Vous avez plusieurs crédits en cours ? Le prêt lissé ou prêt à paliers est une forme de crédit immobilier amortissable, qui vous permet d’obtenir une seule mensualité identique. C’est très utile lorsque vous avez plusieurs prêts en même temps, avec des durées d’emprunt différentes.

Les grandes caractéristiques du prêt lissé

  • Le prêt lissé définit une mensualité globale unique, quel que soit le nombre de crédits en cours.
  • Il permet d’obtenir un taux d’endettement identique pendant tout le prêt.
  • On parle indifféremment de prêt lissé ou de prêt aménagé ou encore de prêt à paliers.
  • Il peut offrir une solution pour accéder à la propriété lorsque vous êtes déjà endetté.
  • Le calcul du lissage de prêt s’effectue avec un courtier ou auprès de votre banque, afin d’optimiser le remboursement de l’ensemble des prêts, tout en respectant le taux d’endettement maximum de l’emprunteur. 

Comment fonctionne le lissage de prêt ?

Vous prenez chaque mensualité de vos crédits en cours ainsi que leur durée. Vous définissez une mensualité correspondant à votre taux d’endettement. Vous définissez des paliers : à chaque fois qu’un crédit se termine, la mensualité des autres emprunts augmente.

Ainsi, à l’aide d’un tableau d’amortissement de prêt et des échéances, votre courtier ou votre banque définit les différents paliers. Chaque prêt génère un palier jusqu’au remboursement de sa dernière mensualité. Soit vous partez d’un taux d’endettement maximum, soit vous prenez la mensualité maximum que vous souhaitez rembourser.

Le lissage de prêts revient à rembourser moins votre crédit immobilier tant que d’autres prêts sont en cours. Cela augmente par conséquent le coût du crédit. En général, seul le prêt immobilier est lissé puisque c’est l’emprunt à la durée la plus longue. La banque a donc un intérêt certain à accepter des paliers sur le crédit immobilier.  

Toutefois, le prêt à paliers est utile lorsque :

  • vous avez des prêts à la consommation en cours ou vous signez un prêt travaux ;
  • vous contractez un prêt d’aide à l’accession ou un prêt personnalisé, en même temps que votre crédit immobilier comme un prêt à taux zéro ou un prêt employeur (prêt Action logement) ;
  • vous utilisez un PEL ou un CEL.
Bon à savoir

Le lissage de prêt est différent du regroupement de crédits ! Dans un rachat de crédits, vous bénéficiez d’une mensualité unique au sein d’un seul prêt. Dans un lissage de crédits, vous bénéficiez d’une mensualité unique pour les différents crédits immobiliers ou crédit conso, qui conservent chacun leur existence. Dans les deux cas, l’opération facilite la gestion du budget familial en offrant une meilleure lisibilité de son endettement. 

Très souvent, le lissage de prêt est une opération nécessaire lorsqu’un nouveau crédit devient utile. Pour rester dans un taux d’endettement acceptable, votre courtier ou votre banque élabore différents calculs afin d’optimiser votre mensualité.

Pour l’emprunteur, le lissage de prêts est rassurant : vous savez quelle mensualité rembourser chaque mois pendant toute la durée du prêt.

Le lissage de prêt immobilier est possible même si certains prêts sont conclus sans intérêt (comme le PTZ) ou à des conditions spécifiques (comme le PAS). Il fonctionne en général sur un crédit amortissable car il présente moins d’intérêts pour un prêt in fine.

Montant et durées

La durée du crédit immobilier est la plus longue de tous vos prêts. Cela offre la possibilité de cumuler plusieurs crédits de natures, de montants, de durées et de taux différents.

Un tableau d’amortissement des prêts lissés est nécessaire pour visualiser les différents paliers, avant et après l’opération de lissage des crédits. Le coût total des crédits est également à prendre en considération. 

Bon à savoir

Le prêt lissé n’est pas proposé par toutes les banques et n’est pas forcément mis en avant ! N’hésitez pas à questionner votre courtier immobilier pour réaliser des simulations de lissage de prêts et trouver la meilleure solution de financement.

Un prêt lissé peut également anticiper une augmentation de votre capacité de remboursement. Par exemple, vous savez que dans 5 ans, vos revenus augmenteront. Il est possible de prévoir des paliers différents au cours du prêt, même si c’est plus rare.

