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Les garanties du prêt immobilier

Les garanties du crédit immobilier Les garanties du crédit immobilier

Dans le cadre d’un achat de bien immobilier, tout acquéreur ayant recours à un prêt bancaire doit souscrire à l’une des garanties exigées par la banque prêteuse. C’est un élément essentiel pour obtenir l’accord de prêt immobilier de la part de l’établissement prêteur. 

 

Pour accorder un prêt, la banque analyse la solvabilité de l’emprunteur, mais celle-ci peut évoluer au fil des années. Les garanties de prêt immobilier lui permettent donc, en tant que prêteur, de se protéger et d’obtenir, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, un remboursement partiel ou complet du montant prêté. 

 

Dans une telle situation, ce dispositif juridique permettra aux établissements prêteurs de faire vendre le bien financé ou les biens mobiliers nantis, afin de récupérer les fonds avancés, en cas de défaillance de l’emprunteur ou d’obtenir le remboursement des sommes dues par une caution. 

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Tout savoir sur les garanties de prêt immobilier

Tout prêt immobilier nécessite-t-il des garanties ? La banque peut-elle refuser la garantie proposée ? Peut-elle imposer une garantie réelle plutôt qu’une garantie personnelle ? Les emprunteurs se posent de nombreuses questions relatives aux garanties de prêt immobilier. 

La banque exige une garantie avant d’accorder un crédit, sans que cela soit une obligation légale. Dans de très rares situations, la banque pourra accepter un crédit immobilier sans garantie : apport personnel conséquent, montant du capital emprunté faible, solidité financière exceptionnelle, etc. 

La banque peut refuser d’accorder un prêt immobilier si le dossier et les conditions ne lui conviennent pas. En particulier, une caution personnelle sera examinée avec une grande attention par la banque. Tout est affaire de négociation entre le prêteur et l’emprunteur, y compris pour les garanties de prêt immobilier exigibles. Toutefois, dès lors que vous présentez une garantie couvrant le montant total du capital emprunté, il n’y a pas lieu que la banque refuse. 

On parle de garanties de prêt immobilier ou de sûretés en distinguant : 

  • les sûretés réelles (sur un bien) : sûretés sur un bien corporel (hypothèque, privilège de prêteur de deniers) ou incorporel (nantissement). Ces garanties reposent sur la valeur des biens. 
  • les sûretés personnelles (attachées à une personne physique ou morale) : c’est le cautionnement. Ces garanties reposent sur la situation de l’emprunteur (ou de la personne qui se porte caution).
Bon à savoir

Ne confondez pas garantie de prêt immobilier et assurance emprunteur. Les deux dispositifs protègent le prêteur. L’assurance de prêt protège également les proches de l’emprunteur en cas d’aléa grave de la vie.
La garantie de prêt immobilier est destinée à rassurer la banque en cas de difficultés persistantes de remboursement des échéances de prêt. Elle vise les sommes et les situations non remboursables au titre de l’assurance du prêt.

On distingue 4 types de garanties de crédit immobilier, que nous vous détaillons dès maintenant.

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Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) garantit à la banque qu’elle sera indemnisée en priorité, en cas de saisie et vente du bien immobilier.
Ce dispositif, qui ne concerne que les biens anciens, est valide si les actes de vente et d’emprunt sont établis chez un notaire. Il nécessite une inscription du privilège de prêteur de deniers (IPPD) réalisé par le notaire. 

Attention, en cas de remboursement anticipé du crédit, l’emprunteur devra demander la mainlevée du privilège de prêteur de deniers, et de ce fait s’acquitter de frais de mainlevée. La banque devient ainsi un créancier privilégié, qui perçoit avant les autres créanciers, les mensualités dues en cas de vente du bien immobilier, suite à la défaillance de l’emprunteur. 

Le privilège de prêteur de deniers constitue donc une garantie de prêt immobilier solide et moins onéreuse que l’hypothèque.

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Le cautionnement

Dans le cas du cautionnement, 3 acteurs sont liés : l’emprunteur, la banque prêteuse et un organisme de cautionnement. Le rôle de ce dernier est de rembourser les mensualités de crédit auprès de la banque, dans le cas d’un défaut de paiement de l’emprunteur. Il se retournera ensuite contre l’emprunteur. 

Le type de caution le plus connu est la caution solidaire, c’est-à-dire lorsqu’une personne (même sans lien de parenté) ou une personne morale se porte caution pour l’emprunteur. Le cautionnement hypothécaire quant à lui implique qu’une tierce personne donne en garantie un bien réel lui appartenant. Le cautionnement fonctionnaire permet aux titulaires de la Fonction publique de bénéficier de garantie de prêt immobilier à moindre coût. Il existe également des cautions pour les anciens élèves de grandes écoles (garanties X-Mines), les militaires, etc. 

