Vous êtes en couple, mariés, et avez pour projet d'investir dans un bien immobilier ? 
Suivez-nous, on vous explique tout ce qu’il faut savoir pour acheter un bien immobilier en étant mariés.

Quels sont les avantages d’acheter un bien immobilier en étant marié ?

L’avantage majeur du mariage dans le cadre d’un achat de bien immobilier est sans doute qu’il s’agit du statut mettant le plus en confiance les banques pour un prêt immobilier.

Aussi, en cas de décès et avec une assurance décès à 100%, le survivant verra le crédit de son conjoint intégralement remboursé.

Enfin, tous les dispositifs de défiscalisation immobilière profitent au foyer fiscal commun.

Quels sont les différents moyens pour acheter un bien immobilier en étant marié ?

Pour un achat immobilier par 2 personnes mariées, un régime s’applique par défaut : celui de la “communauté de biens réduite aux acquêts”.
Ce régime - qui concerne 4 couples mariés sur 5 - implique que le bien acquis appartient à parts égales aux 2 acheteurs, même si l’un et l’autre n’ont pas participé financièrement à la même hauteur.

Bon à savoir

Avec le régime de la “communauté de biens réduite aux acquêts”, les biens acquis avant le mariage restent la propriété unique de l’acquéreur initial.

Mais d’autres régimes sont aussi envisageables :

▶ La communauté universelle

Pour un achat immobilier une fois mariés, tout fonctionne comme avec la “communauté de biens réduite aux acquêts”, sauf que les biens acquis avant le mariage deviennent aussi une propriété conjointe à 50%.

▶ La séparation de biens

Ici, chaque bien acquis est la propriété exclusive de son acquéreur.

▶ L’indivision

Avec le régime de l'indivision, chacun est propriétaire à hauteur du financement apporté : vous participez à 70% à l’achat du bien immobilier, vous êtes propriétaire du bien à 70%.

Peut-on changer de régime matrimonial ? 

Au début de votre mariage, vous avez opté pour un régime particulier (régime de la communauté légale, régime de séparation de biens, régime de communauté d'acquêts aménagée, régime de communauté universelle, régime de participation aux acquêts) ? 
Mais au fil des années, les termes de celle que vous avez choisie ne vous conviennent plus ? 
Sachez que vous pouvez changer de régime si vous y consentez tous les deux (au sein du couple) et que la raison de cette modification respecte l’intérêt d’au moins l’un des conjoints. 

Vous devrez alors vous adresser à un notaire. Il vous apportera toutes les informations et analyses se rapportant au nouveau régime. Il procédera également aux vérifications d’usage. 
En effet, il doit s’assurer que les enfants (majeurs) des époux et les créanciers, qui ont tous deux un droit d’opposition, sont informés du projet du couple. Notez que s’il y a contestation de leur part, ils doivent la transmettre au notaire qui, à son tour, vous en fera part.

Important

S’il y a opposition, il faudra passer par le tribunal judiciaire afin qu’il homologue la transformation.

Si aucune réserve n’est faite et que toutes les conditions liées au changement souhaité sont réunies, le notaire pourra mettre en place le nouveau régime matrimonial. 

Si vous et votre époux (épouse) désirez procéder à la modification de la convention, lorsque vous vous rendrez chez le notaire, apportez votre : 

  • carte d’identité ; 
  • livret de famille ;
  • contrat de mariage ; 

Préparez également les informations sur vos enfants (identités, adresses, etc.).

Bon à savoir

Le coût du changement de régime variera suivant la valeur du ou des biens immobiliers intégrés dans le contrat. Le montant que vous aurez à préparer sera composé : 

  • des émoluments du notaire ; 
  • des frais d’information (pour les enfants majeurs et pour les créanciers) ; 
  • des frais d’avocat s’il y a opposition et besoin d’homologation ; 
  • des frais de liquidation ; 
  • des frais de publicité.

Comment emprunter en tant qu’époux pour l’achat d’un bien immobilier ? 

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier et qu’il vous faut pour cela contracter un crédit, sachez que la forme, la nature et les termes de votre emprunt dépendront en grande partie de votre régime matrimonial. Prenons l’exemple des effets de la communauté et ceux de la séparation des biens. 

