L'amortissement constant en prêt immobilier
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En général, un prêt immobilier est amortissable : chaque mensualité comprend le remboursement d'une partie du capital emprunté et le paiement d'intérêts. Le plus souvent, l’emprunteur opte pour une mensualité fixe. Toutefois, ce n’est pas une obligation. Il est aussi possible de prévoir un amortissement constant du prêt immobilier : c’est la part de capital remboursé qui ne varie pas tout au long du prêt. Comment calculer un amortissement constant ? Dans quels cas est-ce intéressant ? Quels sont les avantages et les inconvénients ? Cafpi partage son expertise du crédit immobilier de manière simple.
- Un prêt immobilier à amortissement constant consiste à rembourser chaque mois la même somme de capital emprunté. Par conséquent, la mensualité est dégressive.
- Ce type de prêt peut intéresser les emprunteurs qui anticipent une baisse de leurs revenus lors du départ en retraite.
- L'amortissement constant présente plusieurs avantages : une mensualité qui diminue au fil des ans, une durée de prêt plus courte, un coût total de crédit et d’assurance emprunteur moins élevé.
Qu'est-ce que l'amortissement constant ?
Un crédit immobilier consiste à obtenir un capital remboursable à la banque avec des intérêts. Ce prêt peut être :
- un prêt in fine : le remboursement du capital s’effectue en fin de prêt ;
- un prêt amortissable : le remboursement du capital s’effectue petit à petit pendant toute la durée du prêt.
Le prêt amortissable peut alors se diviser en plusieurs catégories :
- prêt à mensualité constante : la somme remboursée chaque mois ne varie pas. Comme les intérêts versés à la banque diminuent au fil du temps, la part de capital remboursé augmente chaque mois. L’amortissement est progressif.
- prêt à amortissement constant : la part de capital remboursé demeure identique chaque mois. Aussi, la mensualité est dégressive, au fur et à mesure que les intérêts diminuent. L’amortissement est linéaire sur toute la durée du crédit immobilier.
- prêt progressif : la mensualité évolue à la hausse au fil du temps et de l’accroissement des revenus de l’emprunteur.
Les intérêts sont calculés sur la part de capital restant dû. Ils diminuent donc régulièrement pendant la durée d’un crédit amortissable, que l’amortissement soit constant ou progressif.
Calcul des échéances de remboursement
Calculer une mensualité de prêt avec un amortissement constant est donc plus simple. En effet, dans le tableau d’amortissement, la part de capital remboursé reste identique chaque mois.
Calculer l’amortissement constant revient à calculer la part de capital amorti ou remboursé à chaque échéance de l’emprunt. Il suffit de diviser le montant du capital emprunté (C) par la durée totale de l’emprunt en mois (m).
Ainsi la formule de calcul de l’amortissement constant (AC) est :
AC = C / m
Calcul d’un amortissement constant :
Vous empruntez 300 000 € sur 25 ans, soit 300 mois. L’amortissement constant est de : 300 000 / 300 = 1 000 €. Chaque mois, vous remboursez 1 000 € de capital.
Pour connaître le montant de votre mensualité, vous devez ajouter la part d’intérêts sur le capital restant dû. C’est plus compliqué car il faut appliquer le taux du crédit immobilier au capital restant dû. N’hésitez pas à utiliser nos simulateurs de prêt immobilier !
Avantages et inconvénients pour les emprunteurs
Premier avantage : une mensualité dégressive
Le prêt immobilier à amortissement constant est utile dans certaines situations. En particulier, si vous anticipez une baisse de vos revenus au fil des années. Ce peut être le cas si l’un des emprunteurs prend sa retraite avant le remboursement complet du prêt.
Second avantage : un coût total plus faible
Le remboursement du capital se fait plus rapidement au début du prêt, par rapport à un crédit à échéances fixes. Globalement, vous payez donc moins d’intérêts à la banque. Le coût total du crédit est donc moins important.
En outre, cela diminue également le montant de l’assurance emprunteur, si elle est calculée sur le capital restant dû.
Troisième avantage : une durée d’emprunt plus courte
En accélérant le remboursement du capital en début de prêt, vous avez la possibilité de négocier une durée d'emprunt plus courte. La conséquence sera aussi un coût total du crédit moins élevé et un coût d’assurance de prêt moins important.
Inconvénient principal : un système adapté à certains projets
Un prêt à amortissement constant pourra séduire les emprunteurs en milieu ou en fin de carrière. Doté de revenus stables, ils pourront ainsi anticiper leur baisse de revenus au moment de la retraite pour les dernières années de remboursement du crédit immobilier.
En revanche, ce sera plus complexe pour les jeunes primo-accédants dont le taux d’endettement atteint souvent déjà le seuil des 35 % des revenus. Ils doivent avoir la capacité financière pour rembourser un montant important au cours de premières années du prêt.
Enfin, c’est rarement intéressant pour les investisseurs immobiliers. En général, ceux-ci préfèrent un prêt in fine ou un prêt à échéances constantes pour déduire de leurs revenus locatifs les intérêts d’emprunt. Le loyer qui augmente au fil des années sert à rembourser le prêt. Les investisseurs locatifs ont donc peu d'intérêt à voir la mensualité diminuer.
Impact sur le coût total de l’emprunt et le capital restant dû
Chaque mois, l’amortissement constant permet de rembourser une part identique de capital, avec une part dégressive d’intérêts.
Par conséquent, le capital restant dû diminue plus rapidement et le coût total du crédit s’en ressent.
Par rapport à un crédit à mensualités fixes, la différence essentielle tient aux premières années de remboursement :
- avec un amortissement constant : le capital restant dû diminue dès les premiers mois et de manière fixe tout au long du prêt.
- avec un amortissement progressif, l’emprunteur paie surtout des intérêts au cours des premières années.
Exemple de tableau d’amortissement constant
Votre banque vous remet un tableau d’amortissement. Ce document essentiel dans un prêt immobilier permet de visualiser mois par mois ou année par année plusieurs éléments indispensables :
- le montant de la mensualité (ce que vous versez à la banque)
- le montant du capital remboursé (la part de la mensualité attribuée au remboursement du capital emprunté)
- le montant des intérêts (la part de la mensualité qui rémunère la banque)
- le montant de l’assurance de prêt (sauf en cas de délégation d’assurance)
- le capital restant dû après échéance (un élément important pour réaliser un remboursement partiel ou total du prêt par anticipation
Nos conseils pour choisir un amortissement constant
Anticiper l'évolution des mensualités
Les mensualités diminuent donc cela génère un gain de pouvoir d’achat au fil des ans. Vous pouvez mettre à profit cette baisse pour accélérer le remboursement de l’emprunt en augmentant votre mensualité.
Opter pour l’assurance de prêt adaptée à l'amortissement constant
Il est crucial d’opter pour une assurance de prêt calculée sur le capital restant dû ! En effet, la diminution de la prime d’assurance sera plus rapide avec un prêt à amortissement constant.
Vous hésitez sur le type de prêt immobilier le plus adapté à votre situation ? Faites le point avec un courtier CAFPI. Ensemble, vous analysez votre situation financière, vos perspectives professionnelles et vos projets pour déterminer le prêt idéal.
Mis à jour le 09/09/2024 à 10:33