Vous souhaitez investir dans l’immobilier sans savoir quelle solution est la plus adaptée à votre cas. La SCI, ou société civile immobilière, est un moyen efficace et souple pour vous constituer et pour gérer un patrimoine immobilier. 
Pour acheter à plusieurs, pour acheter sans être marié, pour prévoir la transmission de ses investissements immobiliers, la SCI peut se révéler une solution judicieuse. Étudions les raisons et situations idéales pour créer une SCI.

Les avantages de la SCI

La société civile immobilière permet d’acquérir un bien au nom de cette société. Chaque associé détient un nombre de parts sociales en fonction de son investissement initial, qui constitue le capital social de la société. Elle est par conséquent intéressante dans plusieurs cas de figure :

  • Acheter un bien immobilier à plusieurs : avec des amis, avec son concubin, avec ses enfants ;
  • Conserver un bien familial : la SCI permet de garder un patrimoine familial au gré des successions, sans aboutir nécessairement à la vente du bien quand une personne n’est pas d’accord (contrairement à l’indivision) ;
  • Transmettre un bien à ses enfants : la fiscalité de la SCI permet de réduire les droits de donation tout en bénéficiant des abattements successifs (actuellement 100 000 euros tous les 15 ans par parent et par enfant).

La SCI bénéficie d’avantages importants :

  • Avantages fiscaux : déduction des travaux et des intérêts d’emprunt, possibilité de créer un déficit reportable d’année en année, possibilité de se soumettre sur option à l’impôt sur les sociétés (IS), déduction du déficit de l’année à hauteur de 10 700 euros dans l’impôt sur le revenu de chaque associé, etc. 
  • Avantages patrimoniaux : gestion quotidienne par un gérant, cession de parts sociales par acte sous seing privé, etc. 
  • Dissociation du patrimoine professionnel et du patrimoine personnel : le local commercial est acquis par une SCI et loué ensuite à l’entrepreneur.
Bon à savoir

La SCI est un outil particulièrement utile pour la transmission de patrimoine à moindre coût. En effet, c’est l’actif net qui est pris en compte pour le calcul des droits de donation (soit la valeur du bien auquel on soustrait les crédits immobiliers en cours).

Créer une SCI nécessite d’être au minimum 2 associés, personnes physiques ou morales. Attention, l’objet de la société doit être civile comme la location nue.
En revanche, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Aussi, une SCI qui gère un appartement loué en meublé se retrouve assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) et non plus à l’impôt sur le revenu (IR), réparti entre associés.

Bon à savoir

Créer une SCI et la gérer nécessite de la rigueur : rédaction des statuts, comptabilité, déclarations fiscales, responsabilité.
Certaines options, comme le choix de l’impôt sur les sociétés, sont irrévocables. Avant de vous lancer, anticipez bien toutes les implications et faites-vous accompagner par des professionnels.

Il existe plusieurs types de SCI : 

  • SCI classique destinée à l’acquisition de biens immobiliers et à leur location ; 
  • SCI de construction-vente dédiée à la promotion immobilière ; 
  • SCI d’attribution destinée à la construction d’immeuble ensuite réparti entre les associés ; 
  • SCI de jouissance à temps partagé destinée à l’acquisition de biens immobiliers mis à disposition des associés en fonction de leurs parts (time-sharing). 

Acheter à plusieurs une maison de vacances ? Conserver une maison familiale ? Investir dans un studio pour les études de ses enfants et leur transmettre à leur majorité ? Voici quelques bonnes raisons de s’intéresser à la constitution d’une SCI. 

Au-delà de l’achat familial, la SCI offre la possibilité de mutualiser les apports personnels puis les coûts de fonctionnement relatifs à un bien immobilier.

La SCI familiale

La SCI familiale permet d’acheter un bien avec tous les membres de votre famille liés par un mariage, un PACS ou des relations filiales. C’est traditionnellement la gestion d’un patrimoine entre les parents, les enfants frères et sœurs, les petits-enfants.

La SCI vous permet de mieux gérer et de transmettre plus facilement votre patrimoine. Elle représente un excellent moyen d'éviter les aléas de l'indivision et de transmettre votre patrimoine judicieusement. Investir dans une SCI familiale offre une cession des parts plus facile à gérer qu’une sortie d’indivision. 

Les désaccords se gèrent plus facilement qu’en indivision. En effet, le gérant qui est ou non associé, peut assurer la gestion courante même en cas de mésentente entre associés. C’est une des raisons d’investir en SCI au sein d’une famille. 

