Prêt relais sec : définition

Vous avez eu un coup de cœur pour une magnifique maison, mais vous n'avez pas encore vendu la vôtre ? Avec les fonds provenant de la vente de votre maison actuelle, vous pourrez couvrir le prix de la nouvelle maison. 
Mais il vous faut pour cela faire appel à un prêt relais.
On distingue alors le prêt relais sec du prêt relais adossé.

Le prêt relais adossé est un crédit complété par un prêt immobilier classique, généralement utilisé lorsque le produit de la vente de votre bien actuel et un éventuel apport personnel ne suffisent pas à financer entièrement l'achat du nouveau bien. En effet, votre futur bien est plus cher que celui que vous vendez.

De son côté, le prêt relais dit “sec” ne nécessite pas de complément avec un autre prêt immobilier pour le futur bien.
Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez déménager tout en achetant un nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien, ce prêt relais sera une solution proposée par les organismes de crédit. Vous rembourserez l'avance accordée par la banque au moment de la vente de votre ancien bien.

Pour un prêt relais sec, la durée ne pourra pas dépasser 24 mois, généralement renouvelable une fois pour une période de 12 mois.
Si vous ne parvenez pas à vendre votre bien dans ce délai, vous pouvez demander une prolongation à votre prêteur. Sinon, le prêt relais se transformera en un prêt immobilier classique.

L’avantage du prêt relais sec

Le principal avantage du prêt relais sec réside dans ses mensualités de remboursement peu élevées.
En effet, vous ne payez que les intérêts d'emprunt et l'assurance chaque mois.

De manière plus globale, le prêt relais sec est une solution pratique pour financer un nouveau projet immobilier en utilisant une avance de trésorerie.

Différence entre prêt relais sec et prêt relais adossé

Le prêt relais adossé, également connu sous les noms de prêt relais couplé ou prêt relais jumelé, se compose de deux parties distinctes : un prêt relais à rembourser dans un délai maximum de deux ans, et un crédit immobilier classique.

En revanche, le prêt relais sec peut convenir dans deux situations :

• le financement d'un nouveau bien immobilier dont la valeur est inférieure à celle du logement précédent.
• le bien que vous souhaitez acheter n’est pas forcément moins cher que celui que vous vendez, mais vous disposez d’un apport personnel qui permet de couvrir totalement l’achat.

Le choix entre un prêt relais sec ou adossé dépend de votre situation financière et de la valeur du bien que vous souhaitez acquérir.

• Si la vente de votre logement actuel vous permet de rembourser vos crédits en cours et d'acheter votre nouveau bien, le prêt relais sec est approprié.
• Dans le cas contraire, il est recommandé de souscrire un prêt relais adossé.

Les conditions à remplir pour bénéficier d’un prêt relais sec

Comme pour toute demande de crédit immobilier, il vous faudra prouver une situation financière stable : votre salaire net et vos charges mensuelles sont donc pris en compte, afin de vérifier que l’éventuel écart entre le prix de vente estimé du bien immobilier et le prix de vente réel sera couvert.

De plus, vous devrez respecter un taux d'effort maximum de 35 %, conformément aux recommandations du Haut Conseil de Sécurité Financière (HCSF).
Autrement dit, vos mensualités ne devront pas représenter plus de 35 % de votre reste à vivre (soit vos revenus nets après déduction de vos charges).

Avant de vous lancer dans un prêt relais sec, réalisez des simulations pour estimer vos capacités financières.

Combien emprunter avec un prêt relais sec ?

Le montant d'un prêt relais sec dépend de la valeur du bien que vous vendez, d'où l'importance de son estimation.

Généralement, il représente entre 50% et 80% de la valeur actuelle du bien à vendre (le plus souvent 70%).
Il est crucial de fixer un prix de vente adapté au marché pour éviter les retards et les complications lors de la procédure, ainsi que pour respecter les délais du prêt relais.
Le prix étant essentiel, il est indispensable de fournir à la banque au moins deux estimations de valeur de votre bien afin d’en justifier le prix, ou un mandat de vente exclusif auprès d’un agent immobilier.

Aussi, le pourcentage du montant du prêt relais sec est influencé par l'avancement de la vente de votre ancien bien. Si vous avez déjà signé un compromis, les organismes financiers peuvent accorder un taux proche de 80%. En revanche, si vous en êtes encore aux négociations avec les agences immobilières, le pourcentage sera plus bas, généralement entre 50% et 60% maximum. Dans l'idéal, il est donc préférable de solliciter un prêt relais le plus tard possible.

Quel est le taux d’un prêt relais sec ?

Le taux d'intérêt d'un prêt relais sec dépend de votre situation personnelle (revenus, charges, épargne, etc.) et des taux du marché.

Comme pour tout type de prêt, il est soumis à un taux d'usure, qui correspond au taux maximum légal fixé par la Banque de France. Ces taux sont révisés mensuellement et consultables sur le site de la Banque de France, ainsi que dans le Journal officiel.

Combien coûte un prêt relais sec ?

Le prêt relais sec permet de compenser le décalage de trésorerie entre la vente de votre bien immobilier actuel et l'achat d'un nouveau bien.

Le coût du prêt relais dépend donc de la manière dont vous choisissez de payer les intérêts, via la franchise partielle ou totale.

Par ailleurs, les frais associés à un prêt relais sec sont similaires à ceux d'un crédit immobilier classique : prévoyez donc des frais de dossier, de clôture et d’assurance emprunteur.

Le remboursement du prêt relais sec

Le prêt relais sec a une durée générale de 12 mois, renouvelable une fois.

Le remboursement peut être effectué de deux manières :

• En franchise partielle

Dans le cas de la franchise partielle, vous ne payez mensuellement que les intérêts et l'assurance pendant la période de relais, et vous remboursez le capital une fois que vous avez vendu votre bien (ce qui est la formule la plus courante pour un prêt relais sec).

• En franchise totale

Avec la franchise totale, vous ne payez que l'assurance pendant la période de relais, puis vous remboursez les intérêts et le capital en une seule fois lorsque vous soldez le prêt relais.
Ce mode de remboursement entraîne un coût plus élevé, car les intérêts sont capitalisés chaque mois sur le montant total du prêt, mais cette option peut être intéressante si vous souhaitez alléger vos mensualités.

Dans tous les cas, aucun frais d'indemnités de remboursement anticipé n'est généré en cas de remboursement anticipé d'un prêt relais, qu'il soit sec ou adossé.

Et quelle assurance de prêt pour un prêt relais sec ?

Lorsque vous empruntez une somme importante, la banque exige généralement la souscription d'une assurance de prêt, y compris pour un prêt relais sec.
Cependant, vous avez le choix de votre assurance, conformément à la loi Lagarde de 2010.

Vous pouvez opter pour l'assurance groupe proposée par votre banque, mais vous avez également la possibilité de choisir une délégation d'assurance en vous tournant vers un organisme externe. Cette option peut vous aider à optimiser le coût total de votre prêt relais en réduisant le coût de l'assurance.