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Fiscalité de la SCI

Vous voulez créer une SCI pour vos investissements immobiliers ? Pour déterminer si la SCI est le meilleur choix dans votre situation, vous devez vous informer sur tous les aspects fiscaux des sociétés civiles immobilières.

Fiscalité des revenus de la SCI

Dans la plupart des cas, la SCI est translucide fiscalement (les revenus sont imposés auprès des associés) et soumise à l’impôt sur le revenu (IR) au titre des revenus fonciers, toutefois les associés ont la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Avant de créer une SCI, vous devez prévoir son régime fiscal.

Plusieurs déclarations fiscales doivent être établies :

  • la déclaration de résultat de la société (déclaration N°2072) en prenant en compte toutes les recettes et en déduisant toutes les charges (intérêts d’emprunt, impôts, dépenses d’entretien, primes d’assurance, etc.)
  • la déclaration des revenus fonciers de chaque associé (déclaration N°2044) : elle reprend les bénéfices ou déficits de la SCI, au prorata des parts sociales détenues par chacun. Ces revenus fonciers viennent s’ajouter aux autres revenus du foyer au sein de la déclaration générale de l’impôt sur le revenu (déclaration N°2042).

Si un déficit foncier est constaté, en raison des charges autres que les intérêts d’emprunt, il peut s’imputer sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros. L’excédent ou le déficit lié aux intérêts d’emprunt est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Bon à savoir :

Les apports en numéraire ou en nature lors de la création de la SCI sont exonérés de droits d’enregistrement.

La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option est révocable pendant les 5 premières années de la société, puis devient définitive. Le taux d’imposition est de 15 % pour des bénéfices inférieurs à 38 120 euros et 28 % au-delà (en 2019). Cela peut donc s’avérer utile si votre foyer est imposé dans les plus hautes tranches de l’IR.
Le résultat imposable se détermine selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si la SCI ne distribue pas de dividende, les associés ne sont pas fiscalisés à titre personnel.

Fiscalité lors de la revente des parts sociales de SCI

Il existe différents types de SCI : transparente, opaque ou translucide. Dans la SCI transparente, l’impôt associé est l’IR (impôt sur le revenu). A l’inverse une SCI opaque est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
A mi-chemin entre les deux, la SCI translucide est exonérée de l’IS, cependant les revenus des associés sont imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. La cession des parts sociales d’un associé de SCI entraîne une imposition de la plus-value réalisée.

Dans le cas fréquent d’une SCI translucide chaque associé bénéficie du régime des plus-values immobilières classiques :

  • Abattement par année de détention (jusqu’à l’exonération totale d’IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans) ;
  • Exonération de la plus-value sur la résidence principale (si la SCI mettait le bien gratuitement à disposition d’un associé) ;
  • Calcul de la plus-value en prenant en compte la différence entre le prix d’achat et le prix de vente des parts sociales.

Bon à savoir :

Un époux marié sous le régime légal doit obtenir le consentement de son conjoint pour vendre ses parts sociales au sein d’une SCI.

Pour une cession entre personnes physiques la SCI est soumise à l’IS, la plus-value est imposée comme pour les cessions de valeurs mobilières au taux de 30 %. C’est la flat tax ou prélèvement forfaitaire universel (PFU) qui comprend l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Bon à savoir :

Un des intérêts majeurs de la SCI réside dans la possibilité de donner à ses enfants 100 000 euros de parts sociales tous les 15 ans, sans droits de mutation. Cet abattement permet de transmettre peu à peu un patrimoine familial. Les parents peuvent même conserver l’usufruit du bien immobilier pour continuer à en percevoir les revenus.

A retenir :

  • La SCI est généralement translucide si soumise à l’IR au niveau fiscal : ses résultats sont imposés directement auprès des associés.
  • Elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés si la situation est plus intéressante pour les associés.
  • La SCI établit une déclaration de résultats et chaque associé reporte sa quote-part dans la déclaration de revenus de son foyer fiscal.
  • En cas de revente des parts sociales, un abattement par année de détention est possible.

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