Les parents peuvent poursuivre la gestion du patrimoine immobilier, tout en transmettant peu à peu leurs parts à leurs enfants. Cela permet en outre de diminuer le montant de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

La SCI entre concubins

La SCI offre des solutions intéressantes pour protéger les concubins. En effet, lorsqu’un couple réalise l’achat d’une résidence principale, il souhaite généralement qu’en cas de décès, le conjoint survivant puisse toujours bénéficier du logement. Pour un couple marié ou pacsé, la donation au dernier vivant permet de réaliser ce souhait.

Pour des concubins, l’achat via une SCI apporte cette assurance. Chacun reçoit un nombre de parts proportionnel à son investissement mais la société reste propriétaire du bien. Pour protéger le concubin survivant en permettant d’éviter son éviction de la résidence principale, il existe alors trois options :

  • la tontine : les statuts de la SCI prévoient qu’au décès d’un associé, l’autre associé aura la propriété de toutes les parts sociales, comme s’il en avait été propriétaire dès l’origine à condition que la valeur du bien immobilier soit inférieure à 76 000 €.
  • l’agrément : le concubin survivant occupe l’habitation et les héritiers de la personne décédée deviennent associés de la SCI. Les statuts peuvent prévoir l’agrément de nouveaux associés ou le rachat des parts par le concubin survivant.
  • le démembrement : les héritiers sont exclus de l’usufruit de la SCI par un système d’échange égalitaire de nue-propriété et d’usufruit qui aura été fait au préalable par les concubins. C’est ce que l’on appelle le démembrement immobilier croisé. Chacun devient l’usufruitier des parts de l’autre. Au décès de l’un, l’autre récupère la totalité de l’usufruit et 50% de la nue-propriété. Il peut donc rester dans le logement.

Les inconvénients d’un investissement en SCI

La SCI n’est pas une solution adaptée à toutes les situations. Pour choisir, faites-vous accompagner par un professionnel immobilier qui vous aidera à analyser votre situation et celle de vos associés. Investir en SCI présente également des défauts :

  • le formalisme important : inscription au registre des sociétés, tenue impeccable des comptes si votre SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés et transmission au greffe, tenue d’une assemblée générale annuelle, rédaction de procès-verbal, etc.
  • la responsabilité des associés : la responsabilité des associés est sans limite dans le temps, même s’ils ne sont pas propriétaires du bien mais seulement de parts sociales. En cas de dettes, chacun doit rembourser à hauteur de son pourcentage de détention de parts sociales.
  • la limitation des prêts immobiliers : la SCI ne peut pas contracter de prêts aidés, tels que le PEL, CEL ou encore le prêt à taux zéro. Pour obtenir un crédit immobilier en SCI, faites-vous aider par votre courtier immobilier CAFPI
  • L’absence de vocation commerciale : une société civile immobilière doit rester principalement civile ! Ce ne sera donc pas la structure adaptée pour acheter un bien immobilier et le revendre immédiatement. 
  • Les coûts cachés : pour bien utiliser une SCI, les précieux conseils d’un notaire, d’un avocat spécialisé, d’un expert-comptable ou d'un conseil en gestion de patrimoine sont bien souvent nécessaires.
    Notez également qu’un permis de construire déposé par une SCI doit être réalisé par un architecte quelle que soit la superficie.
Bon à savoir

En dépit de son formalisme lors de la création d’une SCI et dans ses obligations annuelles, la SCI bénéficie d’une souplesse dans les statuts. Ainsi, les associés peuvent aménager la gestion quotidienne de manière flexible, dans les modalités de prise de décision. Notez également que le capital social de la SCI est libre et peut être fixe ou variable.

À retenir
  • La société civile immobilière permet d’acheter un bien à plusieurs.
  • Elle est particulièrement intéressante pour gérer un patrimoine familial.
  • La SCI peut aussi être un bon moyen d’acheter entre concubins.
  • Investir en SCI permet aussi de choisir sa fiscalité : transparence fiscale de la société et imposition entre le revenu des associés ou soumission de la SCI à l’impôt sur les sociétés.
  • Investir en SCI présente des avantages patrimoniaux et fiscaux mais nécessite un formalisme rigoureux.
  • Tout investissement immobilier ne requiert pas une SCI ! Faites le point avec un professionnel de la gestion de patrimoine sur votre projet à long terme.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 06/02/2020
Mis à jour le 09/09/2022
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