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Les prêts immobiliers

Les prêts immobiliers Les prêts immobiliers

Pour concrétiser votre projet immobilier, vous allez probablement devoir souscrire à un prêt auprès d’une banque. Le crédit immobilier sert à financer tout type d’acquisitions ou de travaux : résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif, mais aussi bureau ou local commercial pour financer votre activité professionnelle.
Il existe cependant plusieurs types de crédits immobiliers, certains étant plus adaptés que d’autres à votre objectif d’investissement ! 

 

Après une étude approfondie de votre situation financière et de votre projet, la banque décide d’accorder le prêt immobilier, à des conditions plus ou moins favorables. L’accompagnement d’un courtier est essentiel dans cette phase de négociation du prêt : le taux, la durée, les conditions de garantie, varient en fonction de différents paramètres liés à votre situation (montant de l’apport, durée du remboursement, profil de l’emprunteur, etc). 

 

Emprunter est un acte engageant pour lequel obtenir les bonnes informations préalables est rassurant. Notre guide des prêts immobiliers détaille ainsi chaque type de crédit délivré par les banques.

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Crédit immobilier

Un crédit immobilier est un financement par emprunt, destiné à couvrir tout ou partie d’un achat immobilier.
La plupart du temps, le crédit immobilier concerne un logement qui sera utilisé par le propriétaire comme résidence principale, résidence secondaire ou pour le louer à un tiers ; on parle alors d’investissement locatif.

Les dernières études montrent que les emprunteurs sont de plus en plus âgés, mais que le montant moyen emprunté a un peu augmenté, tout comme le montant moyen de l’apport personnel.

Que vous ayez envie d'acheter une maison ou un appartement, neuf ou ancien, les simulateurs CAFPI sont une aide précieuse pour mieux estimer votre crédit immobilier et ainsi se projeter.

Faites appel à un courtier CAFPI pour affiner votre projet. Il vous aide à monter un dossier de financement solide et réaliste.

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Le prêt amortissable

Le prêt amortissable est le principal prêt immobilier du marché bancaire.
Il est donc très probable que ce soit le prêt auquel vous souscrivez pour financer votre projet. Il est souvent employé comme un prêt unique, mais peut aussi être souscrit comme prêt principal lorsqu’on est éligible à un prêt aidé (Prêt à Taux Zéro, Prêt Accession Sociale). 

Proposé avec différentes conditions et modalités de remboursement, il s’adapte facilement à tous les projets immobiliers. Taux fixe ou taux variable, remboursement différé partiel ou total, prêt modulable, prêt progressif… Le prêt amortissable se décline à l’infini !
Il est alors possible de l’adapter à son projet et à ses futurs revenus. 

Ainsi, le prêt à taux fixe est recommandé pour l’achat d’une résidence principale, tandis que le prêt à taux variable est plutôt indiqué dans le cadre d’un investissement locatif. Le prêt modulable permet d’adapter ses mensualités en fonction de la hausse ou la baisse de ses revenus, tandis que le prêt progressif est proposé uniquement aux emprunteurs dont les revenus vont augmenter de manière certaine. Enfin, le prêt différé permet de décaler le remboursement du prêt (différé total) ou seulement le remboursement du capital (différé partiel). 

Quelle que soit la formule choisie, le prêt amortissable consiste à rembourser chaque mois une partie du capital et une partie des intérêts, répartis de manière variable au sein de chaque mensualité. 

Envie d’en savoir plus ? Nous détaillons toutes les subtilités du prêt amortissable et ses déclinaisons pour vous aider à négocier les meilleures conditions possibles pour votre emprunt.

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Le prêt lissé

Le prêt lissé, aussi appelé prêt à paliers, est un crédit immobilier amortissable qui permet d’obtenir une seule mensualité à partir de différents prêts aux durées et aux mensualités différentes. C’est une solution utile pour les acquéreurs qui ont déjà plusieurs crédits (auto, conso) en cours. 

Le fonctionnement d’un prêt par paliers est simple. Il consiste à définir une mensualité globale dont le montant correspond au taux d’endettement de l’emprunteur, puis de définir des paliers de remboursement en fonction de la durée des différents crédits. Ces paliers correspondent ainsi à chaque moment où un crédit est remboursé. À chaque fois qu’un crédit est soldé, on passe alors à un nouveau palier où la mensualité des autres crédits augmente afin que la mensualité globale ne bouge pas. Au bout d’un certain temps, on ne rembourse plus qu’un crédit, dont la mensualité représente 100 % de la mensualité globale définie en début de crédit. 

