Les grandes caractéristiques du cautionnement

• Le cautionnement lie 3 acteurs : le créancier (la banque), le débiteur (l’emprunteur, qui achète un bien immobilier) et la caution (un organisme de cautionnement).
• Il engage l’organisme financier à rembourser les mensualités du crédit immobilier, en cas de défaillance de l’emprunteur.
• Ces sociétés de cautionnement ont été créées par les banques elles-mêmes, afin de réduire les frais de garanties pour les particuliers.

Fonctionnement du cautionnement d'un prêt immobilier

Après étude du profil de l’emprunteur et du crédit demandé, l’établissement prêteur accepte et agréé l’organisme de caution. Ce dernier permet une mutualisation des risques grâce à un fonctionnement basé sur un fonds de garanties.

En fait, la caution fonctionne quasiment comme une assurance : l’emprunteur verse chaque mois une cotisation à l’établissement qui se porte garant. En cas de défaut de paiement, l’établissement garant rembourse la banque, avant de se retourner contre l’emprunteur pour se faire rembourser. Une solution amiable est d’abord mise en place (délais de paiement), avant de lancer une saisie du bien pour se faire rembourser grâce au prix de vente.

Les organismes de cautionnement sont :

• CRÉDIT LOGEMENT
• SACCEF (Caisse d’Epargne)
• CAMCA (Crédit Agricole)
• CMH (Crédit Mutuel)
• SOCAMI (Banque Populaire)
• CNP
• CASDEN (pour les fonctionnaires de l’Education nationale)
• GMPA (pour les militaires)
• …

Chaque année, l’organisme de cautionnement reçoit des informations du prêteur initial :

• Montant du capital restant dû par l’emprunteur,
• Échéance du crédit,
• Montant des intérêts,
• Frais,
• Cas d’incident de paiement.

Les différents types de cautionnement de prêt immobilier

On distingue 2 types de cautionnement.

▶ Le cautionnement solidaire

C’est le fait que toute personne puisse se porter caution, même sans lien de parenté avec l’emprunteur, sauf les personnes en incapacité juridique (c’est-à-dire mineur ou majeur protégé).
Ainsi, une personne morale (société spécialisée ou mutuelle de santé par exemple) peut se porter caution solidaire.

Le prêteur qui demande un acte de cautionnement doit vérifier que la caution dispose de moyens suffisants pour s'engager.
En effet, si le prêteur accepte une caution disproportionnée par rapport au risque financier garanti, il ne pourra pas lui demander de se substituer aux obligations du débiteur, sauf si la caution a un patrimoine suffisant au moment où elle doit faire face à cette obligation de garantie.

Enfin, c’est au moment de la demande de prêt effectuée par l’emprunteur que la banque appréciera la solvabilité de la caution solidaire.

▶ Le cautionnement hypothécaire

Dans le cas d’une caution hypothécaire, une tierce personne qualifiée de caution peut donner en garantie un bien réel lui appartenant, pour permettre à l’emprunteur principal l’obtention de son crédit. En cas de non-paiement, le bien peut être saisi.

La caution hypothécaire permet un risque limité puisqu’elle engage uniquement le bien de la caution, et en aucun cas ses revenus ou ses autres bien personnels.

La caution hypothécaire sur l’usufruit ou sur la nue-propriété peut être également réclamée par la banque qui prendra une garantie réelle sur le bien immobilier en pleine propriété.

Montants et durées

En achetant un bien immobilier avec un crédit bancaire, l’emprunteur doit obligatoirement choisir entre enregistrer une hypothèque ou proposer une caution bancaire.
Chaque possibilité représente une garantie pour l’établissement prêteur, pour pallier à l'éventuel non-paiement.
Cependant, il semble difficile, pour plusieurs raisons, d’estimer le coût précis de l’une ou l’autre de ces solutions :

• Si le cautionnement peut s’approcher de 1,5 % du montant du prêt, il ne faut pas oublier qu’une partie de la somme sera restituée à l’issue du crédit en faisant appel à un organisme de cautionnement.
• Le coût de la garantie, caution ou hypothèque, dépend du montant emprunté et non de la valeur du bien.
• Le marché du cautionnement bancaire est très hétérogène, et les offres peuvent varier du simple au triple.

