CAFPI

Notice légale : informations générales

CAFPI, Courtier en opérations de banque et en assurances immatriculé à l’ORIAS sous le numéro 09047385, dont le siège social est situé 28 Route de Corbeil - 91700 Sainte-Geneviève-Des-Bois. Retrouvez la liste de nos partenaires bancaires sur le site internet.

Les taux

  • Taux fixe : les échéances sont constantes, le taux est connu pour la durée contractuelle du prêt
  • Taux variable ou révisable : taux variable à la hausse comme à la baisse déterminé en fonction d’un indice de marché arrêté périodiquement (mois, trimestre, semestre, année)
  • Taux révisable capé : taux variable à la hausse comme à la baisse mais dont la variation du taux est limitée par un plafond, déterminé lors de la signature du contrat de prêt
  • Taux mixte : par exemple, la première partie du crédit est remboursée selon un taux fixe, puis les dernières années selon un taux variable capé

Crédit immobilier

1. Les prêts bancaires

Les prêts bancaires ou « prêts libres » sont délivrés par les banques pour le financement de tous types d´acquisitions et/ou de travaux immobiliers (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif...), sous réserve d’une situation financière compatible avec un endettement de cette nature. Les taux d’intérêt, les conditions du crédit ainsi que les règles d’octroi sont déterminés par l´établissement prêteur.

En règle générale, les conditions suivantes sont pratiquées :

  • Durée : entre 3 et 30 ans
  • Taux : fixe ou variable
  • Remboursement : mensuel, trimestriel (et plus rarement en semestriel, annuel ou In Fine)
  • Conditions d’octroi par les établissement préteurs en fonction du profil des clients (état patrimonial, taux d’endettement, saut de charge, reste à vivre)
  • Sûretés : privilège de prêteur de deniers, hypothèque, cautionnement mutuel (Voir Chapitre des suretés)

Prêt relais

Le prêt relais ou le prêt « achat/revente » est une solution de financement spécifique. Elle est proposée aux propriétaires qui souhaitent acquérir un nouveau bien immobilier avant d'avoir vendu un autre bien, mis en vente par ailleurs.

Le but de ce prêt bancaire est de financer l’apport potentiel libéré à court terme lors de la vente effective du premier bien. Le prêt relais ayant financé l’achat du nouveau bien est remboursé lors de la vente effective du premier bien. La durée d’un prêt relais n’excède pas 24 mois, en règle générale.

Prêt relais « sec » : cette formule de prêt convient pour l'achat d'un nouveau bien immobilier dont la valeur est inférieure ou égale à la valeur du bien vendu (une marge de sécurité est en principe fixée, sur la base d’une évaluation de la valeur du bien). Dans ce cas, la banque propose un relais "sec" qui est une simple avance financière remboursée par la vente du premier bien immobilier.

Dans cette formule, l’emprunteur a plusieurs possibilités :

  • Règler périodiquement les intérêts du prêt relais
  • Bénéficier d’une franchise partielle ou totale d’intérêts du prêt relais (paiement annuel ou In Fine)
  • Rembourse le capital à la vente du bien objet du prêt relais

Lorsque le prix d´achat du nouveau bien excède celui du prix net de la vente du premier bien, alors le prêt relais est accompagné d´un prêt complémentaire, sous réserve du respect des règles d’endettement compatibles avec la situation financière de l’emprunteur. L'emprunteur règle alors périodiquement les intérêts du prêt relais (ou bénéficie d’une franchise sur les intérêts du prêt relais), rembourse le capital du prêt relais à la vente du bien objet du prêt relais, et, en plus, paie les échéances périodiques (mensualités par exemple) de son prêt immobilier classique.

Le prêt relais présente un risque financier spécifique en cas d’échec de la vente du premier bien aux conditions prévues. L’apport prévu ne sera pas réalisé entraînant une remise en cause de l’équilibre initial de l’opération, et donc un risque de non remboursement sur l’ensemble de l’opération (notamment en cas de prêt complémentaire).

Prêt In fine

Il s'agit d'un prêt dont le remboursement de la totalité du capital s'effectue en fin de contrat, alors que les intérêts sont réglés périodiquement (mensuellement, trimestriellement, annuellement).

