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Crédit immobilier : guide de l'investisseur

Quand et pourquoi créer une SCI ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier sans savoir quelle solution est la plus adaptée à votre cas. La SCI, ou société civile immobilière, est un moyen efficace et souple pour vous constituer et pour gérer un patrimoine immobilier.
Pour acheter à plusieurs, pour acheter sans être marié, pour prévoir la transmission de ses investissements immobiliers, la SCI peut se révéler une solution judicieuse. Étudions les raisons et situations idéales pour créer une SCI.

Les avantages de la SCI

La société civile immobilière permet d’acquérir un bien au nom de cette société. Chaque associé détient un nombre de parts sociales en fonction de son investissement initial, qui constitue le capital social de la société. Elle est par conséquent intéressante dans plusieurs cas de figure :

  • Acheter à plusieurs : avec des amis, avec son concubin, avec ses enfants ;
  • Conserver un bien familial : la SCI permet de garder un patrimoine familial au gré des successions, sans aboutir nécessairement à la vente du bien quand une personne n’est pas d’accord (contrairement à l’indivision) ;
  • Transmettre un bien à ses enfants : la fiscalité de la SCI permet de réduire les droits de donation et de bénéficier d’abattements successifs (actuellement 100 000 euros tous les 15 ans par enfant).

La SCI bénéficie d’avantages importants :

  • Avantages fiscaux : déduction des travaux et des intérêts d’emprunt, possibilité de créer un déficit reportable d’année en année, etc.
  • Avantages patrimoniaux : gestion quotidienne par un gérant, mise à l'abri des locaux professionnels contre la liquidation et le redressement, cession de parts sociales par acte sous seing privé, etc.

Bon à savoir :

Créer une SCI et la gérer nécessite de la rigueur : rédaction des statuts, comptabilité, déclarations fiscales, responsabilité.
Avant de vous lancer, anticipez bien toutes les implications et faites-vous accompagner par des professionnels.

La SCI familiale

La SCI familiale permet d’acheter un bien avec tous les membres de votre famille liés par un mariage, un PACS ou des relations filiales. C’est traditionnellement la gestion d’un patrimoine entre les parents, les enfants frères et sœurs, les petits-enfants.

La SCI vous permet de mieux gérer et de transmettre plus facilement votre patrimoine. Elle représente un excellent moyen d'éviter les aléas de l'indivision et de transmettre votre patrimoine judicieusement.

La SCI entre concubins

La SCI offre des solutions intéressantes pour protéger les concubins. En effet, lorsqu’un couple réalise l’achat d’une résidence principale, il souhaite généralement qu’en cas de décès, le conjoint survivant puisse toujours bénéficier du logement. Pour un couple marié ou pacsé, la donation au dernier vivant permet de réaliser ce souhait.

Pour des concubins, l’achat via une SCI apporte cette assurance. Chacun reçoit un nombre de parts proportionnel à son investissement mais la société reste propriétaire du bien. Pour protéger le concubin survivant en permettant d’éviter son éviction de la résidence principale, il existe alors trois options :

  • la tontine : les statuts de la SCI prévoient qu’au décès d’un associé, l’autre associé aura la propriété de toutes les parts sociales, comme s’il en avait été propriétaire dès l’origine à condition que la valeur du bien immobilier soit inférieure à 76 000 €.
     
  • l’agrément : le concubin survivant occupe l’habitation et les héritiers de la personne décédée deviennent associés de la SCI. Les statuts peuvent prévoir l’agrément de nouveaux associés ou le rachat des parts par le concubin survivant.
     
  • le démembrement : les héritiers sont exclus de l’usufruit de la SCI par un système d’échange égalitaire de nue-propriété et d’usufruit qui aura été fait au préalable par les concubins. C’est ce que l’on appelle le démembrement immobilier croisé. Chacun devient l’usufruitier des parts de l’autre. Au décès de l’un, l’autre récupère la totalité de l’usufruit et 50% de la nue-propriété. Il peut donc rester dans le logement.

Les inconvénients d’un investissement en SCI

La SCI n’est pas une solution adaptée à toutes les situations. Pour choisir, faites-vous accompagner par un professionnel immobilier qui vous aidera à analyser votre situation et celle de vos associés. Investir en SCI présente également des défauts :

  • le formalisme important : inscription au registre des sociétés, tenue impeccable des comptes si votre SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés et transmission au greffe, tenue d’une assemblée générale annuelle, rédaction de procès-verbal, etc.
  • la responsabilité des associés : la responsabilité des associés est sans limite dans le temps, même s’ils ne sont pas propriétaires du bien mais seulement de parts sociales. En cas de dettes, chacun doit rembourser à hauteur de son pourcentage de détention de parts sociales.
  • la limitation des prêts immobiliers : la SCI ne peut pas contracter de prêts aidés, tels que le PEL, CEL ou encore le prêt à taux zéro.

A retenir :

  • La société civile immobilière permet d’acheter un bien à plusieurs.
  • Elle est particulièrement intéressante pour gérer un patrimoine familial.
  • La SCI peut aussi être un bon moyen d’acheter entre concubins.
  • Investir en SCI présente des avantages patrimoniaux et fiscaux mais nécessite un formalisme rigoureux.
Mis à jour le 16/07/2020
Rédigé par CAFPI le 06/02/2020

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