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Comment obtenir un prêt immobilier avec une SCI ?

Comment obtenir un prêt immobilier avec une SCI ? Comment obtenir un prêt immobilier avec une SCI ?

Vous avez créé une société civile immobilière (SCI) pour pouvoir gérer plus facilement votre patrimoine immobilier. Ou peut-être comptez-vous sur la SCI pour rendre plus simple la transmission de votre bien immobilier à vos héritiers. SCI familiale, SCI professionnelle, SCCV (société civile immobilière de construction vente) ou SCI d’attribution, la structure juridique a l’avantage de se décliner en plusieurs types pour répondre à des besoins spécifiques. Mais, quelle que soit la forme que la société prend, il est courant que les associés qui la constituent aient besoin de contracter un prêt immobilier pour pouvoir acquérir un bien. Alors, comment faire pour emprunter via une SCI ? 

Choisir le crédit immobilier adapté à votre SCI

Aujourd’hui, il n’existe pas de forme de crédit spécifique à la SCI. De ce fait, quelle que soit la banque à laquelle vous vous adressez, elle vous considérera comme tous les emprunteurs souhaitant réaliser un investissement locatif. De même pour les taux et la durée de crédit qui seront essentiellement déterminés selon votre profil, votre capacité financière et vos besoins.

Vous pouvez donc vous servir de notre simulateur de prêt pour un achat immobilier comme n’importe quelle personne physique désireuse de concrétiser un projet immobilier. Nous vous aidons ensuite pour trouver l’offre de crédit au meilleur taux et aux conditions optimales. 

Bon à savoir

La SCI n’a pas accès à certains prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt conventionné (PC) ou encore le prêt épargne logement (PEL) ; ces dispositifs mis en place pour aider les personnes physiques à acheter une maison ou un appartement.

Déterminer le montage pour emprunter pour une SCI

Lorsqu’une SCI veut emprunter, elle peut le faire de 2 manières différentes :

  • En groupe : au nom de la société civile immobilière ;
  • Individuellement : prêt contracté par les associés.

L’emprunt immobilier par les associés de la SCI

Dans ce cas, l’associé va donc souscrire un emprunt pour la SCI, mais de son côté. Grâce à un courtier, il monte donc son dossier et recherche la banque avec la meilleure proposition. Une fois qu’il va obtenir son prêt, il a 2 choix :

  • Apporter le montant de l’emprunt immobilier au capital social de la société 

Il obtient alors des parts sociales à hauteur de sa participation. Si vous avez besoin d’aide pour contracter un prêt pour votre SCI, mais en votre nom propre, n’hésitez pas à contacter les conseillers de CAFPI.

Bon à savoir

Pour cette option, si la société civile immobilière est créée pour réaliser un investissement locatif, les loyers pourront aider à rembourser l’emprunt pour la SCI. Il faut néanmoins savoir que les revenus fonciers ne sont à disposition qu’après chaque année de mise en location. Il faudra alors que vous commenciez à rembourser le crédit avant de pouvoir percevoir la part de loyer qui vous revient.

  • Verser son prêt dans le compte courant de la SCI

Les associés ont alors la possibilité de puiser dans les fonds selon leurs besoins.

Le prêt souscrit avec la SCI

C’est le gérant de la SCI qui est chargé de monter le dossier de demande de prêt. Dès que la requête reçoit une réponse favorable, le montant est déposé sur le compte de la société. C’est ensuite la SCI qui rembourse les mensualités sur ses fonds propres. 

Bon à savoir

L’associé peut faire une demande de crédit à tout moment (avant ou après la constitution de la société). Le prêt par la SCI en tant que personne morale ne peut se faire qu’après la création de la société.

Constituer un apport personnel pour une demande de crédit avec une SCI

L’un des plus grands avantages de contracter un prêt avec une SCI est la possibilité de formuler une demande de crédit sans apport. En effet, si la société civile immobilière contracte un prêt pour un investissement locatif, la banque peut considérer que les revenus tirés de la mise en location pourront aisément couvrir le remboursement des mensualités.

Bon à savoir

Si vous avez les moyens de fournir un apport personnel, il constituera toujours un plus pour votre dossier de demande de prêt.

Vérifier la capacité d’emprunt des associés

Lorsqu’une SCI contracte un prêt, la capacité d’emprunt reste une donnée importante. En effet, il ne faut pas oublier que lorsque la société civile immobilière s’adresse à une banque pour financer un projet, cette dernière vérifiera le profil de chaque associé. Elle prendra donc à part la capacité d’emprunt de chacun pour voir si chaque associé est capable de rembourser sa part.