Le crédit immobilier In fine est octroyé pour une durée comprise entre 3 et 15 ans maximum.

Concernant le montant de capital accordé pour la souscription de ce prêt immobilier, il n'existe pas de plafond maximum, cependant sa valeur minimale est de 21 500 €.

Le prêt In Fine est pratiqué en règle générale, dans le cadre d’optimisation patrimoniale. Il présente un risque spécifique de non remboursement en raison de l’absence d’amortissement régulier du capital.

Prêt hypothécaire

Il est d’usage de désigner par « prêt hypothèque », un prêt immobilier bancaire qui permet de rendre « disponible » des liquidités investies sur de l’immobilier. Ce prêt garanti par une hypothèque (Cf. définition de l’hypothèque), a pour objectif d’accorder un financement de trésorerie dont l’affectation est libre pour l’emprunteur, et ce, sur des durées allant de 3 à 15 ans. Ce type de prêt permet, par exemple, l’acquisition de biens immobiliers à l’étranger ou la réalisation de travaux pour plusieurs autres biens.

Prêt cautionné

Les prêts cautionnés sont principalement délivrés par les banques de dépôts et établissements spécialisés qui font intervenir un organisme de cautionnement.

L’organisme de cautionnement permet à l´emprunteur de substituer la garantie hypothécaire classique et réduire le coût des garanties en évitant les frais de prise d´hypothèque ou d'une inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD), avec le cas échéant, le remboursement au terme du prêt d’une partie du coût de la caution (Cf définition de la caution).

Prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire permet au propriétaire d’obtenir des liquidités en contrepartie de la mise en garantie de son bien immobilier, afin de financer un projet personnel (pour son bien ou autre) ou de disposer de revenus récurrents. Ainsi, l´emprunteur peut obtenir un prêt sous forme de capital (en versement unique) ou sous forme de rente (versements mensuels). Le prêt hypothécaire viager permet donc de rester propriétaire tout en percevant un complément de revenus financiers (complément des revenus de retraite).

L’organisme financier se remboursera dès lors que le propriétaire décédera, en revendant la propriété.

2. Les prêts aidés

Il s’agit de prêts immobiliers dont l’obtention est conditionnée au respect de critères d’éligibilité définis par le législateur, dont notamment :

  • Revenus des emprunteurs
  • Primo-accession
  • Etat du marché locatif
  • Typologie du bien...

Prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt immobilier règlementé sans intérêt, accordé sous réserve de répondre à certaines conditions. Il est octroyé aux personnes faisant l'acquisition de leur première résidence principale, neuve et sous conditions de ressources. Le PTZ est nécessairement et obligatoirement accompagné d'un prêt bancaire traditionnel.
Le taux fixe est de 0%.

Prêt PAS

Le prêt à l’accession sociale (PAS) est destiné à favoriser l'accession à la propriété (logement neuf ou ancien) des ménages aux revenus modestes (sous conditions de ressources). Il permet aux acquéreurs de bénéficier sous conditions de ressources, de l’Aide Personnalisée au Logement (APL).

C’est un prêt immobilier conventionné, accordé par les établissements financiers signataires d’une convention avec l’Etat. Son fonctionnement est réglementé et son taux d’intérêt et ses frais de dossier sont plafonnés.

Le PAS permet de financer plusieurs types d’opérations :

  • L'achat d'un logement neuf ou ancien
  • La construction d'un logement neuf
  • Des travaux d'amélioration d'un coût minimum de 4 000 €

Prêt conventionné (PC)

Le prêt conventionné (PC) est un crédit immobilier réglementé. L’établissement prêteur doit avoir signé une convention avec l'Etat. Il est ouvert à tous sans condition de ressources.

S’apparentant au prêt immobilier classique, le prêt conventionné permet d’emprunter sans apport et de bénéficier, tout comme le prêt à l’accession sociale (PAS), de l’Aide Personnalisée au Logement (APL).

Prêt CEL/PEL

Le Compte épargne logement (CEL) et Plan épargne logement (PEL) sont deux solutions d'épargne qui permettent d'obtenir un prêt immobilier à des conditions avantageuses (hors période de taux d’intérêts de marché faibles). Ces deux dispositifs peuvent être cumulés s'ils sont souscrits dans un même établissement bancaire.

