Crédit immobilier
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Vous souhaitez investir dans la pierre ? L’immobilier constitue toujours l’un des placements préférés des français.
Mais quelles sont les modalités d’un crédit immobilier ? Quel bien permet-il d’acheter ? Comment se préparer au mieux à cette grande étape ? Voici nos éléments de réponse.
- Un crédit immobilier est un financement par emprunt, permettant d’effectuer un achat immobilier.
- Par son biais, vous pouvez acquérir une résidence principale, une résidence secondaire ou encore réaliser un investissement locatif.
- A vous ensuite de choisir entre maison, appartement ou terrain, ou neuf ou ancien.
- En France, le profil des emprunteurs varie beaucoup suivant le type de projet immobilier, mais également suivant l’âge et la situation géographique.
- Dès les prémices de votre projet, mettez toutes les chances de votre côté avec les simulateurs CAFPI en ligne à votre disposition.
- Faites-vous également accompagner par un courtier, l'expert du crédit immobilier qui vous fera profiter de son réseau de partenaires et bénéficier de la meilleure offre de prêt.
Qu'est-ce qu'un crédit immobilier ?
Un crédit immobilier est un financement par emprunt, destiné à couvrir tout ou partie d’un achat immobilier.
Régi par le Code de la Consommation, il peut financer :
- L'achat d’un bien (appartement, maison, terrain), à usage d’habitation,
- Les travaux de construction d’une habitation,
- Les travaux de réparation, amélioration et entretien du bien acheté.
La plupart du temps, le crédit immobilier concerne un logement qui sera utilisé par le propriétaire comme résidence principale, résidence secondaire ou pour le louer à un tiers ; on parle alors d’investissement locatif.
Sa durée est souvent longue (25 ans maximum), et l'emprunteur s’engage, au cours de cette durée, à rembourser mensuellement la somme prêtée.
Au capital prêté s’ajoutent des intérêts, des frais de dossier ainsi que des frais d’assurance.
Avant de vous accorder un crédit immobilier, la banque détermine votre capacité d’endettement, afin d’identifier le montant que vous pouvez consacrer mensuellement au remboursement de votre crédit, et votre reste à vivre (c’est-à-dire la somme nécessaire au paiement du reste de vos charges).
La réglementation stipule qu’un taux d’endettement ne devra pas être supérieur à 35%.
Enfin, sachez que pour vous accorder un crédit immobilier, la banque peut exiger une garantie :
- Une hypothèque sur le bien acquis par le biais du crédit ou bien sur un autre bien en votre possession (en cas de défaut de paiement, la banque prêteuse pourra alors saisir ce bien pour se rembourser) ;
- Une caution, souscrite auprès d’un organisme financier s’engageant à rembourser le crédit à votre place en cas de non-paiement,
- Un privilège de prêteur de deniers, permettant là aussi à la banque d’être remboursée en priorité si vous n’honorez pas vos échéances.
Quel est le profil des emprunteurs en France et des primo-accédants ?
Aujourd’hui, les dernières études montrent que les emprunteurs sont de plus en plus âgés, mais que le montant moyen emprunté a un peu augmenté, tout comme le montant moyen de l’apport personnel.
La durée de remboursement est également rehaussée depuis quelques années : elle atteint souvent 20 ans, voire 23 ans pour les primo-accédants.
Ces derniers sont d’ailleurs moins nombreux ces 2 dernières années.
Les emprunteurs pour un achat de résidence principale
Si plus d’un emprunteur sur 2 achète seul sa résidence principale, notons que ces acquéreurs sont locataires à 70% avant d’acheter, et sont âgés en moyenne de 35 ans.
Leur apport représente souvent 16% du prix du bien, et seulement 1 emprunteur sur 4 dispose d’un taux d’endettement supérieur à 35%.
Paris se distingue un peu du reste de la France, avec un apport presque 2 fois plus élevé, tout comme les revenus mensuels nets.
Enfin, les primo-accédants représentent 70% des acheteurs de résidence principale. Ils sont un peu plus d’un sur 2 à acheter à deux, des biens de 264 000 € en moyenne.
Le profil des emprunteurs avec un projet de résidence secondaire
Les acquéreurs de résidence secondaire sont plus âgés : 45 ans en moyenne.
Les régions les plus prisées sont la Provence-Alpes-Côte-d’Azur, l’Occitanie et l'Auvergne-Rhône-Alpes.
Dans plus de 60% des cas, ils achètent à deux, pour des biens de 210 000 € en moyenne.
Leurs apports personnels sont plus élevés ces 2 dernières années, et leurs revenus annuels sont supérieurs à 60 000 € nets annuels.
Les emprunteurs réalisant un investissement locatif
L’investisseur locatif se situe entre l’investisseur pour une résidence principale ou pour une résidence secondaire : son âge est autour de 38 ans, et il investit assez fréquemment tout seul.
