la valeur !

Comment acheter un bien immobilier seul en étant marié ?

Si vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens, aucun souci ! C’est le principe même de ce régime. Vous signez seul et payez avec vos fonds personnels (apport ou emprunt).

Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté universelle, l’achat seul est impossible (sauf mention spéciale dans le contrat de mariage).

Dans le régime de la communauté légale, l’achat d’un bien seul est possible si vous le financez avec des fonds propres
Par exemple, vous héritez d’une somme d’argent que vous investissez dans l’achat d’un appartement. On parle alors de clause d’exclusivité à ajouter dans l’acte de vente. 
Cela évite que le bien ne tombe dans la communauté. 

On peut également prévoir une déclaration d’emploi qui précise que le bien immobilier est financé à plus de 50 % par des fonds propres, provenant de la vente d’un bien acquis avant le mariage ou d’une donation ou encore d’une succession

Bon à savoir

Dans le régime légal, vos salaires, vos pensions de retraite ou vos allocations de retour à l’emploi sont des biens communs. De la même manière, une épargne constituée pendant le mariage est un bien commun, peu importe le nom du titulaire inscrit sur le PEA ou le livret A.

En revanche, un crédit immobilier nécessite l’engagement des deux époux.
Très souvent, la banque exige d’ailleurs la signature et l’engagement solidaire du couple. Si vous souhaitez acquérir un bien seul, vous devez expliquer clairement vos motivations et votre projet à la banque.
Emprunter seul en étant marié s’avère compliqué en l’absence de contrat de mariage ou de régime de séparation de biens. C’est la raison pour laquelle la banque vous demande plusieurs informations lors de votre demande de prêt immobilier que vous devez signer pour en assurer la véracité. Elle s’assure ainsi notamment de votre régime matrimonial. 

Il importe peu que les deux époux signent le crédit immobilier même si, en pratique, la banque l'exige. Le régime de la communauté légale ou de la communauté universelle suffit à engendrer une solidarité dans le remboursement de l’emprunt, qui se fait au fil des mensualités avec les revenus communs du couple. 

Pour se soustraire à cette solidarité, il faudrait montrer que votre époux s’est endetté de manière déraisonnable par rapport à vos besoins et à vos ressources. C’est la raison pour laquelle les banques exigent la signature des deux époux, afin d’éviter des querelles sur l’aspect raisonnable ou non.

Bon à savoir

Le notaire vérifie l'origine (bien commun ou bien propre) des fonds constituant l’apport personnel. Il est important de vérifier l’exactitude des mentions et d’anticiper l’avenir : séparation, divorce ou décès, notamment en présence d’enfants provenant de plusieurs unions.

Acheter un bien seul pendant le mariage : quelles solutions en cas de changement de situation ?

En cas de divorce, après un mariage sans contrat, le juge décide à qui appartient chaque bien. Il étudie si l’achat a été réalisé principalement avec les fonds propres d’un époux.
Ainsi, un bien acheté seul sous le régime de la communauté réduite aux acquêts n’est pas systématiquement considéré comme appartenant à l’époux qui a financé en majorité. Le juge s’intéresse également au coût de l’entretien et au financement des travaux.

Le contrat de mariage peut également anticiper le divorce avec une clause de reprise en nature. Chacun peut reprendre les biens apportés ou financés personnellement. Les biens communs se divisent ensuite par moitié.

Si l’un des époux souhaite conserver le bien immobilier à l’issue du divorce, le juge estime le montant de la soulte due pour compenser le conjoint. 
De la même manière, si un époux finance plus de 50 % d’un bien avec des fonds propres, il en sera propriétaire lors du divorce. Toutefois, l’emprunt immobilier réalisé en commun pour financer la seconde partie donnera lieu à une compensation par le juge. 
Inversement, si l’argent provenant d’un héritage ou d’une donation sert à financer moins de la moitié du bien immobilier au jour de l’achat, le bien est considéré comme commun. Toutefois, vous bénéficierez d’une compensation lors de la liquidation de la communauté.

Bon à savoir

Le crédit immobilier engage souvent les époux même si un seul signe le prêt. La solidarité joue au profit de la banque. Un courtier CAFPI vous indiquera l’étendue de vos engagements lors de tout emprunt, en fonction de votre contrat de mariage.

Acheter seul ou à deux est une question fondamentale même si vous n’êtes pas mariés. Les concubins ou les signataires d’un PACS se retrouvent avec d’autres conséquences lors de l’achat d’un bien immobilier, que ce soit pour emprunter ou en cas de séparation. Les conseils d’un notaire, en complément de ceux d’un courtier ou d’un banquier, sont précieux. 

En général, en achetant à deux, vous bénéficiez d’une plus grande capacité d’emprunt : vos revenus s’additionnent tandis que vos charges diminuent. Ensuite, pour les banques, emprunter à deux est rassurant puisqu’elles bénéficient de deux emprunteurs pour un même prêt immobilier.

À retenir
  • Acheter un bien immobilier seul en étant marié dépend de votre régime matrimonial.
  • En cas de séparation de biens, l’acquisition seule est possible même avec un crédit immobilier.
  • En cas de communauté universelle, acheter seul est en principe impossible, sauf clause spécifique. En cas de communauté légale, c’est possible mais dépend du mode de financement du bien immobilier. Pas de souci, si l’achat est financé en totalité avec l’argent provenant d’une donation, d’une succession ou de la vente d’un bien propre. Si vous empruntez pour financer cet achat, la banque exigera la solidarité de votre conjoint pour assurer le remboursement du prêt. 
  • En cas de divorce, le bien est attribué en fonction de la participation de chacun avec compensation par paiement d’une soulte pour l’autre époux.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 20/09/2021
Mis à jour le 18/11/2022
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