Le lissage de prêt peut être modulable. Vous pouvez ainsi revoir les mensualités à la hausse comme à la baisse, une fois par an.  

Important

Lissage de prêt et assurance emprunteur ? 
Chaque prêt a sa propre assurance emprunteur. En accord avec la banque, vous pouvez donc inclure ou non certains prêts dans l’assurance emprunteur. Si l’assurance est exclue du lissage de prêt, son coût peut être dégressif au fur et à mesure que le remboursement augmente. 
Profitez des assouplissements offerts en matière de délégation d’assurance emprunteur pour diminuer le coût global de votre crédit. Le changement d’assurance est tout à fait compatible avec un prêt lissé. Il est en général calculé sur le capital restant dû et non sur le capital initial. 

Avantages et inconvénients du lissage de crédits

La mensualité unique est plus faible et constante. Elle vous assure une vision globale pour toute la durée de l’emprunt. En contrepartie, le coût total du crédit est plus élevé, en raison d’un amortissement plus lent du capital. Certaines facilités comme la modulation des mensualités ou le remboursement anticipé peuvent devenir plus difficiles à négocier.

Exemple

Vous bénéficiez d’un prêt à taux zéro pour lequel vous remboursez 200 euros par mois pendant 12 ans. En parallèle, vous signez un crédit immobilier de 200 000 euros sur 20 ans au taux de 1,20 %.
Sans lissage de prêt immobilier, vous remboursez 934 euros au titre du prêt principal et 200 € au titre du PTZ pendant 12 ans (soit 1134 euros) puis 934 euros pendant 8 ans. Avec un prêt lissé, vous remboursez 1060 euros pendant 20 ans. Tout dépend donc de votre capacité de remboursement, particulièrement pendant les premières années de vos prêts immobiliers. 

En l’absence de lissage de prêts, le risque principal est de se voir refuser l’obtention du crédit immobilier principal. L’ajout des différents prêts aidés est un plus pour financer une acquisition immobilière mais il doit être exploité correctement pour ne pas nuire à l’ensemble du projet. 

Bon à savoir

Le lissage de prêt réduit votre taux d’endettement. C’est donc l’occasion pour l’emprunteur de se laisser une marge de manœuvre pour de futurs projets ou de bénéficier d’un reste à vivre plus important. 

Dans un contexte de remontée des taux et prix immobiliers élevés, le lissage de prêt constitue parfois la solution pour entrer dans les critères de financement du HCSF (Haut conseil de stabilité financière) et des banques. Plus particulièrement, le respect du taux d’endettement maximal de 35 % des revenus peut être plus simple lorsqu’on opère un lissage de prêt.  

Le lissage de prêt est une commodité proposée par certaines banques. Elles restent libres de proposer et d’accepter de vous accorder des prêts lissés. Le calcul du lissage de prêt peut s’avérer complexe. Aussi, l’accompagnement d’un courtier immobilier est particulièrement utile pour trouver la meilleure solution de financement tout en préservant le budget pour sa vie quotidienne. 
Le lissage de prêts augmente le coût global du crédit immobilier et il est essentiel de bien comprendre tous les aspects d’un emprunt immobilier au fil du temps. Votre courtier réalise différentes simulations de prêts lissés jusqu’à parvenir au financement idéal. 

À retenir
  • Le prêt lissé est utilisé lorsque plusieurs prêts doivent être remboursés en même temps. Le lissage concerne en général le prêt immobilier qui est le prêt principal à la durée de vie la plus longue. Les autres prêts peuvent être des prêts immobiliers (PTZ, PAS, PEL, etc.) ou des prêts à la consommation (prêt personnel, prêt travaux, etc.). 
  • En créant des paliers, il permet de rembourser une mensualité identique sur toute la durée des prêts. Ainsi, le budget mensuel est équilibré pendant toute la durée de l’ensemble des prêts pour l’emprunteur. 
  • Par conséquent, le capital est moins remboursé en début de prêt et le coût total du crédit est plus élevé que pour un prêt immobilier classique.
  • L’assurance emprunteur joue aussi un rôle et doit être optimisée en cas de lissage de prêt. 
  • Le lissage de prêt est un avantage proposé ou accepté par certaines banques. N'hésitez pas à en discuter avec un courtier immobilier pour trouver la solution adaptée à votre situation. 
Marc Pilette
Par Marc Pilette le 09/04/2020
Mis à jour le 17/08/2022
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