De ce fait, si le dossier de l’un des associés n’est pas éligible pour un prêt à son nom, le fait qu’il intègre une SCI ne pourra pas influer sur son profil. Au contraire, il pourra occasionner des réserves du côté de la banque.

Toutefois, la SCI permet de mutualiser les ressources de chacun. Ce qui aura pour effet de donner accès à un prêt nettement plus élevé que pour un emprunteur seul.

En plus de la capacité d’emprunt des associés, la banque prend également en compte la capacité d’endettement de la société elle-même. Si pour une société fraîchement créée, cette donnée n’est pas encore disponible, pour les SCI déjà propriétaires, elle correspond à la différence entre les loyers perçus et les charges relatives au crédit.

Bon à savoir

Pour une SCI nouvellement constituée et ne disposant d’aucun fonds, il est conseillé de réaliser un business plan à la banque. Il sera alors plus facile de présenter le projet et de soutenir sa faisabilité ainsi que sa rentabilité. L’organisme prêteur est, en effet, plus enclin à donner un avis favorable avec des projets clairs et bien pensés.
Si vous avez besoin de monter un dossier de financement, nous pouvons vous accompagner.

Souscrire une assurance

La souscription d’une assurance est désormais commune. En effet, la plupart des banques demandent que les emprunteurs contractent une assurance emprunteur pour les couvrir en cas de décès ou d’invalidité. 

Si la SCI demande un prêt en son nom, l’organisme financier est susceptible de demander à ce que chaque associé en souscrive une.

Rembourser le prêt de la SCI

Tout emprunt est destiné à être remboursé. Dans le cadre de l’emprunt au profit d’une SCI, les modalités de paiement des mensualités se font suivant le montage choisi pour la demande de crédit immobilier.

Si les associés décident d’emprunter par eux-mêmes, ils seront tenus de rembourser le prêt de leur côté. 

Si l’emprunt est demandé par la SCI (la personne morale), le remboursement se fera à travers elle. Il faudra alors faire en sorte que la société dispose de la trésorerie suffisante.  
Pour prévenir tout défaut de paiement de la part de la société civile immobilière, comme elle le fait pour l’emprunt d’une personne physique, la banque peut demander une garantie.

Une hypothèque

La garantie hypothécaire demande souvent à la SCI de mettre en gage le bien acheté. Ainsi, s’il y a un défaut de paiement, l’organisme financier vend le bien pour se rembourser.

Une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui avant le 1er janvier 2022 était connue sous le nom de privilège du prêteur de deniers, reprend le fonctionnement de l’hypothèque. Elle ne peut toutefois pas garantir les crédits finançant ni l’achat de biens en l'état futur d'achèvement (VEFA) ni les travaux.

Elle n’est donc utilisable que pour garantir l’achat de maison, d’appartement ou de terrain existant.

Une caution

Pour obtenir une caution, vous pouvez passer par une société de cautionnement qui se porte garante pour la SCI. Face à un défaut de paiement, l’organisme prêteur se tournera ainsi d’abord vers l’établissement spécialisé pour récupérer le montant dû par la société civile immobilière.

L’établissement financier peut aussi demander une caution solidaire. De cette manière, si la SCI a des difficultés à payer, la banque pourra demander le règlement de l’emprunt par les associés à hauteur de leurs parts qu’ils détiennent. Cet engagement est assez délicat puisque dans ce cas de figure, l’entité prêteuse n’est pas obligée de demander à la SCI de payer les mensualités en retard. Elle peut tout de suite s’adresser aux associés.

À retenir
  • Les banques ne proposent pas de crédits spécialement dédiés aux SCI ;
  • La SCI peut accéder aux prêts à disposition des particuliers ;
  • La SCI peut emprunter en son nom. Les associés peuvent aussi emprunter de leur côté pour la création de la SCI ;
  • La SCI peut emprunter sans apport personnel ;
  • La banque vérifie la capacité d’emprunt de chaque associé avant d’accorder le prêt à la société civile immobilière ;
  • L’organisme prêteur demande souvent aux associés de souscrire chacun une assurance emprunteur ;
  • La SCI doit généralement fournir une garantie. Il peut s’agir d’une hypothèque, d’une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ou d’une caution.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 26/06/2023 à 10:20
Mis à jour le 15/12/2023 à 10:30
Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin
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