4 min

Prêt hypothécaire : toutes les modalités pour obtenir un prêt en hypothéquant un bien

Le prêt hypothécaire Le prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire est un prêt bancaire garanti par une hypothèque sur un ou plusieurs biens immobiliers dont l’emprunteur est propriétaire. 

Il permet de rassurer l'établissement prêteur mais également d’obtenir des liquidités plus facilement afin de financer un autre projet. 

Zoom sur les grandes caractéristiques de ce crédit, son fonctionnement, ses avantages et ses inconvénients.

Les grandes caractéristiques d'un prêt hypothécaire

  • Premièrement, le prêt hypothécaire s’adresse surtout aux propriétaires immobiliers, détenant déjà un patrimoine et souhaitant obtenir des liquidités sans pour autant se dessaisir de leurs biens. 
  • Le prêt hypothécaire peut s'envisager largement pour tout type de projets : développer son patrimoine professionnel, obtenir une trésorerie personnelle ou financer un projet professionnel. 
  • En contrepartie de l’hypothèque sur un bien immobilier, la banque accorde largement un prêt, sans prendre de risque. 
  • Le remboursement d’un prêt hypothécaire peut être amortissable ou in fine. 

Définition d’un prêt hypothécaire 

Au moment d’emprunter, il est nécessaire de présenter à la banque une garantie : si vous ne pouvez plus rembourser votre crédit, quelle qu’en soit la raison, la garantie permet au prêteur d’être couvert. 

La garantie hypothèque est l’une de ces garanties : elle consiste pour l'emprunteur à mettre en gage un bien immobilier déjà en sa possession pour garantir le prêt accordé. 

En cas de non-remboursement de votre prêt, l’organisme prêteur pourra saisir ce bien et le mettre aux enchères afin de solder votre emprunt et se rembourser de son préjudice. 

On parle donc de prêt hypothécaire lorsqu'un crédit est accordé en échange de la mise en hypothèque d’un bien immobilier composant déjà votre patrimoine immobilier.

Quelle est la différence entre prêt hypothécaire et prêt immobilier ? 

Un crédit immobilier offre la possibilité de financer tout ou partie de l’acquisition d’un bien immobilier, la construction d’un bien ou encore des travaux. Le prêt hypothécaire, quant à lui, est un crédit adossé à une hypothèque. 

Comment fonctionne un prêt hypothécaire ? 

Le prêt hypothécaire peut être mis en place pour l'achat d'un bien neuf comme d'un investissement dans l'ancien, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou locative. 

Toutes les formes de bien immobilier sont concernées : bureaux, maison, appartement, immeuble d’habitation ou murs commerciaux. 
Et il est adapté à tous : salariés, professions libérales et indépendants, chefs d'entreprise, seniors et retraités,... 

A l’issue du remboursement du crédit, l’hypothèque s’éteint automatiquement. 
Si besoin (en cas de revente du bien par exemple), elle peut être interrompue plus tôt : il faudra alors procéder à une levée d’hypothèque. 

Crédit hypothécaire et SCI 

Pour mettre en place un crédit hypothécaire, le ou les biens mis en hypothèque doivent appartenir en nom propre à l’emprunteur, ou appartenir à une SCI (à l’impôt sur les Société (IS) ou non, si celle-ci est l’emprunteur). 
La caution solidaire et hypothécaire d’une SCI n’est pas acceptée : la SCI n’a pas vocation à se porter caution même simplement hypothécaire pour des projets personnels de tiers (même les associés de ladite SCI ).

Important

Il vous faut avoir des revenus déclarés en France et être résident fiscal français. Il faut que les revenus de l’emprunteur permettent de rembourser le crédit, en tenant compte de des autres charges en cours.

Quels projets financer avec un prêt hypothécaire ? 

Un prêt hypothécaire peut servir à financer divers projets : 

 

  • Agrandir son patrimoine immobilier
    Le crédit hypothécaire s’adresse à des emprunteurs déjà propriétaires souhaitant poursuivre le développement de leur patrimoine immobilier, que ce soit en France ou à l’étranger. 

 

  • Vendre son bien au juste prix 
    Vous attendez la vente d’une de vos résidences et avez besoin de débloquer des fonds ? Le prêt in fine hypothécaire peut représenter une solution rassurante : vous aurez ensuite 10 ans pour rembourser ce crédit, ce qui vous laisse le temps de profiter de votre bien puis de le vendre à un juste prix. 

 

  • Financer un projet professionnel
    Grâce au prêt hypothécaire, vous êtes en mesure de financer un apport en compte courant d'associé, ou de voir le compte courant de votre SCI remboursé. 

 

  • Disposer d’une trésorerie supplémentaire
    Vous rêvez d’une voiture de luxe, d’un véhicule (automobile, bateau, avion) ou d’investir dans l’art ? Le crédit hypothécaire est tout indiqué. Idem si vous avez besoin de fonds pour payer une soulte ou régler des droits de succession. 

 

  • Aider ses proches
    C’est la dernière motivation régulièrement citée par les détenteurs de prêts hypothécaires : la volonté de faire une donation de son vivant, d’honorer une caution solidaire ou encore d’aider ses enfants à acheter un bien immobilier ou créer leur entreprise, tout cela est possible grâce au prêt hypothécaire. 

Montant et durées 

Vous vous posez des questions quant aux montants et durées du prêt hypothécaire ? Voici nos réponses : 

Montant 

Le montant d’un prêt hypothécaire est déterminé par l’expertise de la valeur du patrimoine immobilier hypothéqué. Il est généralement compris entre 50 et 80 % de la valeur du bien, mais il est possible d’obtenir jusqu’à 110 % avec certains de nos partenaires et selon les projets

Bon à savoir

Vous avez un patrimoine immobilier conséquent ?
Faites estimer l’ensemble de votre patrimoine pour obtenir un montant d'hypothèque plus important.

