Qu'est-ce que le privilège de prêteur de deniers ?

▶ Définition du privilège de prêteur de deniers​

Avec des prêts immobiliers accordés en moyenne sur 20 ans, et même si la plupart des acquéreurs revendent leur bien au bout de 8 ans (et soldent alors leur crédit par anticipation), la banque ou tout établissement prêteur prend tout de même un risque en accordant un prêt.

C’est pourquoi les organismes bancaires exigent que vous souscriviez une assurance emprunteur, ainsi qu’une garantie.

L’inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) ou plus simplement le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) est une garantie possible d’un crédit immobilier : elle donne un privilège à la Banque qui prête l’argent pour le financement du projet immobilier.

Grâce à cette garantie, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, la banque sera en mesure de saisir le bien immobilier et de procéder à sa mise en vente afin de rembourser le capital restant dû.

Car en droit français, on distingue 2 types de créanciers : les créanciers privilégiés et les créanciers chirographaires, soit ceux disposant d’un privilège et ceux qu’en ayant pas.
En toute logique, les créanciers privilégiés seront remboursés en premier. Les autres devront se partager le reste, sous réserve qu’il reste une somme à se répartir !

▶ Application du PPD à un type de biens immobiliers

Toutefois, cette garantie n’est valable que pour des biens immobiliers existants, soit des biens anciens, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement.

Dans le cas de la construction d’une maison individuelle, pour un l’achat d’un appartement en VEFA (pour Vente Future en l'État d’Achèvement) ou pour le financement de travaux, le PPD ne pourra être pris comme garantie.
Il pourra être possible d’utiliser le PPD pour couvrir l'achat du terrain si vous avez un prêt immobilier sur l’achat du terrain ainsi que la construction du logement.
Le PDD ne s’appliquera pas pour les travaux de construction de la maison.

Le PPD fait donc partie des garanties indispensables dès qu’un emprunteur souhaite obtenir un crédit pour investir dans un bien immobilier.

Comment fonctionne le privilège de prêteur de deniers ?

En accordant un crédit immobilier pour l’achat d’un bien immobilier ancien, ou pour l’achat d’un terrain, la banque bénéficie du privilège du prêteur de deniers (PPD).
Par conséquent, en cas de défaillance de paiement de l’acquéreur, le créancier se voit dans l’obligation de saisir le bien, le vendre aux enchères puis y prélever la part de l’emprunt restant due.

Cela assure à la banque le “ privilège ” d’être payée avant les autres créanciers, s’il y en a.

Une fois la vente intervenue, si la somme couvre la dette, la banque liquide la créance.
Si ce n’est pas le cas, la différence sera à la charge de l’emprunteur.

L’inscription du PPD (IPPD) prend effet dès la signature de l’acte de vente, et pour garantir son prêt immobilier à l’aide du PPD, la banque ou l’établissement de crédit doit effectuer les formalités suivantes :

• Les actes de vente et d’emprunt doivent être établis par un notaire.
• L’acte d’emprunt doit préciser que la somme empruntée est bien destinée à l’achat d’un bien immobilier, neuf ou ancien.
• L’acte de vente doit indiquer que le paiement de l’achat a été réalisé grâce à un crédit : une quittance du vendeur doit être mentionnée dans l’acte notarié de vente du bien immobilier, reconnaissant que le paiement du prix de vente a été réalisé grâce aux deniers empruntés.

Enfin, le notaire doit s’assurer que le PPD soit publié au service de publicité foncière dans les 2 mois suivant la vente.

Notez également que le PPD prend rang à la date de la vente du bien, et non à la date de son inscription au service de publicité foncière : c’est pourquoi la banque - détentrice de ce privilège - sera prioritaire sur toutes les autres garanties prises sur le bien immobilier et face aux éventuels autres créanciers.

Quels points communs entre Privilège de Prêteur de Deniers et hypothèque ?

On note 2 points communs entre le PPD et l’hypothèque :

• Les 2 garanties doivent faire l’objet d’un acte notarié et être inscrites au service de la publicité foncière.
• En cas de non remboursement du prêt immobilier, ou si l’emprunteur est insolvable, le fonctionnement du PPD sera identique à celui de l’hypothèque : saisie du bien, vente du bien par voie judiciaire, paiement du capital restant dû grâce au produit de la vente.

Combien coûte l'inscription en privilège de prêteur de deniers ?

Les frais du Privilège de Prêteurs de Deniers (PPD) sont dégressifs : plus le montant emprunté est élevé, plus le taux de frais de garantie sera faible.
À la mise en place de la garantie, le taux est généralement compris entre 0.50 % et 1 % du montant du crédit.

Ces frais correspondent à divers postes :

• Émoluments du notaire,
• Droits d’enregistrement,
• Contribution de sécurité immobilière,
• TVA dans le cas d’un logement neuf dont la construction a été achevée.

Avec le PPD, aucune taxe de publicité foncière n’est prévue, ce qui la rend légèrement plus attractive que l’hypothèque conventionnelle, souvent autour de 0,60 % du montant total.

Le PPD s'arrête automatiquement et sans frais 2 ans après la dernière échéance du crédit.

Dans quel cas procéder à une mainlevée du PPD ?

En cas de remboursement anticipé (pour la revente du bien immobilier par exemple), l'emprunteur doit procéder à la désinscription du logement des services de publicité foncière et demander la mainlevée du PPD.
Il devra alors s'acquitter des "frais de mainlevée hypothécaire", représentant généralement entre 1 et 2 % du capital restant dû.

On parle de mainlevée pour désigner l’acte juridique par lequel le créancier atteste que le débiteur a entièrement remboursé son crédit.

Sans cette démarche, la banque pourra toujours saisir le bien immobilier en cas d’impayé.

Quels sont les avantages et inconvénients de l'inscription en privilège de prêteur de deniers ?

▶ Avantages

L’inscription du privilège de prêteur de deniers (IPPD) présente l’avantage principal d’être sensiblement moins cher que l’hypothèque, tout simplement car elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.

Cette garantie renforce également la négociation pour l’octroi d’un prêt immobilier puisqu’elle donne un privilège conséquent et rassurant à l’organisme prêteur.

Aussi, elle ne nécessite aucun accord : si toutes les conditions réunies, elle peut être mise en place rapidement, sans avoir besoin du consentement de l’emprunteur.

▶ Inconvénients

Comme inconvénient au Privilège de Prêteur de Deniers, on note surtout l'impossibilité d’utiliser le PPD pour des ventes sur plan (vente en l’état futur d’achèvement, VEFA), des travaux ou la construction d’une maison individuelle, car cette garantie porte uniquement sur les biens anciens.

Également, cette garantie ne pourra être prise en compte pour un rachat de prêt.

Par ailleurs, il est important d’avoir en tête la nécessité de procéder à une mainlevée en cas de remboursement anticipé du crédit immobilier (tandis que celle-ci est automatique dans le cadre d’une hypothèque simple, au bout de 2 ans suivant la fin du remboursement du crédit).