Si une personne se porte caution pour un prêt immobilier, la banque étudie sa situation financière, familiale et patrimoniale avant d’accepter. Garantie de prêt immobilier préférée des emprunteurs, le cautionnement permet entre autres de récupérer une partie de la somme versée à l’issue du prêt. En outre, il ne nécessite pas la présence d’un notaire (donc moins de frais à prévoir). Très souvent, l’emprunteur verse une cotisation à un fonds mutuel de garantie (FMG), en fonction du capital emprunté et se voit rembourser une partie des fonds lors du remboursement du crédit immobilier. La caution mutuelle est une piste à étudier sérieusement pour garantir un prêt immobilier à moindre coût.

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L’hypothèque

L’hypothèque consiste à donner un bien immobilier en garantie à la banque, bien qui pourra être saisi et vendu aux enchères en cas de non-paiement du crédit par l’emprunteur.
Bien souvent, l’hypothèque est utilisée pour financer des travaux de construction ou renégocier un prêt, mais son coût est assez élevé puisque de nombreux frais s’y ajoutent, en particulier la taxe de publicité foncière. 
L’hypothèque fonctionne sur tout type de biens : biens en construction comme les VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), biens anciens, maisons en construction.

Enfin, en cas de remboursement anticipé du crédit ou de revente du bien, des frais de mainlevée s’appliqueront. L'hypothèque est une garantie de crédit immobilier onéreuse mais elle est réalisable dès lors que l’on devient propriétaire d’un bien immobilier. Elle ne nécessite aucune sollicitation de tiers, ni mobilisation d’épargne.

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Le nantissement

Contrat liant l’emprunteur à la banque, le nantissement permet d’obtenir un crédit, tout en donnant en garantie une partie de son patrimoine financier. Il porte sur des biens incorporels, tels un compte épargne, une assurance vie ou un compte titres. Le nantissement peut également porter sur une partie du fonds de commerce. 

La valeur des fonds doit être au minimum équivalente au capital emprunté. C’est une garantie de prêt immobilier simple lorsque l’on dispose d’un portefeuille de valeurs mobilières. Toutefois, les fonds nantis ne sont alors plus disponibles pour l’emprunteur !
En cas d’impayés, le créancier bénéficiaire du nantissement pourra vendre les biens afin de se rembourser. Les frais liés au nantissement sont réduits.

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Comment réduire les frais de garanties de prêt immobilier ?

Lors de vos discussions avec la banque, avant l’offre de prêt, la question de la garantie du crédit intervient. Les frais de garantie d’un prêt immobilier viennent s’ajouter aux frais annexes de crédit comme les frais de dossier, l’assurance du prêt, etc. Il n’existe pas de garantie de prêt meilleures que d’autres, mais il en existe de plus onéreuses.

Ces frais de garantie de prêt immobilier ne sont pas négligeables. Par exemple, les frais de rédaction de l’acte devant notaire et les frais d'enregistrement de l’acte peuvent représenter jusqu’à 2 % du capital emprunté. 

Notez une autre différence entre les garanties réelles et les garanties personnelles : 

  • Le coût de l'hypothèque ou du privilège de prêteur de deniers (PPD) est définitivement payé. En outre, des frais de mainlevée peuvent s’ajouter en cas de remboursement anticipé ou de vente. 
  • Le coût d’une caution est souvent divisé en deux : une partie acquise à l’organisme et une partie rétrocédée à l’emprunteur en fin de prêt. Vous devez donc envisager le coût global en fin de crédit.

Chaque point d’un crédit immobilier est à négocier, avec l’aide de votre courtier. Pour réduire les frais de garanties de prêt immobilier, l’emprunteur peut par exemple : 

  • Étudier les possibilités de cautionnement : mutuelle, caution crédit logement, garantie de prêt fonctionnaire, etc.
  • Présenter un profil emprunteur attractif et un dossier de financement complet pour négocier une diminution des frais annexes.
  • Comparer les offres globales de prêt immobilier des banques. Pour ce faire, votre courtier CAFPI vous sera d’une aide précieuse.
  • Anticiper ! Obtenir une réponse d’une demande de cautionnement de prêt immobilier peut prendre du temps pour présenter un dossier complet et échanger sur les modalités. En cas de refus, trouver une solution alternative peut également prendre du temps.
À retenir
  • Les banques exigent une garantie de prêt immobilier afin de se prémunir contre la défaillance de l’emprunteur.
  • Il existe différentes garanties de crédit immobilier : hypothèque, privilège de prêteur de deniers, nantissement de biens mobiliers, cautionnement.
  • Chaque type de garantie immobilière a un coût et des modalités différents. Il existe des garanties spécifiques pour certains corps de métier (militaire, fonctionnaire, anciens des grandes écoles, mutuelle, etc.).
  • Un courtier vous accompagne pour négocier également la meilleure garantie de prêt immobilier en fonction de votre situation.
Marc Pilette
Par Marc Pilette le 13/12/2017
Mis à jour le 19/08/2022
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