Co-emprunter : comment ça fonctionne ?

Co-emprunter implique qu’au moins deux personnes désirent contracter un prêt immobilier. Les deux co-emprunteurs s’engagent donc à rembourser le crédit ensemble. La répartition des mensualités est définie entre les deux emprunteurs. Vous pouvez donc décider de payer le même montant ou de vous répartir le montant dû suivant les capacités financières de chacun.
Si vous décidez d’emprunter avec vos parents, il est indispensable que vous compreniez la teneur de votre engagement. 

Rembourser le crédit

Une distinction est parfois faite entre :

• Emprunteur principal : celui qui est à l’initiative du projet et de la souscription du prêt ;
• Co-emprunteur : celui qui rejoint l’emprunteur principal dans la demande de crédit immobilier.

Pourtant, face au remboursement, les deux parties ont les mêmes obligations : payer les mensualités et les intérêts afin de restituer le capital emprunté.

Être solidaire en cas d’incapacité de l’un des co-emprunteurs

La banque peut inclure une clause de solidarité dans le contrat de prêt. Dans ce cas, si l’un des co-emprunteurs rencontre des difficultés et qu’il se trouve dans l’incapacité de payer sa part, le cosignataire (l’autre co-emprunteur) devra rembourser la totalité du crédit.

L’assurance emprunteur

L’assurance pour un prêt est quasiment systématique même si aucune loi ne l’impose. Elle est demandée lorsqu’il est question d’un emprunteur et l’est tout autant avec deux co-emprunteurs.
Vous pouvez, avec vos ou votre parent(s), décider de souscrire :

• Un contrat unique : avec lequel vous serez couverts par la même assurance :
• Un contrat pour chacun : avec des conditions, des garanties et des mensualités propres à chaque co-emprunteur.

Lorsqu’il s’agit d’assurance avec un co-emprunteur, il est toujours question de quotité. C’est la part de l’emprunt qui est couvert. Il est indispensable que le prêt soit couvert à 100 % minimum, mais vous pourrez le répartir entre vous :

• De manière égale : 50 % pour chacun ;
• À des taux différents pour chacun : 60 % / 40 %, 30 % / 70 %, 20 % / 80 %, etc.

Vous pouvez même aller plus loin en optant pour une couverture à 100 % par co-emprunteur. Le crédit immobilier sera alors couvert à 200 %. Ainsi, en cas de décès de l’un des emprunteurs, le cosignataire n’aura plus à payer de mensualités puisque le remboursement du prêt sera entièrement pris en charge par l’assureur. 

Pourquoi co-emprunter avec ses parents ?

En contractant un crédit immobilier avec vos parents, vous profitez de 3 principaux avantages.

Accéder à un montant plus important

Qui dit deux emprunteurs dit deux revenus. Et la banque en tient compte. Il vous est donc tout à fait possible d’obtenir un montant de crédit plus conséquent que si vous souscriviez un crédit seul.
Sachez toutefois que même si vous vous engagez avec un autre emprunteur, la banque apporte la même attention à l’étude de vos profils. Aussi, pour chacun des signataires, elle se penche sur tous les éléments influant sur la capacité d’emprunt :

• Revenus ;
• Apport personnel ;
• Taux d’endettement ;
• Reste à vivre.

Acquérir le bien de vos rêves

Un emprunt qui vous est accordé plus facilement vous permettra d’être plus réactif sur un marché immobilier assez tendu.
De plus, la somme que vous récoltez vous donne la possibilité de prétendre à des biens immobiliers plus intéressants et de meilleure qualité.

Convaincre la banque

Souscrire un prêt à deux aura tendance à rassurer un peu plus la banque. En effet, les co-emprunteurs offrent une garantie contre le défaut de remboursement. De plus, cette assurance que vous apportez peut vous servir pour négocier le taux d’intérêt.

Attention, il se peut également que certains établissements financiers demandent de plus amples informations sur la nature de votre projet. En effet, s’ils sont tout à fait ouverts et favorables à l’octroi de prêts à des co-emprunteurs, ils sont plus habitués aux couples. Pour ces derniers, la marche à suivre est assez claire en cas de litige, de séparation, de décès ou d’incapacité de l’un des emprunteurs. 

Pour y voir plus clair, la banque peut donc vous poser des questions sur :

• La nature du logement : résidence principale, maison familiale, résidence secondaire, investissement locatif, etc.
• Le propriétaire du bien : car même si vos parents sont co-emprunteurs, ils ne sont pas forcément coacquéreurs. Ils souhaitent peut-être juste vous aider à acquérir votre bien.

Les solutions pour acheter un logement avec ses parents

Vous co-empruntez avec vos parents pour un achat immobilier commun ? Plusieurs solutions s’offrent à vous. Il vous faudra néanmoins prêter attention aux spécificités de chacune pour choisir le statut adapté à vos besoins.

L’achat de bien en indivision

Si vous co-empruntez avec vos parents, l’indivision est une solution à envisager. En effet, vous serez chacun un indivisaire, c’est-à-dire, propriétaire du bien à hauteur de votre participation pour l’acquisition du bien. Ainsi, si vous mettez chacun la même somme pour acheter le logement, vous serez propriétaire à 50 %. 

Par la suite, vos parents peuvent décider de vous vendre ou de vous céder leur part pour que vous soyez l’unique propriétaire du bien. Mais en attendant que cette transaction se fasse, la gestion incombe à tous les coacquéreurs suivant le montant de leur investissement. La mise en place d’une convention d’indivision et la désignation d’un gestionnaire peuvent simplifier l’administration du logement. 

Si vous n’êtes pas enfant unique, les membres de votre fratrie hériteront des parts de vos parents. Au décès de votre co-acquéreur, vous pouvez être confronté à plusieurs cas de figure :

• Avoir de nouveaux co-indivisaires : si vos frères et sœurs acceptent de rester dans l’indivision ;
• Racheter les parts : si les héritiers acceptent de céder leurs parts et si vous avez les moyens de les racheter ;
• Vendre le bien : si vos frères et sœurs ne veulent pas rester dans l’indivision, mais que vous ne pouvez pas racheter leurs parts. Cette situation peut aussi se produire en cas de litige entre indivisaires.

Le démembrement de propriété

L’acquisition en démembrement de propriété fait que les co-emprunteurs se partagent le bien de sorte que :

• Vos parents jouissent de l’usufruit ;
• Vous avez la nue-propriété.

Ce sont donc vos parents qui ont le droit d’utiliser le logement, mais ils peuvent toutefois le mettre à votre disposition. Il vous faudra alors payer les charges de l’habitation.
Notez que cette option facilite aussi la succession. En effet, suite au décès de l’usufruitier, c’est le nu-propriétaire qui devient le seul propriétaire.

La SCI familiale après avoir emprunté avec l’un de ses parents

La société civile immobilière familiale (SCI familiale) permet d’éviter la principale contrainte de l’indivision. En cas de litige, il n’y a pas besoin de vendre le bien. Si vos parents décident de se retirer, il suffit qu’ils cèdent leur part. Et à leur décès, le bien revient à leurs héritiers. 
Mais avant de profiter des avantages de la société, il faudra passer par les étapes de création de la SCI.

Si vous avez besoin d’un prêt immobilier, d’un crédit à la consommation ou même si vous cherchez un organisme financier pour un rachat de crédit, n’hésitez pas à contacter les conseillers de CAFPI.