Différence entre garantie et assurance emprunteur 

En vous adressant à un organisme financier pour votre emprunt, la banque peut vous demander à la fois de contracter une assurance de prêt immobilier et une garantie de prêt immobilier. 

Si vous en êtes à votre premier crédit, vous vous demanderez sûrement la raison de ces deux couvertures. Sachez alors que ces deux requêtes répondent aux risques que prend l’établissement. 

▶ L’assurance emprunteur 

L’assurance emprunteur fonctionne comme toute autre forme d’assurance. En effet, vous aurez à payer une cotisation. Ainsi, en cas de difficulté financière, l’assurance pourra rembourser le capital restant dû, ou tout ou partie des échéances selon les termes établis lors de la souscription de l’assurance. 

Cette prise en charge peut découler d’ : 

• une perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ; 
• une incapacité temporaire de travail (ITT) ; 
• une invalidité permanente totale (IPT) ; 
• une invalidité permanente partielle (IPP) ; 
• une perte d’emploi ; 
• un décès. 

Attention, l’étendue des couvertures ainsi que les prix pratiqués sont différents selon votre profil et les propositions qui sont faites par l’établissement. Pour déterminer le contrat d’assurance emprunteur avantageux pour vous, penchez-vous sur : 

les limites d’âge ; 

• le délai de carence : qui correspond à la période après signature où l’assureur ne pourra pas octroyer la prime. C’est, en quelque sorte, le délai durant lequel, si un sinistre devait survenir, vous ne pourrez pas profiter d’une couverture ; 
• les exclusions de garanties : qui déterminent les limites de la couverture ; 
• la forme de prise en charge : indemnitaire pour un calcul fait sur votre perte de revenu ou forfaitaire pour une prise en charge suivant un montant fixe (sans référence à vos revenus).

▶ Les garanties emprunteur 

La garantie que la banque pourrait vous demander sert à couvrir tous les risques non couverts par l’assurance emprunteur. Elle assure donc à la banque le remboursement de la somme prêtée en cas de défaut de paiement des mensualités. C’est parmi ces garanties possibles que figure le cautionnement de prêt immobilier : caution et hypothèque. Notez que ce ne sont pas les seuls pouvant être pris en compte par la banque. 

Aussi, pour réellement comprendre en quoi elles consistent et véritablement les différencier de l’assurance emprunteur, faisons un petit résumé des garanties que vous pouvez faire jouer lors de votre demande de prêt : 

• La caution de prêt immobilier, dont : 
  • la caution personnelle : qui implique une ou plusieurs personnes physiques ; 
  • la caution prêteur : qui engage la société de cautionnement à procéder au recouvrement de la créance auprès de la banque prêteuse en cas de défaillance ; 
• la caution mutuelle : comme pour la société de cautionnement, la société de caution mutuelle interviendra pour régler le défaut de paiement. 
• l’hypothèque : engage tout type de bien immobilier qui pourra être vendu ou saisi en cas de problème de remboursement. Pour hypothéquer un bien, il faudra passer par un notaire. Cela engendrera des frais ; dont sa rémunération, la TVA, la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière et les droits d’enregistrement. Vous pouvez réduire ces sommes en adossant votre crédit à des prêts conventionnés comme l’est le prêt à taux zéro. 
• l’inscription en privilège de prêteur de deniers ou PPD : engage les biens immobiliers acquis anciens. Et contrairement à l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers n’est pas soumis à la taxe sur la publicité foncière. 
• le nantissement : met en garantie des biens incorporels comme les comptes épargnes, les comptes titres et l’assurance vie. Il s’agit donc de sûretés sur des produits financiers avec lesquels la banque pourra rembourser l’emprunt en cas de non-règlement des mensualités.