Quelles sont les conditions préalables ?
Vous devez créer une société civile immobilière pour les bonnes raisons. Une SCI est avant tout une société ! Pour la créer, plusieurs conditions préalables doivent être réunies :
- être au minimum 2 associés : un mineur peut être associé d’une SCI mais sera alors représenté par son administrateur légal ;
- avoir un capital social : aucun montant minimum n’est imposé ;
- trouver un nom à la société (qui doit être disponible) ;
- nommer un ou plusieurs gérants, associés ou non.
Si vous créez une SCI entre concubins, mettez-vous chacun co-gérant. En cas de décès de l’un, cela facilite les choses.
Comment créer une SCI ?
Vous devez suivre le formalisme propre à la constitution de toute société en France et respecter chaque étape :
- Rédiger les statuts devant notaire ou par acte sous seing privé (le notaire est obligatoire si un bien immobilier est apporté à la SCI) ;
- Enregistrer les statuts auprès du centre des impôts ;
- Réaliser une publication dans un journal d’annonces légales (JAL) ;
- Immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés, ce qui entraîne la délivrance du numéro SIREN, du numéro SIRET et d’un K-bis ;
- Procéder à la nomination du ou des gérants.
Le gérant est tenu d’établir une comptabilité, de réaliser toutes les formalités, de gérer la fiscalité de la SCI. Sa gestion engage sa responsabilité auprès des associés et des tiers.
Que doivent contenir les statuts ?
Les statuts sont le cœur de la relation entre les associés. Ils sont bien plus qu’une simple formalité et doivent anticiper les moments difficiles. Ils doivent contenir :
- l’objet social : nécessairement civil comme l’acquisition d’immeubles et leur gestion, leur mise en location, etc. ;
- la dénomination sociale : vérifiez qu’elle n’est pas déjà prise ou ne fait pas l’objet d’une protection au titre des marques ;
- le capital social : il n’existe pas de montant minimum. Il peut être fixe ou variable, libéré entièrement ou partiellement à la création. Seule exception : en cas d’apport d’un bien immobilier, le capital correspond à sa valeur.
- la durée : elle est de 99 ans maximum ;
- les apports de chaque associé : en numéraire (argent) ou en nature (des biens)
- les associés : de nationalité française ou étrangère, de la même famille ou non.
- la forme
- le siège social
- les modalités de son fonctionnement
Il est essentiel de se faire accompagner par un professionnel pour rédiger des statuts adaptés à votre situation et à vos objectifs. Plusieurs clauses sont importantes notamment des clauses d’agrément pour faire entrer de nouveaux associés, des clauses de préemption en cas de vente des parts sociales... l’aide d’un courtier peut être précieuse dans ce cas de figure.
- Créer une société civile immobilière implique le respect d’un certain formalisme.
- L’accompagnement d’un professionnel est souhaitable pour personnaliser les statuts en fonction de vos besoins et de vos objectifs.
- Vous devez réunir des conditions préalables à la création puis procéder à l’immatriculation de la SCI.
- Si vous souhaitez acquérir un bien en SCI, n’hésitez pas à demander conseil auprès d’un de nos courtiers pour le financement de votre projet.