Prêt employeur

Le prêt Action Logement (ou prêt 1 % logement) est destiné aux salariés d'une entreprise privée de plus de 10 personnes (hors entreprise agricole). L'entreprise reverse chaque mois, sous forme de cotisation, une part de sa masse salariale à un organisme collecteur Action logement (anciennement 1 % logement). Cette somme est investie par l’organisme collecteur dans la construction de logements. En contrepartie l'entreprise peut proposer divers avantages à l'accession à ses employés.

Pour bénéficier du prêt Action Logement à taux avantageux, l'emprunteur doit être salarié de l'entreprise ou retraité de moins de 5 ans.

Le prêt Action logement peut financer la résidence principale de l'emprunteur et/ou de son conjoint, de leurs descendants et ascendants.

Le prêt Action logement est accordé à un taux privilégié (hors assurance et garantie), pour une durée maximale de 20 ans. Son montant ne peut dépasser 30 % du coût total de l'opération et dépend de la zone géographique de l'opération.

Prêt locatif social (PLS)

Le Prêt locatif social a vocation de financer des logements locatifs sociaux situés en priorité dans des zones où le marché immobilier est « tendu ». Il s’adresse principalement à tout investisseur qui achète un logement pour le louer (maison, appartement et même des logements étudiants ou des logements-foyers).

Le prêt locatif social est accordé, sous conditions de ressources, aux personnes physiques ou morales pouvant financer l'opération par un apport en fonds propres au moins égal à 10 % du prix de revient prévisionnel de l'opération.

Ce prêt bancaire est refinancé par la Caisse des Dépôts et Consignations. L'établissement prêteur doit donc avoir signé une convention avec la CDC.

Crédit à la consommation

  • Durée : entre 3 et 30 ans
  • Taux : fixe ou variable
  • Remboursement : mensuel ou trimestriel
  • Conditions d’octroi par les établissement préteurs en fonction du profil des clients
  • Sûretés : voir Chapitre des suretés

Regroupement de crédits hypothécaire

Ce type de prêt est destiné à financer le regroupement d’au moins deux créances antérieures, dont au moins un crédit en cours. Il permet généralement de réduire le montant de l’échéance périodique par un ajustement de la durée de remboursement, en fonction des ressources de l’emprunteur et de la valeur hypothécaire du bien (60 à 80 % de financement maximum).

La durée est en fonction du profil financier (patrimoine et endettement) des clients et de l’établissement bancaire.

Prêt travaux

  • Durée : en fonction du profil des clients et de l’établissement bancaire
  • Taux : fixe ou variable
  • Remboursement : mensuel ou trimestriel

Crédit professionnel

Le crédit professionnel est un type de prêt bancaire s'adressant exclusivement aux professionnels (entreprises, professions indépendantes, artisans, commerçants...), souhaitant financer un projet professionnel, qu´il soit immobilier, matériel ou immatériel :

  • Achat de locaux
  • Achat d'équipements
  • Besoin de trésorerie
  • Achat de fonds de commerces ou de titres
  • Création d'entreprise...

Le prêt professionnel peut couvrir la totalité ou simplement une partie du montant du projet. La durée du financement varie généralement entre 2 et 15 ans, et est fixée en fonction de la nature de l’investissement réalisé et son amortissement économique (ou comptable).

Les taux sont fixes ou variables. La périodicité de remboursement est mensuelle, trimestrielle, semestrielle, voire annuelle.

Les sûretés

Caution prêteur

La société de cautionnement s’engage auprès du prêteur à lui régler sa créance en cas de défaillance de l’emprunteur et prend ensuite en charge la procédure de recouvrement contre l’emprunteur. L’emprunteur règle une commission au garant avant la signature du contrat de prêt.

Caution mutuelle

La société de caution mutuelle (d’assurance ou de prévoyance) propose un service de cautionnement à leurs bénéficiaires (généralement sociétaires de la Mutuelle). Elle s’engage auprès du prêteur à lui régler sa créance en cas de défaillance de l’emprunteur et prend ensuite en charge la procédure de recouvrement contre l’emprunteur. Ce dernier règle une commission au garant avant la signature du contrat de prêt.

