Vous voulez créer une SCI pour vos investissements immobiliers ? 

Pour déterminer si la SCI est le meilleur choix dans votre situation, vous devez vous informer sur tous les aspects fiscaux des sociétés civiles immobilières : imposition des revenus, imposition des cessions de parts sociales, imposition des plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier.

Fiscalité des revenus de la SCI

Dans la plupart des cas, la SCI est translucide fiscalement (les revenus sont imposés auprès des associés) et soumise à l’impôt sur le revenu (IR) au titre des revenus fonciers, toutefois les associés ont la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). 

Avant de créer une SCI, vous devez prévoir son régime fiscal. Le choix fiscal se fait par rapport aux objectifs des associés de la SCI : transmettre un patrimoine familial, générer des revenus complémentaires optimisés, etc. Pour être imposé, il faut d'abord réaliser des bénéfices. 
Or, la création d’une SCI permet de déduire un grand nombre de charges de ses revenus locatifs. Parfois, cela suffit à générer un résultat déficitaire et donc aucune imposition supplémentaire sur les revenus.

SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) 

La SCI est alors considérée comme transparente au niveau fiscal : les revenus remontent entre les mains de chaque associé, au prorata des parts sociales détenues. 

Chaque année, plusieurs déclarations fiscales doivent être établies : 

  • la déclaration de résultat de la société (déclaration N°2072) en prenant en compte toutes les recettes (revenus locatifs) et en déduisant toutes les charges (intérêts d’emprunt, impôts, dépenses d’entretien, primes d’assurance, etc.). Attention, depuis 2020, la télédéclaration est obligatoire depuis le compte professionnel de la SCI créé sur le site des impôts. 
  • la déclaration des revenus fonciers de chaque associé (déclaration N°2044) : elle reprend les bénéfices ou déficits de la SCI, au prorata des parts sociales détenues par chacun. Elle n’est pas obligatoire pour les associés qui détiennent exclusivement des parts de SCI transparentes. Ils peuvent alors directement reporter leur part de résultat dans leur déclaration de revenus. 

Si un bénéfice est constaté, il vient s’ajouter aux autres revenus du foyer de chaque associé, au sein de la déclaration de l’impôt sur le revenu N° 2042. Il faut donc veiller à ce que les bénéfices de la SCI ne conduisent pas à un changement de tranche marginale d’imposition ou ne prive pas de l’accès à certains avantages soumis à conditions de revenus. 

Si un déficit est constaté, en raison des charges autres que les intérêts d’emprunt, il peut s’imputer sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros pour chaque foyer fiscal. 
L’excédent ou le déficit lié aux intérêts d’emprunt est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes sous certaines conditions (maintien de la location pendant une durée minimale de 3 ans, conservation des parts sociales de la SCI pendant 3 ans). 

SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) 

La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) de manière irrévocable. Le taux d’imposition est de 15 % pour des bénéfices inférieurs à 38 120 euros et 25 % au-delà. Cela peut donc s’avérer utile si votre foyer est imposé dans les plus hautes tranches de l’IR. 

Le résultat imposable se détermine selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Outre les charges habituelles, la SCI peut amortir l’achat du bien immobilier, ce qui peut diminuer le résultat imposable. En outre, les frais d’acquisition de l’immeuble sont également déductibles. 

Si la SCI ne distribue pas de dividendes, les associés ne sont pas fiscalisés à titre personnel. Les associés peuvent décider que les bénéfices sont conservés par la société et ne pas se verser de dividendes. Les déficits d’une SCI à l’IS sont imputés sur les bénéfices réalisés ultérieurement par la société.

Bon à savoir

Si vous décidez en cours de vie de votre SCI de la soumettre à l’IS, vous pouvez soit conserver les biens déjà détenus pour leur valeur d’achat initial, soit valoriser les biens à leur valeur actuelle. Cela entraînera alors une imposition sur la plus-value réalisée. Toutefois, le montant des amortissements pratiqués sera alors plus important. De tels montages complexes se font avec l’aide d’un professionnel de la fiscalité et de la gestion de patrimoine.

Fiscalité lors de la revente des parts sociales de SCI 

La cession des parts sociales d’un associé de SCI entraîne une imposition de la plus-value réalisée. Un époux marié sous le régime légal doit obtenir le consentement de son conjoint pour vendre ses parts sociales au sein d’une SCI. 