Il s’oriente souvent vers des biens anciens (200 000 € en moyenne), et dispose d’un apport de 17% en moyenne.
Aussi, les investisseurs locatifs sont majoritairement propriétaires (on compte peu de locataires), et se tournent vers des grandes villes françaises : Lille, Nantes, Bordeaux, Toulouse, Marseille,...
Quel bien acheter avec un crédit immobilier ?
Il n’y a pas de bonne réponse, c’est d’abord à vous de savoir dans quel type de bien immobilier vous souhaitez investir.
Maison ou appartement ?
Le choix du bien immobilier se fait souvent entre une maison et un appartement :
- Une maison sera souvent privilégiée par une famille, et constitue une résidence principale ou secondaire.
Elle est largement personnalisable puisque l’on peut choisir la disposition des pièces, les sols, aménager l'extérieur, etc.
Une annonce de maison présentera les informations suivantes : surface habitable et extérieur, nombre de pièces, étage. - Situé dans un immeuble, l’appartement est un logement souvent défini par son nombre de pièces : du studio au F3 par exemple (T pour Type et F pour Fonction, suivi du nombre de pièces de l’appartement). La cuisine, la salle de bain et les toilettes ne sont pas comptabilisés.
Les appartements sont les habitats les plus répandus en France.
Mais vous pouvez aussi être tenté d’investir dans un terrain nu, afin de faire construire votre propre maison.
Le choix du terrain se fera selon la situation géographique, sa proximité avec les commodités (commerces, écoles) et votre lieu de travail.
Avant d’acheter un terrain, assurez-vous de la viabilité de votre projet avec l’aide d’un professionnel.
Neuf ou ancien ?
Vous avez choisi le type de bien immobilier qui vous plaît ? Vous pouvez également vous poser la question d’investir dans le neuf ou dans l’ancien.
Ce choix repose sur la sensibilité de chacun (certains apprécient le charme de l’ancien quand d’autres sont rassurés par des logements neufs et extrêmement fonctionnels), ainsi que sur votre envie ou non de réaliser des travaux (les travaux étant souvent indissociables d’un achat dans l’ancien).
Un logement neuf répondra déjà aux normes de conformité actuelles, tandis qu’un logement ancien vous offrira plus de latence pour personnaliser votre bien.
Un logement ancien sera souvent moins coûteux, mais les frais de notaire relatifs à un achat dans le neuf seront, eux, moins importants (2 à 3% du coût de l’opération pour un logement neuf contre 7 à 8% pour un bien ancien).
L’option “Vente en l’Etat Futur d’Achèvement” (VEFA)
La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (ou VEFA) revient à être propriétaire avant même l’achèvement de la construction du bien.
C’est le promoteur-constructeur qui est responsable de toute la réalisation du projet (contrairement au cas de l’achat de terrain, où le propriétaire est responsable de tout, de la recherche de terrain à la construction de la maison avec l’architecte et les différents acteurs du projet, en passant par toutes les démarches administratives).
Les simulateurs CAFPI en ligne à votre disposition
Pour bien préparer votre projet immobilier et passer du rêve à la réalité, plusieurs outils sont à votre disposition sur notre site.
Les simulateurs CAFPI en ligne sont pensés pour vous aider à estimer toutes les facettes de votre projet :
- Commencez par examiner le montant maximum que vous pouvez emprunter avec notre calculatrice de capacité d’emprunt ;
- Faites-vous d’ores et déjà une idée du budget qu’il vous faudra consacrer au remboursement de votre crédit immobilier avec le simulateur des mensualités de votre crédit ;
- Affinez tout cela avec notre simulateur de montant à emprunter ;
- Nous en avons parlé, les frais de notaire ne sont pas négligeables : prévoyez-les en amont avec notre calculatrice de frais de notaire.
Faire appel à un courtier pour vous accompagner dans votre projet immobilier
Véritable expert du crédit immobilier, le courtier vous accompagne dans toutes les phases de votre emprunt immobilier :
- Il analyse votre projet, votre situation, vos ressources ;
- Il vous aide à soigner votre profil emprunteur et à monter un dossier de financement solide ;
- Il vous conseille à chaque instant ;
- Il compare avec vous les offres reçues, afin d’en interpréter les modalités et les conditions, et de définir laquelle est la plus avantageuse et correspond le mieux à votre profil ;
- Il négocie pour vous le meilleur taux pour votre crédit immobilier, auprès de son réseau de partenaires, ainsi que les meilleures conditions pour votre assurance emprunteur.
De votre côté, vous gagnez un temps et une énergie considérable puisque le courtier prend en charge de nombreux aspects de la recherche de crédit immobilier à votre place.
Vous vous assurez également de trouver le crédit immobilier parfaitement adapté à votre projet, selon votre profil et votre situation.
Mis à jour le 17/06/2024 à 10:59