Caution personnelle

Une ou plusieurs personnes physiques peuvent se porter caution au profit de l’emprunteur, envers le prêteur. L’engagement de caution peut être solidaire et indivisible permettant alors au prêteur d’agir indifféremment auprès de l’une ou toutes les cautions. L’engagement de caution vaut engagement à rembourser la dette de l’emprunteur en cas de défaillance de ce dernier. L’engagement de caution personnelle est matérialisé par la signature d’un acte sous-seing privé (voire notarié) joint à l’acte de prêt (l’acte de caution) par lequel les cautions confirment qu’ils s’engagent sur leurs revenus et patrimoine (leurs biens personnels pourraient être saisis et vendus en cas de défaillance dans le remboursement du prêt aux échéances convenues (Principal, frais et accessoires)).

Hypothèque

Une hypothèque est une garantie immobilière constatée par un acte notarié par lequel l’emprunteur et le co-emprunteur accepteront qu’un bien immobilier soit saisi et vendu par la banque en cas de défaillance dans le remboursement du prêt aux échéances convenues (Principal, frais et accessoires). L’hypothèque n’est pas équivalente au privilège de préteur de deniers.

Privilège de prêteur de deniers (PPD)

Le privilège de prêteur de deniers, appelé aussi PPD, est une garantie qui permet à la banque, en cas de défaillance du ou des emprunteur(s), de faire vendre le bien pour être payée sur son prix. C'est une garantie qui donne à la banque la priorité sur tous les autres créanciers et toutes les autres garanties.
Elle s’apparente à une subrogation du privilège du vendeur.

Nantissement

Le nantissement est un contrat par lequel un débiteur remet une chose à son créancier pour sûreté de la dette. Il peut s'agir par exemple de contrats d'assurance-vie ou de valeurs mobilières (action, obligation). L'établissement bancaire a alors la possibilité de vendre ces valeurs pour se rembourser, si l'emprunteur ne paie pas ses échéances.

Autres informations à connaître

Devises

Sauf exception, l’Euro est la devise indiquée dans le contrat de prêt, réalisé auprès d’un prêteur national.

A titre particulier, il existe des formules de prêt libellées dans une devise différente. Ces offres doivent être réservées à un public d’emprunteurs avertis, et/ou tirant tout ou partie de leurs revenus dans la devise d’emprunt (exemple : travailleurs frontaliers habitant en France mais exerçant leur activité à l’étranger).

Avertissement : la fluctuation des taux de change peut avoir un impact significatif sur le coût total du crédit, mais aussi en cas de perte des revenus dans la devise du prêt.

Autres coûts éventuels non compris dans le coût total du crédit

Pendant la durée du prêt, certains frais et coûts tels que les frais de modulation ou de retour à taux fixe, de remboursement anticipé, d’avenant, d’impayés… pourront être mis à la charge de l’emprunteur, sauf exceptions prévues par la loi.
Il convient de vérifier les conditions générales et particulières des offres de prêts, mais aussi celles concernant les tarifs bancaires généraux.

Modalités de remboursement

Les modalités de remboursement ainsi que le montant, et le nombre d’échéances sont prévus dans le contrat de prêt.

Le remboursement échelonné à échéance constante

Le contrat de prêt indique les modalités de remboursement.

Très souvent, le remboursement du crédit suit un plan d'amortissement (ou tableau) prévoyant une périodicité mensuelle. Chaque échéance mensuelle comporte une partie de capital et une partie d'intérêts (sauf franchise en intérêt et/ou prêt In Fine).

Au fur et à mesure, la part de capital amorti augmente et la partie des intérêts diminue. Le montant des intérêts de prêt devient progressivement très faible. Le tableau d’amortissement permet de connaître pour chaque période de remboursement à échéance constante, la partie en capital remboursé, la partie en intérêts, ainsi que le capital restant dû.

Les échéances sont le plus souvent mensuelles et prélevées automatiquement par la banque par débit d’un compte courant aux dates convenues.