Dans le cas fréquent d’une SCI transparente, chaque associé bénéficie du régime des plus-values immobilières classiques (et non pas des plus-values de valeurs mobilières, comme pour des cessions d’actions ou de parts sociales): 

  • Abattement par année de détention (jusqu’à l’exonération totale d’IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans) ; 
  • Exonération de la plus-value sur la résidence principale (si la SCI mettait le bien gratuitement à disposition d’un associé) ; 
  • Calcul de la plus-value en prenant en compte la différence entre le prix d’achat et le prix de vente des parts sociales. Un taux proportionnel de 19 %, majoré des prélèvements sociaux de 17,2 %, est appliqué au montant imposable. Ce dernier est également soumis à la taxe sur les plus-values immobilières élevées lorsque la plus-value est supérieure à 50 000 €.
Bon à savoir

Les apports en numéraire ou en nature lors de la création de la SCI sont exonérés de droits d’enregistrement.

Si la SCI est imposée dans l’IS, la plus-value est imposée comme pour les cessions de valeurs mobilières au taux de 30 %. C’est la flat tax ou prélèvement forfaitaire universel (PFU) qui comprend l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. 
Il est toutefois possible d’opter pour une imposition selon le barème progressif de l’IR s’il est plus favorable. 

Les associés, personnes physiques, peuvent bénéficier d’un abattement en fonction de la durée de détention des parts : 

  • 50 % d’abattement pour les titres détenus entre 2 et 8 ans, 
  • 65 % d’abattement pour les titres détenus plus de 8 ans. 

Toutefois, si l’associé d’une SCI à l’IS utilise le fruit de la vente des parts sociales pour réaliser un autre investissement, il peut demander un report d’imposition et, ainsi, éviter une taxation immédiate.

Bon à savoir

Imposition des donations de parts sociales de SCI 
Un des intérêts majeurs de la SCI réside dans la possibilité de donner à ses enfants 100 000 euros de parts sociales tous les 15 ans, sans droits de mutation. Cet abattement permet de transmettre peu à peu un patrimoine familial. 
Les parents peuvent même conserver l’usufruit du bien immobilier pour continuer à en percevoir les revenus.

Fiscalité des plus-values réalisées par une SCI 

Les associés décident de vendre un des biens immobiliers détenus par la SCI. 

Si la SCI est soumise à l’IR, la plus-value réalisée est imposée au titre des plus-values des particuliers. Ainsi, en fonction de la durée de détention par la SCI, chaque associé sera redevable de la plus-value au prorata de ses parts dans le capital social. 

Si le logement vendu était mis à la disposition gratuite d’un associé, comme résidence principale, il bénéficie de l’exonération de 30 % sur sa part de plus-value imposable. 

Si la SCI est soumise à l’IS, le régime des plus-values professionnelles s’applique. Le montant vient s’ajouter au bénéfice de la SCI. Si la SCI a pratiqué des amortissements, ils doivent être repris avant le calcul et, par conséquent, augmentent le montant de la plus-value imposable. 

Si les associés de la SCI à l’IS décident de se verser des dividendes après la vente d’un bien immobilier, ceux-ci seront alors à leur tour imposés ! Après un abattement de 40 %, le montant restant vient augmenter le revenu imposable tandis que les prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent sur la totalité du dividende. Le calcul et le paiement de la plus-value sont effectués directement par le notaire, chargé de la vente. 

Ainsi, le choix fiscal fait partie des avantages de la SCI. Ce choix est définitif et doit être envisagé sur le long terme, en fonction des objectifs de transmission et des objectifs financiers qui conduisent à la création de cette société. Le choix d’une SCI à l’IS est intéressant pour diminuer son imposition, sauf en cas de plus-value importante.

À retenir
  • La SCI est généralement translucide si soumise à l’IR au niveau fiscal : ses résultats sont imposés directement auprès des associés.
  • Elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés si la situation est plus intéressante pour les associés.
  • La SCI établit une déclaration de résultats et chaque associé reporte sa quote-part dans la déclaration de revenus de son foyer fiscal.
  • En cas de revente des parts sociales, un abattement par année de détention est possible.
  • En cas de revente des biens immobiliers, la plus-value immobilière est imposée différemment selon le régime fiscal de la SCI.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 06/02/2020
Mis à jour le 12/09/2022
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