Vous êtes décidé à investir dans l’immobilier ? Votre situation vous conduit à privilégier la création d’une société civile immobilière ? 

Que ce soit pour transmettre vos biens, protéger votre concubin ou anticiper les querelles entre héritiers, la SCI est souvent une bonne solution de gestion d’un patrimoine. 

Découvrez tous les éléments nécessaires pour créer une SCI simplement.

Quelles sont les conditions préalables ?

Vous devez créer une société civile immobilière pour les bonnes raisons. Une SCI est avant tout une société ! Pour la créer, plusieurs conditions préalables doivent être réunies :

  • être au minimum 2 associés : un mineur peut être associé d’une SCI mais sera alors représenté par son administrateur légal ;
  • avoir un capital social : aucun montant minimum n’est imposé ;
  • trouver un nom à la société (qui doit être disponible) ;
  • nommer un ou plusieurs gérants, associés ou non.
Bon à savoir

Si vous créez une SCI entre concubins, mettez-vous chacun co-gérant. En cas de décès de l’un, cela facilite les choses.

Comment créer une SCI ?

Vous devez suivre le formalisme propre à la constitution de toute société en France et respecter chaque étape :

  • Rédiger les statuts devant notaire ou par acte sous seing privé (le notaire est obligatoire si un bien immobilier est apporté à la SCI) ;
  • Enregistrer les statuts auprès du centre des impôts ;
  • Réaliser une publication dans un journal d’annonces légales (JAL) ;
  • Immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés, ce qui entraîne la délivrance du numéro SIREN, du numéro SIRET et d’un K-bis ;
  • Procéder à la nomination du ou des gérants.
Bon à savoir

Le gérant est tenu d’établir une comptabilité, de réaliser toutes les formalités, de gérer la fiscalité de la SCI. Sa gestion engage sa responsabilité auprès des associés et des tiers.

Que doivent contenir les statuts ?

Les statuts sont le cœur de la relation entre les associés. Ils sont bien plus qu’une simple formalité et doivent anticiper les moments difficiles. Ils doivent contenir :

  • l’objet social : nécessairement civil comme l’acquisition d’immeubles et leur gestion, leur mise en location, etc. ;
  • la dénomination sociale : vérifiez qu’elle n’est pas déjà prise ou ne fait pas l’objet d’une protection au titre des marques ;
  • le capital social : il n’existe pas de montant minimum. Il peut être fixe ou variable, libéré entièrement ou partiellement à la création. Seule exception : en cas d’apport d’un bien immobilier, le capital correspond à sa valeur.
  • la durée : elle est de 99 ans maximum ;
  • les apports de chaque associé : en numéraire (argent) ou en nature (des biens)
  • les associés : de nationalité française ou étrangère, de la même famille ou non.
  • la forme
  • le siège social
  • les modalités de son fonctionnement
Bon à savoir

Il est essentiel de se faire accompagner par un professionnel pour rédiger des statuts adaptés à votre situation et à vos objectifs. Plusieurs clauses sont importantes notamment des clauses d’agrément pour faire entrer de nouveaux associés, des clauses de préemption en cas de vente des parts sociales... l’aide d’un courtier peut être précieuse dans ce cas de figure.

Quelle fiscalité pour la société civile immobilière ? 

Le principal intérêt de créer une société civile immobilière est de gérer le patrimoine dans les meilleures conditions. Une bonne gestion immobilière passe donc également par l’identification du régime fiscal applicable. 

Aussi, pour un guide pratique complet sur la création de SCI, faire le point sur la nature de l’impôt auquel la société sera soumise est incontournable. Et elle devient cruciale dans le cadre d’un investissement immobilier dans une optique de rentabilité nette nette. 

▶ La SCI transparente 

Dans la pratique, la société civile immobilière est généralement soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et est donc dite transparente. Ce régime fiscal est appliqué par défaut. Il prévaut donc si aucun choix sur la fiscalité n’est spécifié et est en vigueur sans formalité complémentaire. 

La société en elle-même n’est donc pas directement assujettie, car ce sont les actionnaires qui le seront sur les recettes générées par la gestion du patrimoine. La société et les associés sont alors indissociables. Et ces derniers seront imposables à hauteur de leurs droits sociaux. 

▶ La SCI translucide 

La confusion assez fréquente entre la SCI translucide et la SCI transparente ne se porte pas seulement sur la dénomination. En effet, le régime d’imposition est sensiblement le même puisqu’il s'agit du même régime d’imposition (sur le revenu). Leur différence réside essentiellement dans leur champ d’application. 

