CAFPI Courtier en crédit

Le cautionnement

On entend par cautionnement l’engagement pris par un organisme financier spécialisé, qui se porte garant du remboursement du crédit immobilier contracté par l’emprunteur, en cas de défaut de paiement de ce dernier.

Les grandes caractéristiques

  • Le cautionnement lie 3 acteurs : le créancier (la banque), le débiteur (l’emprunteur, qui achète un bien immobilier) et la caution (un organisme de cautionnement).
  • Il engage l’organisme financier à rembourser les mensualités du crédit immobilier, en cas de défaillance de l’emprunteur.
  • Ces sociétés de cautionnement ont été créées par les banques elles-mêmes, afin de réduire les frais de garanties pour les particuliers.

Fonctionnement

Après étude du profil de l’emprunteur et du crédit demandé, l’établissement prêteur accepte et agréé l’organisme de caution. Ce dernier permet une mutualisation des risques grâce à un fonctionnement basé sur un fonds de garanties.

En fait, la caution fonctionne quasiment comme une assurance : l’emprunteur verse chaque mois une cotisation à l’établissement qui se porte garant. En cas de défaut de paiement, l’établissement garant rembourse la banque, avant de se retourner contre l’emprunteur pour se faire rembourser. Une solution amiable est d’abord mise en place (délais de paiement), avant de lancer une saisie du bien pour se faire rembourser grâce au prix de vente.

Le saviez-vous ?

Cette solution souple et peu onéreuse est de plus en plus plébiscitée par les emprunteurs et concurrence les garanties d’hypothèque.

Les organismes de cautionnement sont :

  • CRÉDIT LOGEMENT
  • SACCEF (Caisse d’Epargne)
  • CAMCA (Crédit Agricole)
  • CMH (Crédit Mutuel)
  • SOCAMI (Banque Populaire)
  • CNP
  • CASDEN (pour les fonctionnaires de l’Education nationale)
  • GMPA (pour les militaires)

Bon à savoir

La particularité de Crédit Logement est la restitution auprès de l’emprunteur d’une partie de la participation déposée en garantie, au moment de la revente du bien ou à la fin du remboursement du prêt.

Chaque année, l’organisme de cautionnement reçoit des informations du prêteur initial :

  • Montant du capital restant dû par l’emprunteur,
  • Échéance du crédit,
  • Montant des intérêts,
  • Frais,
  • Cas d’incident de paiement.

Les différents types de cautionnement

On distingue 2 types de cautionnement.

  • Le cautionnement solidaire

C’est le fait que toute personne puisse se porter caution, même sans lien de parenté avec l’emprunteur, sauf les personnes en incapacité juridique (c’est-à-dire mineur ou majeur protégé).
Ainsi, une personne morale (société spécialisée ou mutuelle de santé par exemple) peut se porter caution solidaire.

Le prêteur qui demande un acte de cautionnement doit vérifier que la caution dispose de moyens suffisants pour s'engager.
En effet, si le prêteur accepte une caution disproportionnée par rapport au risque financier garanti, il ne pourra pas lui demander de se substituer aux obligations du débiteur, sauf si la caution a un patrimoine suffisant au moment où elle doit faire face à cette obligation de garantie.

Enfin, c’est au moment de la demande de prêt effectuée par l’emprunteur que la banque appréciera la solvabilité de la caution solidaire.

  • Le cautionnement hypothécaire

Dans le cas d’une caution hypothécaire, une tierce personne qualifiée de caution peut donner en garantie un bien réel lui appartenant, pour permettre à l’emprunteur principal l’obtention de son crédit. En cas de non-paiement, le bien peut être saisi.

La caution hypothécaire permet un risque limité puisqu’elle engage uniquement le bien de la caution, et en aucun cas ses revenus ou ses autres bien personnels.

La caution hypothécaire sur l’usufruit ou sur la nue-propriété peut être également réclamée par la banque qui prendra une garantie réelle sur le bien immobilier en pleine propriété.

Bon à savoir

Certains établissements bancaires ne mettent en place une garantie d’hypothèque que dans le cas où le cautionnement se voit refusé.

Montants et durées

En achetant un bien immobilier avec un crédit bancaire, l’emprunteur doit obligatoirement choisir entre enregistrer une hypothèque ou proposer une caution bancaire.
Chaque possibilité représente une garantie pour l’établissement prêteur, pour pallier à l'éventuel non-paiement.
Cependant, il semble difficile, pour plusieurs raisons, d’estimer le coût précis de l’une ou l’autre de ces solutions :

  • Si le cautionnement peut s’approcher de 1,5 % du montant du prêt, il ne faut pas oublier qu’une partie de la somme sera restituée à l’issue du crédit en faisant appel à un organisme de cautionnement.
  • Le coût de la garantie, caution ou hypothèque, dépend du montant emprunté et non de la valeur du bien.
  • Le marché du cautionnement bancaire est très hétérogène, et les offres peuvent varier du simple au triple.

Bon à savoir

Des simulations vous aideront à y voir plus clair, et à faire le bon choix entre cautionnement et hypothèque. Rapprochez-vous de votre courtier pour être accompagné et obtenir toutes les réponses dont vous avez besoin.

Avantages

Les avantages du cautionnement sont nombreux pour l’emprunteur :

  • Une fois le prêt arrivé à terme, l’emprunteur pourra récupérer une partie de la somme versée.
  • Pour les acheteurs âgés de moins de 37 ans, il n’y aura aucune obligation de régler la commission automatiquement prélevée sur les sommes restituées avant la fin du prêt.
  • Contrairement à l’hypothèque et l’Inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD), l’emprunteur n’a pas besoin de faire rédiger cet acte par un notaire, et il n’y a aucun frais d’enregistrement à prévoir. L’emprunteur devra simplement s’acquitter des frais de dossier auprès de l’établissement qui acceptera d’être caution.
  • Enfin, contrairement à l’IPPD ou à l’hypothèque, en cas de remboursement anticipé du crédit immobilier, aucun frais de mainlevée ne seront à payer.

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