Vous voulez créer une SCI pour vos investissements immobiliers ? Pour déterminer si la SCI est le meilleur choix dans votre situation, vous devez vous informer sur tous les aspects fiscaux des sociétés civiles immobilières.
Dans la plupart des cas, la SCI est translucide fiscalement (les revenus sont imposés auprès des associés) et soumise à l’impôt sur le revenu (IR) au titre des revenus fonciers, toutefois les associés ont la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Avant de créer une SCI, vous devez prévoir son régime fiscal.
Plusieurs déclarations fiscales doivent être établies :
Si un déficit foncier est constaté, en raison des charges autres que les intérêts d’emprunt, il peut s’imputer sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros. L’excédent ou le déficit lié aux intérêts d’emprunt est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Bon à savoir :
Les apports en numéraire ou en nature lors de la création de la SCI sont exonérés de droits d’enregistrement.
La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option est révocable pendant les 5 premières années de la société, puis devient définitive. Le taux d’imposition est de 15 % pour des bénéfices inférieurs à 38 120 euros et 28 % au-delà (en 2019). Cela peut donc s’avérer utile si votre foyer est imposé dans les plus hautes tranches de l’IR.
Le résultat imposable se détermine selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si la SCI ne distribue pas de dividende, les associés ne sont pas fiscalisés à titre personnel.
Il existe différents types de SCI : transparente, opaque ou translucide. Dans la SCI transparente, l’impôt associé est l’IR (impôt sur le revenu). A l’inverse une SCI opaque est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
A mi-chemin entre les deux, la SCI translucide est exonérée de l’IS, cependant les revenus des associés sont imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. La cession des parts sociales d’un associé de SCI entraîne une imposition de la plus-value réalisée.
Dans le cas fréquent d’une SCI translucide chaque associé bénéficie du régime des plus-values immobilières classiques :
Bon à savoir :
Un époux marié sous le régime légal doit obtenir le consentement de son conjoint pour vendre ses parts sociales au sein d’une SCI.
Pour une cession entre personnes physiques la SCI est soumise à l’IS, la plus-value est imposée comme pour les cessions de valeurs mobilières au taux de 30 %. C’est la flat tax ou prélèvement forfaitaire universel (PFU) qui comprend l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Bon à savoir :
Un des intérêts majeurs de la SCI réside dans la possibilité de donner à ses enfants 100 000 euros de parts sociales tous les 15 ans, sans droits de mutation. Cet abattement permet de transmettre peu à peu un patrimoine familial. Les parents peuvent même conserver l’usufruit du bien immobilier pour continuer à en percevoir les revenus.
A retenir :
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