La Société Civile Immobilière : définition et fonctionnement

Avant de vous lancer dans la création d’une SCI, vous devez connaître le fonctionnement de base de ce type de société, mais aussi les différents types de montage disponibles pour répondre à vos objectifs.

▶ Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI, comme son nom l’indique, est une société civile dont l’activité s’organise autour de l’immobilier. Cette forme juridique particulière permet d’acheter un bien à plusieurs à travers une société dont les parts sont réparties proportionnellement à l’apport de chaque associé. Le bien ou les biens acquis par les associés sont alors détenus par la SCI, ce qui permet de simplifier la gestion et la transmission du patrimoine.

▶ Pourquoi créer une SCI ?

Vous devez créer une société civile immobilière pour les bonnes raisons ! Gestion du patrimoine, investissement locatif, transmission, donation, acquisition collective… La création d’une SCI peut répondre à différents objectifs patrimoniaux.

Il n’est pas rare, par exemple, que des concubins créent une SCI pour protéger leur partenaire en cas de décès, notamment au niveau de la transmission du bien. Cela peut aussi être envisagé lorsqu’un des concubins a des enfants issus d’une autre relation.

Une SCI peut aussi être constituée pour aider un membre de sa famille à accéder à la propriété, par exemple, lorsque des parents s’associent avec leurs enfants pour les aider à acquérir un bien, et inversement.

Une SCI peut aussi être employée pour l’achat d’une résidence secondaire partagée, comme une maison de vacances que l’on souhaite partager avec des amis.

Enfin, une SCI peut être créée dans le but d’investir à plusieurs, afin de générer des revenus locatifs, des plus-values, ou des bénéfices commerciaux (achat-revente).

Suivant l’objectif que vous visez, vous aurez alors le choix entre différents types de SCI, qui ont chacun leurs avantages.

Quel type de SCI choisir ? 

On distingue 5 types de SCI qui correspondent à différents objectifs patrimoniaux.

▶ La SCI familiale

La SCI familiale permet de gérer et de transmettre des biens immobiliers entre les membres d’une même famille, en ligne directe ou non. Elle permet de faciliter la transmission au sein d’un couple, d’organiser sa succession, ou bien d’acheter un bien en famille (maison de vacances, etc). 

▶ La SCI de gestion ou de location

Cette SCI permet d’acquérir et de gérer des biens à plusieurs dans le but de générer des revenus locatifs. Attention :  si vous souhaitez louer des biens meublés via ce type de SCI, vous serez soumis à l’impôt sur les sociétés.

▶ La SCI construction-vente

La SCI construction-vente est la seule société civile immobilière qui permet l’achat et la revente de bien immobilier comme activité principale. En effet, une SCI n’est pas censée avoir un but commercial, sauf dans ce cas précis.

▶ La SCI d’attribution

La SCI d’attribution permet d’acheter un bien à partager (immeuble, terrain) à plusieurs, en fonction de la part de capital de chaque associé. Cela permet de se constituer un patrimoine immobilier à plusieurs sans passer par l’indivision et tout en simplifiant la répartition.

▶ La SCI de jouissance à temps partagé

Ce type de SCI particulier permet de partager l’usage d’un bien immobilier, par exemple, une résidence secondaire. La durée d’occupation du bien est alors définie en fonction du montant des parts détenues par chaque associé. Ce type de SCI est assez peu répandu.

Quelles sont les conditions préalables pour la création d’une SCI ?

Même familiale, une SCI est avant tout une société ! Elle doit alors répondre au cadre légal fixé par la loi, et plus précisément, du Code Civil (Chapitre II : De la société civile (Articles 1845 à 1870-1)).

Pour la créer, plusieurs conditions préalables doivent être réunies :

• être au minimum 2 associés : un mineur peut être associé d’une SCI mais sera alors représenté par son administrateur légal ;
• avoir un capital social : aucun montant minimum n’est imposé ;
• trouver un nom à la société (qui doit être disponible) ;
• nommer un ou plusieurs gérants, associés ou non.

Comment créer une SCI ?

Vous devez suivre le formalisme propre à la constitution de toute société en France et respecter chaque étape :

• Rédiger les statuts devant notaire ou par acte sous seing privé (le notaire est obligatoire si un bien immobilier est apporté à la SCI) ;
• Enregistrer les statuts auprès du centre des impôts ;
• Réaliser une publication dans un journal d’annonces légales (JAL) ;
• Obtenir une immatriculation de la SCI auprès du registre du commerce et des sociétés (RCS), afin d’obtenir un numéro SIREN et numéro SIRET pour la société ainsi que la délivrance d’un K-bis par le greffe ;
• Procéder à la nomination du ou des gérants de la société.

Que doivent contenir les statuts d’une SCI ?

Les statuts sont le cœur de la relation entre les associés. Ils sont bien plus qu’une simple formalité et doivent permettre de fixer un cadre juridique et légal aux activités de la société. Ils permettent de désigner les objectifs et le fonctionnement de la société, mais aussi d’anticiper les moments difficiles en cas de décès d’un des associés. Ils doivent alors contenir :

• l’objet social : comme l’acquisition d’immeubles et leur gestion, leur mise en location, etc. ;
• la dénomination sociale : vérifiez qu’elle n’est pas déjà prise ou ne fait pas l’objet d’une protection au titre des marques ;
• le capital social : il n’existe pas de montant minimum. Il peut être fixe ou variable, libéré entièrement ou partiellement à la création. Seule exception : en cas d’apport d’un bien immobilier, le capital correspond à sa valeur.
• la durée de vie de la SCI : elle est de 99 ans maximum ;
• les apports de chaque associé : en numéraire (argent) ou en nature (des biens) ;
• la désignation des associés : de nationalité française ou étrangère, de la même famille ou non ;
• la forme juridique de la société ;
• l’adresse du siège social ;
• les modalités de son fonctionnement.

