Le prêt viager hypothécaire est un prêt immobilier permettant d’obtenir une somme d’argent en échange de la mise en garantie du bien immobilier dont vous êtes propriétaire. 

C’est une solution principalement destinée aux seniors qui souhaitent financer de nouveaux projets immobiliers, et dont l’âge, l’état de santé ou la retraite ne leur permet pas de souscrire à un emprunt classique. 

Fonctionnant comme un prêt in fine, le prêt viager hypothécaire n’est pas seulement garanti grâce au bien immobilier mis en hypothèque. En effet, c’est la revente de ce même bien, au moment du décès de l’emprunteur, qui permet de rembourser le crédit. Le crédit a alors une durée indéterminée, pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse ni le capital ni les intérêts.

 

 Attention, actuellement plus aucune banque ne commercialise ce prêt !

Les grandes caractéristiques du prêt viager hypothécaire

  • Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous avez besoin de liquidités. Le prêt viager hypothécaire permet d’obtenir tout type de prêt. 
  • Le bien immobilier constitue la garantie de l’emprunt. Le montant de l’emprunt ne peut alors dépasser 75 % de la valeur estimée du bien. 
  • C’est un prêt in fine dont le capital est remboursé soit au décès de l’emprunteur, soit par la vente du bien immobilier donné en hypothèque, soit par remboursement du capital et des intérêts. Il peut être transféré aux héritiers s’ils désirent hériter du bien plutôt que de le mettre en vente. 
  • C’est un prêt non affecté : vous pouvez l’utiliser pour un crédit immobilier, un crédit à la consommation ou tout autre forme de crédit.

Fonctionnement et conditions d'un prêt viager hypothécaire 

Le prêt viager hypothécaire est accordé à toute personne sans condition d’âge, ni de ressources. Il n’y a pas de questionnaire médical ni d’obligation d’assurer le prêt. Il suffit d’être propriétaire d’un bien immobilier à usage exclusif d’habitation (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif). Cela exclut les biens mixtes (à usage professionnel et d’habitation) mais aussi les terrains ou les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA). 

Vos héritiers n’auront pas à assumer la charge du prêt, puisqu’il sera remboursé par la vente du bien. Lorsqu’il y en a un, l'excédent du produit de la vente du bien est partagé entre les héritiers. Soit vous remboursez l’emprunt de votre vivant (remboursement anticipé grâce à la revente du bien), soit vos héritiers remboursent l’emprunt pour conserver le bien, soit le bien est vendu par la banque pour se rembourser. 

Le prêt viager hypothécaire n’est pas soumis à obligation de détenir une assurance de prêt. Il peut d’ailleurs être soumis à questionnaire médical. De même, il n’est pas obligatoire de souscrire à une assurance habitation pour le bien concerné.

Bon à savoir

Quelle différence avec un viager classique ? Dans un prêt viager hypothécaire, le montant est versé en une seule fois, sans bouquet ni rente. Vous restez le propriétaire du bien donné en hypothèque. Vous pouvez stopper le prêt à tout moment en remboursant la somme. Le montant prêté n’entre pas dans votre revenu imposable ( contrairement à la rente viagère ).

Montant, durée et taux du prêt viager hypothécaire 

Vous pouvez emprunter une somme inférieure à la valeur réelle du bien immobilier. En général, de 15 % à 75 % de la valeur estimée du bien par la banque. L’organisme prêteur peut alors décider de refuser la demande de prêt s’il estime que le bien peut perdre de la valeur sur le long terme. 

Les intérêts annuels de l’emprunt à taux fixe sont ajoutés chaque année à la somme due l’année précédente. Le prêt ne devient exigible qu’au décès de l’emprunteur ou du dernier co-emprunteur. Il n’a donc pas de durée maximale de remboursement. 

Les taux d’intérêts d’un prêt viager hypothécaire sont libres, et sont généralement assez élevés. Cependant, le taux annuel effectif global d’un prêt viager hypothécaire ne peut dépasser le taux d’usure fixé par l’État sur 10 ans.

Les obligations de l’emprunteur pendant la durée du prêt 

Si l’emprunteur conserve la propriété et la jouissance du bien pendant toute la durée de souscription du crédit, il doit répondre à un certain nombre d’obligations vis-à-vis de son bien hypothéqué. Il doit notamment procéder à son entretien, que cela concerne des travaux de façade, de réparation ou d’entretien divers, y compris au niveau du jardin. Afin de s’assurer que le bien sera bien entretenu, l’organisme prêteur peut demander à procéder à un état des lieux du bien au moment de la souscription du prêt. Cet état des lieux est alors annexé à l’acte notarié afin de constituer une preuve de l’état du bien au moment de sa mise en hypothèque, utilisable en cas de litige. 