Le prêt lissé permet ainsi de cumuler des crédits de plusieurs natures, montants et durées sans dépasser le seuil maximal du taux d’endettement.
Il permet également de cumuler un prêt amortissable “classique” avec un prêt d’aide à l’accession, lorsque ce dernier ne peut être souscrit seul. Comme le remboursement du crédit immobilier ainsi lissé est plus long (puisqu’il passe après les autres), le coût total du crédit est plus élevée que pour un prêt immobilier classique

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Le prêt relais

Le prêt relais est un prêt immobilier qui permet de vendre un bien pour en acquérir un autre sans risques.
Aussi appelé prêt achat-revente, il permet de financer l’achat du nouveau bien avant même que l’ancien bien soit revendu.
En effet, il est rare que les dates d’achat et de vente soient parfaitement coordonnées, ce qui peut créer quelques difficultés. Pour ne pas risquer de perdre l’opportunité d’achat d’un nouvel appartement ou d’une nouvelle maison à cause d’une revente qui s’éternise, vous contractez un prêt spécifique qui vous aide à assumer la période entre le nouvel achat et la revente. C’est donc un prêt assez court, généralement d’une durée d’un an, qui peut être renouvelé une fois en cas de besoin. Son montant correspond dans la plupart des cas à 70 % de la valeur du bien mis en vente, 80 % si le compromis de vente a déjà été signé avec l’acquéreur. 

Ce prêt relais peut alors prendre différentes formes : prêt relais classique (ou sec, lorsque le nouveau bien est moins cher que l’ancien), prêt relais acquisition (lorsque le nouveau bien est plus cher que l’ancien) ou prêt relais rachat de la créance (qui consiste à faire racheter son prêt relais pour en rallonger la durée). 

Vous souhaitez revendre votre bien pour en acheter un autre ? Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt relais ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur ce type de prêt.

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Le prêt in fine

Le prêt in fine est un prêt non amortissable.
Cela signifie que, contrairement à un autre prêt, son capital est remboursé à la fin du prêt en une seule fois. Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur ne paie alors que les intérêts et l’assurance emprunteur, soit des mensualités très faibles. 

Contrairement à un prêt amortissable, dont les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, le prêt in fine implique des intérêts constants. Le coût total du crédit est alors un peu plus élevé. 

Ce prêt est majoritairement employé pour financer l’achat d’un bien acquis dans le cadre d’un investissement locatif. Les mensualités sont alors largement couvertes par les loyers perçus, ce qui permet à l’investisseur de se constituer une épargne en vue du remboursement in fine de son prêt. La plupart du temps, la banque prêteuse impose alors un produit d’épargne (par exemple, une assurance-vie) que l’emprunteur pourra alimenter régulièrement. 

Il faut en effet que l’emprunteur présente des garanties plus importantes que pour un prêt amortissable, comme une épargne conséquente ou des revenus particulièrement stables. Plus court qu’un prêt amortissable, un prêt immobilier in fine est généralement souscrit sur 15 ans. Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ?
Découvrez si le prêt in fine est fait pour vous.

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Le prêt hypothécaire

Le crédit hypothécaire est un prêt garanti par un ou plusieurs bien immobiliers possédés par l’emprunteur. Il permet d’obtenir un emprunt sans grande difficulté, puisque les banques sont pleinement rassurées pour vous accorder un prêt garanti par une hypothèque. 

Le prêt hypothécaire peut être souscrit pour n’importe quel projet : achat d’un bien ancien ou neuf, investissement locatif… Son montant est généralement compris entre 50 et 70 % de la valeur du ou des biens hypothéqués, et sa durée de remboursement oscille entre 5 et 35 ans. Sans limite d’âge de souscription, il doit cependant être remboursé avant les 95 ans de l’emprunteur. 

Comme la banque ne prend aucun risque avec ce type de prêt, le prêt hypothécaire ne nécessite pas de souscrire à une assurance emprunteur. Il peut financer l’achat d’un bien lorsqu’un prêt amortissable n’est pas possible, ou lorsque l’emprunteur est trop âgé aux yeux des banques. Son remboursement anticipé n’exige généralement pas de frais. Par contre, la mise en place et la levée de l’hypothèque sont assez coûteuses.

Vous êtes intéressés par le prêt hypothécaire ? On vous dit tout ce que vous avez à savoir sur le prêt.

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Le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire était un prêt qui permettait d’emprunter de l’argent contre la mise sous hypothèque d’un bien immobilier en sa possession. Il était proposé aux personnes de plus de 60 ans, quel que soit le type de prêt dont elles pouvaient avoir besoin. 

C’était un type particulier de prêt in fine, qui permettait de rembourser le capital emprunté au bout d’une certaine période, à la vente du bien, ou lors du décès de l’emprunteur (d’où le terme de prêt viager). Cela permettait de ne pas transférer la charge du prêt aux descendants de l’emprunteur en cas de décès, mais aussi, de se voir verser en une seule fois le montant correspondant à la valeur de son bien (contrairement à un viager classique). De plus, le montant du prêt n’était pas imposable, ce qui n’est pas le cas d’une rente viagère. 

Mis en place par le Crédit foncier en 2007, ce prêt était notamment un moyen pour les seniors d’obtenir un complément de retraite ou de financer l’âge de la dépendance. 

Notez que ce prêt viager hypothécaire est à l’arrêt depuis 2019.

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Marc Pilette
Par Marc Pilette le 12/12/2017
Mis à jour le 31/08/2022
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