▶ Durée 

Corrélée au montant du prêt, la durée de remboursement de ce dernier est comprise entre 7 et 25 ans, dans le cas d’un crédit amortissable. 
Elle est aussi ajustée aux revenus de l’emprunteur : ainsi le taux d’endettement est adapté à sa capacité de remboursement mais la fin du crédit doit aboutir avant ses 95 ans. 

Remboursement du prêt hypothécaire 

Le prêt hypothécaire se rembourse comme un prêt immobilier classique, suivant un échéancier défini et indiqué dans le contrat. Les mensualités et la répartition entre capital et intérêts sont connues tout au long du crédit. 

Cependant, un prêt hypothécaire prend souvent la forme d’un prêt in fine, ce qui signifie que l’emprunteur ne s’acquitte que des intérêts durant la durée du crédit, et que le capital se fera en une seule fois, pour la dernière échéance du crédit

Important

Pour s’assurer que l’emprunteur dispose de la somme à rembourser à l’issue du crédit (le capital), les banques exigent souvent que ce dernier épargne sur un produit d’assurance-vie la somme empruntée.

En cas de volonté de rembourser le prêt hypothécaire plus tôt que prévu (on parle alors de remboursement par anticipation), prévoyez une procédure de mainlevée pour lever l’hypothèque. 

Avantages et inconvénients du prêt hypothécaire 

Un crédit hypothécaire offre plusieurs avantages. 

Tout d’abord, la banque ne prend aucun risque, puisque l'hypothèque lui assure de récupérer la totalité du montant prêté en cas de défaillance de paiement de l'emprunteur. 

Si une telle situation venait à se produire, la banque devrait alors entamer des démarches auprès de l’emprunteur pour trouver des solutions de recouvrement. Si aucune solution n’est envisageable, la banque pourra saisir le bien immobilier et le vendre afin de rembourser le prêt. 

Aussi, le prêt hypothécaire peut financer un achat immobilier quand aucun financement classique n’a été accordé. Il permet d’acheter un bien immobilier même pour les personnes âgées, à condition d’être déjà propriétaire d’un bien. 

Il est possible aussi pour de nombreux projets comme acquérir un bien pour les études de ses enfants et le mettre ensuite en location ou leur donner, ou bien financer un crédit à la consommation. C’est une excellente opportunité de préserver un équilibre de ses finances sur le long terme, puisque la durée de l' hypothèque est longue (entre 20 et 30 ans). 

Le remboursement anticipé est possible et se négocie souvent sans pénalités. 

Côté inconvénient, le premier venant à l’esprit est son coût, une hypothèque coûtant assez cher à mettre en place en raison des émoluments du notaire, des frais de publicité, etc. Sachez qu’une procédure de mainlevée est aussi onéreuse, en cas de levée d'hypothèque si le prêt est remboursé par anticipation. 

Enfin, gardez en tête le droit de saisie et de vente du bien immobilier par la banque en cas d’impayé de votre part.

Bon à savoir

En général, aucune assurance de prêt n’est demandée dans le cadre d’un prêt hypothécaire. Attention, certaines banques l’exigent malgré tout. Vous pourrez, en revanche, souscrire à une assurance personnelle si vous le souhaitez. L’assurance à laquelle vous aurez souscrit ne sera pas affectée au crédit.

Les autres formes de garantie bancaire 

L’hypothèque n’est pas une option qui vous convient ?
Vous pouvez choisir de recourir au cautionnement, via une société de cautionnement ou un fonds mutuel de garantie. Dans cette procédure, vous payez une somme fixe au moment de la souscription du prêt, et en cas de défaillance de paiement par la suite, c’est l’organisme pour lequel vous avez opté qui prend en charge le remboursement des mensualités de crédit. 

L'inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) est une forme de garantie bancaire : si elle est très proche de l’hypothèque, ici l’établissement bancaire s’assure d’être remboursé en priorité en cas de revente du logement. Attention, cette garantie ne peut être mise en place que pour un bien immobilier déjà existant (logement neuf déjà construit, logement ancien).

À retenir
  • Le prêt hypothécaire permet d’obtenir un prêt en hypothéquant un bien immobilier déjà en sa possession. 
  • Il s’envisage pour tout type de projet et tout type de bien pour obtenir des liquidités sans perdre la propriété du bien et ainsi financer un nouveau projet : développer son patrimoine immobilier, aider ses proches, créer un projet professionnel… 
  • Le montant d’un prêt hypothécaire dépend de la valeur du patrimoine immobilier hypothéqué, mais il est souvent compris entre 50 et 80% de la valeur du bien. Son remboursement s’étale sur une période de 7 à 25 ans. 
  • Les avantages principaux du crédit hypothécaire reposent sur la possibilité de rassurer la banque, de financer de nombreux projets et de préserver un équilibre dans ses finances. 
  • A la fin du remboursement du crédit, l’hypothèque s’éteint automatiquement. En cas de revente du bien, elle peut être interrompue plus tôt mais il faudra alors procéder à une mainlevée d'hypothèque, une opération pouvant être assez onéreuse.
Marc Pilette
Par Marc Pilette le 12/12/2017
Mis à jour le 19/08/2022
Prêt à concrétiser votre crédit immobilier ?
Obtenir mon avis de faisabilité

Crédit immobilier

N'attendez plus
pour avoir une réponse
Démarrer une étude gratuite
  • 3 minutes
  • Sans engagement
4,7/5 - 25 772 avis
230 Agences