La SCI transparente concerne : 

  • La SCI d’attribution-acquisition ;
  • La SCI de construction-vente. 

La société civile immobilière translucide vise tous les autres types de SCI. 

▶ La SCI opaque 

La société civile immobilière est considérée comme opaque lorsqu’elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). La SCI est donc imposée directement. 

Elle est généralement adoptée pour les revenus découlant d’une location meublée ou d’une acquisition en vue de revente. 

Combien coûte la création d’une SCI ? 

La création d’une société civile immobilière amène au paiement des frais relatifs à des étapes du projet : 

  • frais d’annonce légale : 185 € HT, sauf pour les frais d’annonce légale pour La Réunion et Mayotte qui s’élève à 222 € HT ;
  • déclaration des bénéficiaires effectifs : 21,41 € TTC ; 
  • demande d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés : 66,88 € ; 
  • frais de notaire et/ou d’autres intervenants dans la création de la SCI (avocat, expert-comptable, plateforme juridique, etc.) : montant selon les tarifs appliqués ; 
  • capital social : selon l’apport souhaité. 

Quelle est la différence entre SCI et indivision ? 

La SCI ou Société Civile Immobilière est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de gérer communément un patrimoine immobilier ; ce dernier pouvant être constitué d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Toutefois, la SCI n’est pas la seule structure offrant cette prérogative. L’indivision, relativement plus courante, permet, elle aussi, la gestion ou l’achat de biens immobiliers à plusieurs. 

Aussi, pour mieux comprendre en quoi consiste la SCI, une comparaison entre les deux régimes s’impose ; notamment, sur la création, la gestion et la transmission du patrimoine. 

▶ Création de SCI et indivision 

À sa création, l’indivision se fait gratuitement et sans réelle formalité. La SCI, quant à elle, doit suivre plusieurs étapes et donne lieu à des frais. 

▶ Gestion du bien immobilier en société civile immobilière (SCI) et en indivision 

Dans l’indivision, même si la gestion ne demande aucune formalité rigide, les décisions les plus importantes sont prises à l’unanimité, le tout dans le respect des règles légales. 

Pour la société civile immobilière, la détermination des règles de gestion se fait librement entre les associés et le gérant qui sont tenus à une assemblée générale annuelle (au minimum).

Bon à savoir
  • En cas de désaccord, les indivisaires peuvent être amenés à vendre le bien indivis ; 
  • Dans le cadre de la SCI, un associé ne peut procéder qu’à la cession de ses parts sociales sans pouvoir obliger la vente du bien immobilier.

▶ Transmission du patrimoine immobilier 

L’indivision, comme la société civile immobilière, peut être une solution pour l’acquisition d’un bien immobilier par plusieurs personnes ; notamment dans le cadre de l’achat immobilier par des concubins

Toutefois, l’indivision peut également être définie comme étant l’étape intermédiaire qui intervient entre le moment où les indivisaires héritent d’un patrimoine et le moment où le patrimoine est partagé. Et ce, contrairement à la SCI qui découle de la décision des associés à constituer un capital social et à suivre toutes les étapes pour la création de la société civile. 

Pour ce qui est de la transmission, le bien en indivision peut faire l’objet d’une donation de la quote-part, et ce, dans son intégralité. 

De son côté, le patrimoine de la société civile immobilière peut être transmis par une succession de donations des parts ou d’un démembrement de la propriété desdites parts. La SCI permet ainsi d’éviter les frais de succession et de bénéficier d’abattements fiscaux.

À retenir
  • Créer une société civile immobilière implique le respect d’un certain formalisme.
  • L’accompagnement d’un professionnel est souhaitable pour personnaliser les statuts en fonction de vos besoins et de vos objectifs.
  • Vous devez réunir des conditions préalables à la création puis procéder à l’immatriculation de la SCI.
  • La SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). 
  • La SCI est plus avantageuse que l’indivision en cas de litige non résolu et la transmission de biens.
  • Si vous souhaitez acquérir un bien en SCI, n’hésitez pas à demander conseil auprès d’un de nos courtiers pour le financement de votre projet.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 06/02/2020
Mis à jour le 19/08/2022
Prêt à concrétiser votre crédit immobilier ?
Obtenir mon avis de faisabilité

2 articles
pour approfondir

Crédit immobilier

N'attendez plus
pour avoir une réponse
Démarrer une étude gratuite
  • 3 minutes
  • Sans engagement
4,7/5 - 25 557 avis
230 Agences