Pendant toute la durée du contrat, l’emprunteur doit également obtenir l’accord préalable de l’organisme prêteur avant de pouvoir mettre le bien hypothéqué en location. 
Pour rappel, le bien ne peut être affecté à une activité professionnelle. 

Le remboursement du prêt viager hypothécaire 

Le remboursement du prêt viager hypothécaire peut se faire de 3 façons : 

▶ La revente du bien 

L’emprunteur revend son bien de son vivant et procède au remboursement de son crédit viager hypothécaire. Attention, comme le bien est hypothéqué, vous devez prévenir le prêteur en cas de revente du bien. Il peut alors contester le prix de revente si celui-ci lui paraît inférieur au prix du marché. 

▶ Un remboursement anticipé total ou partiel 

Il est possible de rembourser totalement ou partiellement son prêt viager hypothécaire avant la fin du contrat, contre le versement d’indemnité de remboursement anticipé (RIA). Le montant de ces indemnités varie en fonction du versement du capital (en une fois ou en plusieurs fois). À noter que le prêteur peut refuser le remboursement anticipé partiel s’il est inférieur à 10% du capital emprunté. 

▶ Le décès de l’emprunteur 

Le décès de l’emprunteur met automatiquement fin au contrat de prêt. La banque saisit alors le bien et organise sa revente. Elle se rembourse avec le produit de la vente et verse l’excédent aux héritiers. Si le montant de la vente est inférieur au capital emprunté, les héritiers n’ont rien à payer. 

Si les héritiers souhaitent conserver le bien, ils doivent régler la dette de leur ascendant auprès de l’organisme prêteur. Ils pourront devenir propriétaires du bien seulement après le remboursement du crédit. 

Avantages et inconvénients 

Le prêt viager hypothécaire permet aux personnes éloignées habituellement du crédit d’obtenir des liquidités grâce au bien dont ils sont propriétaires. L’occasion pour eux d’équilibrer leur budget quotidien, aider leurs enfants ou petits-enfants, réaliser des travaux, subvenir à des frais médicaux ou des frais de dépendance, etc. 

Le prêt viager hypothécaire est avantageux pour ces conditions d’obtention. Il permet à des personnes qui ne pourraient pas souscrire à un crédit à la consommation classique d’obtenir un prêt grâce à une garantie hypothécaire de premier rang et sans concurrence. Quel que soit leur âge ou leurs potentiels soucis de santé, les emprunteurs peuvent alors espérer obtenir un financement pour leurs projets. Pour autant, ils restent propriétaires de leur bien jusqu’au remboursement de leur crédit, que ce soit au moment de leur décès ou lors d’un remboursement anticipé. 

Attention, le prêt viager hypothécaire peut présenter quelques inconvénients. Le premier à prendre en compte est ses conséquences sur votre héritage. Si vous ne procédez pas à un remboursement anticipé de votre crédit ou que vous ne revendez pas votre bien entre-temps, l’organisme préteur héritera alors de votre bien et gèrera sa vente pour se rembourser. Si vos légataires souhaitent garder le bien, ils devront alors prendre à leur charge le remboursement du crédit.

 L’autre inconvénient à considérer, ce sont les taux d’intérêts proposés pour ce type de crédit, qui sont assez élevés. Ils peuvent ainsi atteindre 5 ou 6 % ! Sachant qu’on ne sait jamais vraiment combien de temps on va mettre à rembourser ce crédit, on ne connaît jamais vraiment son coût total.

Important

Nous attirons votre attention sur le fait que ce prêt est à étudier en tenant compte de l’allongement de la durée de vie. L’avantage de ce prêt est de disposer d’une somme d’argent sans remboursement mensuel. La capitalisation des intérêts a pour risque d’avoir un coût élevé à long terme.

À retenir
  • Le prêt viager hypothécaire permet d’obtenir des liquidités si vous êtes propriétaire d’un bien. 
  • C’est un prêt in fine : vous ne remboursez qu’à la fin du prêt ou après votre décès, sauf en cas de revente du bien ou de remboursement anticipé. 
  • Attention, il n’est plus commercialisé par aucune banque ! 
  • Vous pouvez étudier le prêt hypothécaire qui nécessite un remboursement régulier des mensualités, avec un coût total du crédit moins important.
Marc Pilette
Par Marc Pilette le 12/12/2017
Mis à jour le 19/08/2022
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