En cas de difficulté, il convient de prévenir la banque le plus rapidement possible pour rechercher une solution.

Le remboursement in fine

Le remboursement du capital s'effectue en une seule fois, à la fin du contrat. Pendant le contrat, seuls les intérêts et l'assurance sont réglés à échéance périodique. En cas de franchise partielle ou totale de paiement des intérêts, seule la cotisation de l'assurance éventuelle est payée.

Le remboursement anticipé

Le contrat de prêt indique les modalités de remboursement anticipé.

Il s'agit d'un remboursement total ou partiel du capital restant dû. Un montant minimum de remboursement peut être exigé. Une indemnité peut parfois être exigée en compensation du manque à gagner pour la banque.

Pour un crédit immobilier, l'indemnité s’élève généralement à la valeur de 6 mois d'intérêts au taux contractuel du prêt, avec un maximum égal à 3 % du capital restant dû.

Modulation

Le contrat de prêt indique les modalités de modulation.

Certains contrats de prêt prévoient la possibilité de faire varier l’échéance périodique (par ajustement de la durée du prêt, à la hausse comme à la baisse, dans une limite fixée par contrat), afin de diminuer le coût du crédit (réduction de durée), ou bien, de réduire la charge de remboursement périodique (allongement de durée).

Franchise

Le contrat de prêt indique les modalités de la franchise.
En cas de franchise de remboursement en capital, l’amortissement du capital est différé pendant une période prédéterminée. Cette période de franchise s’ajoute à la période d’amortissement pour constituer la durée totale du prêt.

Cette modalité est proposée notamment pour le financement de la construction de biens immobiliers afin d’optimiser l’endettement de l’emprunteur (notamment en situation de charges concomitantes provisoires – loyer et échéance de prêt le temps de la finalisation de la construction).

Pendant la période de franchise, l’emprunteur paie périodiquement :

  • Les intérêts et l’assurance, en cas de franchise partielle
  • Uniquement l’assurance, en cas de franchise totale

Report d’échéance

Les conditions du report éventuel d’échéance sont indiquées dans le contrat de prêt.
Il existe différentes options de report d’échéance :

  • En capital et intérêt
  • En capital
  • Partiel ou total
  • Sur une durée limitée
  • Sur la durée restante du prêt
  • En fin d’amortissement initialement prévu

Cette option permet de faire face à une impasse ponctuelle et imprévue de trésorerie.

Expertise du bien

Le prêteur peut, le cas échant, demander une expertise du bien concerné dont le coût sera à la charge de l’emprunteur. Les modalités sont fournies par le prêteur.

Il convient de préciser que la récente Directive sur les Crédits Immobiliers cadre le recours à l’expertise et rappelle l’obligation du prêteur de prendre en considération l’ensemble des éléments financiers de l’emprunteur (endettement et patrimoine). Le recours régulier à l’expertise peut devenir un usage bancaire.

Assurance emprunteur

Une assurance emprunteur est généralement demandée pour l’octroi du prêt. Cette assurance permet de faire face aux évènements garantis (décès, invalidité, incapacité temporaire, voire perte d’emploi) et les conditions figurent au contrat.

Pour le crédit immobilier, l’assurance emprunteur est rendue obligatoire par le prêteur.

Pour le crédit à la consommation, l’assurance est facultative.

L’emprunteur peut souscrire auprès de l’assureur de son choix une assurance dans les conditions fixées par l’article L312-9 du code de la consommation, pourvu qu’elle présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance proposé par le prêteur. Différents contrats peuvent vous être proposés par CAFPI, Courtier en assurance, en fonction de votre profil.

Il peut arriver que l’état de santé de l’emprunteur, au moment de la demande de prêt, ne permette pas de bénéficier des conditions d’assurance standardisées. Le dispositif prévu par la Convention AERAS organise des solutions adaptées à ce type de situation.

En cas de non-paiement de la cotisation d’assurance, l’emprunteur s’expose à perdre le bénéfice de cette garantie.

AVERTISSEMENT ESSENTIEL

La souscription d’un crédit peut avoir des conséquences sur les biens remis en garantie en cas de défaillance de l’emprunteur. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.