Selon la forme juridique de la société, les statuts doivent être complétés avec d’autres informations. Dans le cadre d’une SCI, il est pertinent d’ajouter les mentions suivantes : 

• la désignation du gérant ou des co-gérants (selon l’objectif de la SCI) ;
• la répartition des parts sociales entre les associés (notamment si elles ne sont pas égales).

Quelle fiscalité pour la société civile immobilière ? 

Un des principaux avantages de la constitution d’une société civile immobilière est de pouvoir gérer et transmettre son patrimoine dans de meilleures conditions. Mais une SCI peut aussi être constituée dans le but de générer des revenus, que ce soit des revenus locatifs ou des plus-values. Une bonne gestion de sa société civile immobilière passe donc nécessairement par l’identification du régime fiscal applicable. 

Aussi, avant de vous lancer dans la création de votre SCI, prenez le temps de faire le point sur la nature de l’impôt auquel la société sera soumise. C’est une étape incontournable dans la création de toute société, qui devient cruciale dans le cadre d’une SCI avec un objectif d’investissement immobilier à rentabilité nette. 

▶ La SCI transparente 

Dans la pratique, la société civile immobilière est généralement soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et est donc dite transparente. Ce régime fiscal est appliqué par défaut. Il prévaut donc si aucun choix sur la fiscalité n’est spécifié et s’applique automatiquement sans formalité complémentaire. 

La société en elle-même n’est donc pas directement assujettie à l’impôt des sociétés. Ce sont les actionnaires qui sont imposés sur les recettes générées par la gestion du patrimoine (revenus locatifs, plus-value). La société et les associés sont alors indissociables. Et ces derniers seront imposables à hauteur de leurs droits sociaux, soit, leurs parts dans la société.

▶ La SCI translucide 

La confusion assez fréquente entre la SCI translucide et la SCI transparente ne se porte pas seulement sur la dénomination. En effet, le régime d’imposition est sensiblement le même puisqu’il s'agit du même régime d’imposition (sur le revenu). Leur différence réside essentiellement dans leur champ d’application. 

La SCI transparente concerne : 

• La SCI d’attribution-acquisition ;
• La SCI de construction-vente. 

La société civile immobilière translucide vise tous les autres types de SCI. 

▶ La SCI opaque 

La société civile immobilière est considérée comme opaque lorsqu’elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). La SCI est donc imposée directement. 

Cette méthode d’imposition est généralement adoptée pour les revenus découlant d’une location meublée ou d’une acquisition en vue d’une revente. 

Combien coûte la création d’une SCI ? 

La création d’une société civile immobilière amène au paiement des frais relatifs à des étapes du projet : 

• frais d’annonce légale : 185 € HT, sauf pour les frais d’annonce légale pour La Réunion et Mayotte qui s’élève à 222 € HT ;
• déclaration des bénéficiaires effectifs : 21,41 € TTC ; 
• demande d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés : 66,88 € ; 
• frais de notaire et/ou d’autres intervenants dans la création de la SCI (avocat, expert-comptable, plateforme juridique, etc.) : de 200 € (services en ligne) à 3 000 € (rédaction des statuts par un notaire) ; 
• capital social : selon l’apport souhaité. 

Quelle est la différence entre SCI et indivision ? 

La SCI ou Société Civile Immobilière est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de gérer communément un patrimoine immobilier ; ce dernier pouvant être constitué d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Toutefois, la SCI n’est pas la seule structure offrant cette prérogative. L’indivision, relativement plus courante, permet, elle aussi, la gestion ou l’achat de biens immobiliers à plusieurs. 

Aussi, pour mieux comprendre en quoi consiste la SCI, une comparaison entre les deux régimes s’impose ; notamment, sur la création, la gestion et la transmission du patrimoine. 

▶ Création de SCI et indivision 

À sa création, l’indivision se fait gratuitement et sans réelle formalité. La SCI, quant à elle, doit suivre plusieurs étapes et donne lieu à des frais. 

▶ Gestion du bien immobilier en société civile immobilière (SCI) et en indivision 

Dans l’indivision, même si la gestion ne demande aucune formalité rigide, les décisions les plus importantes sont prises à l’unanimité, le tout dans le respect des règles légales. 

Pour la société civile immobilière, la détermination des règles de gestion se fait librement entre les associés et le gérant qui sont tenus à une assemblée générale annuelle (au minimum).

▶ Transmission du patrimoine immobilier 

L’indivision, comme la société civile immobilière, peut être une solution pour l’acquisition d’un bien immobilier par plusieurs personnes ; notamment dans le cadre de l’achat immobilier par des concubins. 

Toutefois, l’indivision peut également être définie comme étant l’étape intermédiaire qui intervient entre le moment où les indivisaires héritent d’un patrimoine et le moment où le patrimoine est partagé. Et ce, contrairement à la SCI qui découle de la décision des associés à constituer un capital social et à suivre toutes les étapes pour la création de la société civile. 

Pour ce qui est de la transmission, le bien en indivision peut faire l’objet d’une donation de la quote-part, et ce, dans son intégralité. 

De son côté, le patrimoine de la société civile immobilière peut être transmis par une succession de donations des parts ou d’un démembrement de la propriété desdites parts. La SCI permet ainsi d’éviter les frais de succession et de bénéficier d’abattements fiscaux.