▶ Le prêt immobilier sous le régime de la communauté de biens 

Sous le régime de communauté des biens, ce qu’il faut savoir, c’est que tous les biens et dettes acquis et contractés concernent toujours les deux époux. Aussi, si l’un des conjoints décide de recourir à un emprunt, cela engage également son époux(se). Le logement obtenu, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un bien acquis pour un investissement locatif, est propriété de chacun des conjoints à parts égales. 

▶ Le prêt immobilier sous le régime de la séparation de biens 

Dans le cadre du régime de séparation de biens, il n’y a pas de solidarité sur les dettes. De ce fait, pour le remboursement des mensualités, les conjoints seront prélevés sur leurs comptes respectifs. 

Cette option permet également à l’un des membres du couple d’emprunter seul (sans leur conjoint).

▶ Acheter un bien immobilier seul en étant marié 

Il faut savoir que vous êtes sûr de pouvoir acheter un bien immobilier seul si vous avez choisi le régime de séparation de biens puisque la dette n’est pas solidaire. 

Dans ce cas, il vous est donc théoriquement possible de souscrire un prêt sans votre conjoint. Dans la pratique, les banques préféreront avoir l’assurance d’un co-emprunteur. Elles peuvent même demander à ce que le conjoint soit caution. 

Si vous décidez d’emprunter seul, les établissements bancaires se pencheront donc sur votre seul profil et analyseront toutes les données s’y rapportant comme votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt

Afin de constituer un dossier solide, tournez-vous vers un courtier CAFPI. Vous profiterez ainsi de l’avis et de l’expertise de professionnels qui vous aideront à choisir la meilleure option pour votre situation ; que vous souhaitiez finalement emprunter seul ou avec votre conjoint(e).

Acheter à 2 pour un couple non marié

Pour un couple non marié (on parlera alors de concubinage) mais souhaitant acheter ensemble, 2 solutions sont proposées :

  1. L'indivision
  2. La société civile immobilière (SCI)

Il s’agit des mêmes solutions que pour un achat avec des amis.

Toutefois, pour des concubins, c’est souvent l’indivision qui est privilégiée : c’est le régime le plus simple et chacun est propriétaire à hauteur de quote-part indiquée dans la convention d’indivision.

Bon à savoir

Bien que la SCI implique des démarches administratives plus complexes, il s’agit néanmoins d’une solution plus avantageuse en cas de décès, l’autre acquéreur pouvant en effet rester plus facilement propriétaire de l’ensemble du bien.

Quelles procédures en cas de séparation, décès ou souhait de vendre le bien ?

Après un achat immobilier et en étant marié, en cas de séparation les biens communs seront partagés entre les anciens époux, et cela de manière équitable.

En cas de décès de l’un des mariés, le conjoint survivant pourra bénéficier de l’usufruit de la maison, tandis que les autres héritiers pourront en récupérer la nue-propriété.

Pour vendre le bien, les époux devront donner leur accord tous les deux, y compris si le bien n’appartient qu’à une seule personne. Il en va de même pour la mise en location ou l’hypothèque du bien immobilier.

À retenir
  • Acheter un bien immobilier en étant marié présente de nombreux avantages, dont les banques rassurées et des dispositifs de défiscalisation particulièrement bien ciblés pour un foyer fiscal commun.
  • On distingue plusieurs régimes : “la communauté de biens réduite aux acquêts", la communauté universelle, la séparation de biens ou encore l’indivision.
  • Il est possible de changer de régime matrimonial. Il suffit pour cela de suivre certaines procédures et de se rendre chez le notaire. 
  • Le changement de convention donne lieu à certains frais. 
  • L’engagement des deux conjoints face à un emprunt dépendra du régime marital choisi. Sous la communauté de biens, les époux sont solidaires même si seul l’un des deux conjoints contracte un prêt. 
  • Vous pouvez emprunter seul même en étant marié(e) si vous êtes sous le régime de séparation de biens. 
  • CAFPI vous informe sur tout ce qu’il faut savoir sur la souscription d’un crédit seul ou en tant que couple. Nos courtiers vous accompagneront aussi dans les démarches pour l’obtention de votre prêt.
  • Pour un couple en concubinage (non marié), il faudra choisir entre l’indivision et la société civile immobilière (SCI).
  • En cas de séparation, les biens communs seront partagés entre les époux.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 20/09/2021
Mis à jour le 21/11/2022
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