Qu'est-ce que le Haut conseil à la stabilité financière (HCSF) ?
Le HCSF est une autorité placée sous l’égide du ministère de l'Économie et des Finances. Y participent notamment des représentants de la Banque de France et des autorités de régulation des marchés financiers. Sa mission consiste à surveiller le système financier français pour préserver sa stabilité et soutenir la croissance économique.
Jusque-là, le HCSF émettait périodiquement des recommandations et/ou des décisions, notamment en matière de crédit immobilier. La dernière décision du 29 septembre 2021 reprend les grandes lignes de la recommandation du 27 janvier 2021 pour lui donner une force contraignante à partir du 1er janvier 2022.
Quelles sont les normes du HCSF pour le crédit immobilier ?
Le HCSF se réunit périodiquement pour prendre des décisions ou établir des recommandations. En matière de crédit immobilier, les normes du HSCF sont désormais contraignantes et s'imposent aux banques.
Les dernières normes établies par le HSCF datent de janvier 2021 et concernent 3 points principaux :
- Un taux d'effort des emprunteurs limité à 35 % de leurs ressources. Le taux d'effort était auparavant fixé à 33 % des revenus.
- Une durée totale du crédit limitée à 25 ans (+ 2 ans en cas de différé d'amortissement en raison d'une entrée dans les lieux décalée). Cette prolongation de 2 ans est une nouveauté issue des dernières normes du HCSF.
- Une marge de flexibilité de 20 % accordée aux banques principalement en faveur des primo-accédants et du financement de résidences principales. Cette marge était auparavant limitée à 15 % des dossiers de financement soumis aux banques.
Comment les banques appliquent-elles ces normes du HCSF ? Voici précisément le détail des mesures détaillé dans les paragraphes suivants.
Quel est l'impact de la réglementation du HCSF sur le taux d'endettement ?
Le taux d’endettement, aussi appelé taux d’effort, est un des premiers enjeux pour tout emprunteur. Il permet de calculer sa capacité d’emprunt. Le montant total des mensualités projetées doit rester inférieur à 35 % des revenus nets mensuels, avant impôt. Par exemple, un couple gagnant 1 800 et 2 000 euros par mois peut rembourser au maximum 1 330 euros. Les 65 % restants constituent le “reste à vivre”.
Attention le taux d’endettement se calcule désormais avec une mensualité assurance emprunteur comprise.
Quel est l'impact de cette nouvelle réglementation sur la durée des crédits immobiliers ?
Le HCSF limite la durée d’emprunt d’un crédit immobilier à 25 ans. Toutefois, il prévoit une exception lorsque l’entrée dans le logement est différée. La durée maximale d’emprunt peut alors être de 27 ans. Cela correspond à deux situations :
- les prêts immobiliers accordés pour une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou pour une construction de maison individuelle par un promoteur ;
- les prêts immobiliers accordés pour l’achat d’un bien dans l’ancien avec des travaux de rénovation représentant au minimum 25 % du montant total d’acquisition.
Quelles sont les solutions à disposition ?
D’après le HCSF, les ménages les plus modestes, avec moins de 20 000 euros de revenus annuels, constituent une part stable de 10 % de la production de crédit depuis deux ans. L’octroi de crédit immobilier pour les primo-accédants avec des revenus entre 20 000 et 40 000 euros se contracte, faute d’un apport personnel suffisant.
Les primo-accédants modestes, sans apport personnel important, et les investisseurs immobiliers pâtissent donc des nouvelles règles. Pourtant il existe des solutions.
D’une part, le HCSF autorise les banques à déroger aux règles dans 20 % des dossiers de demandes de prêt. Dès juillet 2021, le taux de dossiers non conformes était de 20,9 %. Cette souplesse doit profiter pour 80 % aux acquéreurs de leur résidence principale dont 30 % de primo-accédants.
D’autre part, les futurs acquéreurs peuvent se tourner vers un courtier immobilier. Son expertise est essentielle pour constituer un dossier de financement solide, pour mettre en avant les points forts de chaque dossier et pour négocier en toute indépendance auprès des banques. Il s’attache non seulement au meilleur taux d’intérêt mais aussi à l’assurance de prêt et à toutes les modalités d'octroi d’un crédit immobilier.
- Le 1er janvier 2022, les recommandations du HSCF deviennent juridiquement contraignantes.
- Le taux d’endettement est maintenu à 35 % des revenus nets.
- La durée maximale d’emprunt immobilier est de 25 ans, 27 ans en cas de VEFA, de construction d’une maison ou d’achat dans l’ancien avec travaux de rénovation importants.
- Les banques peuvent déroger à ces règles dans 20 % de leurs dossiers, au profit d’acquéreurs de leur résidence principale (80 %) dont 30 % de primo-accédants.
- Plus que jamais, l’expertise d’un courtier immobilier est importante pour accompagner un emprunteur à chaque étape de son dossier de financement jusqu’à l’octroi d’un crédit immobilier.
