Les grandes caractéristiques de la loi SRU

La loi Solidarité et Renouvellement Urbain a été promulguée le 13 décembre 2000. Riche de 209 articles, ce texte complexe est venu profondément modifier le cadre légal du marché immobilier. Explications.

Les objectifs de la loi SRU

La loi SRU a été élaborée autour de trois exigences :

• une plus grande solidarité,
• l’encouragement au développement durable,
• le renforcement de la démocratie et de la décentralisation.

Plus largement, la loi SRU se fixe pour objectif d’améliorer la mixité sociale et les règles d’urbanisme. Elle espère notamment améliorer la cohésion des territoires en limitant l’étalement urbain et en développant les réseaux de transport. Elle vient ainsi donner plus de compétences aux conseils régionaux, mais aussi imposer différentes règles aux communes, notamment en matière de logements sociaux. Enfin, elle vise à mieux protéger les acquéreurs en instaurant un délai de rétractation après la signature du compromis de vente.

Le champ d’application de cette loi

Une des mesures phares de la loi SRU, portée par l’article 55 de cette loi, vise à développer le logement social dans les communes de taille moyenne. La loi SRU stipule ainsi que nombre de communes doivent désormais compter au minimum 20 % de logements sociaux.

Les communes concernées par cet article sont :

• Les communes de la région parisienne comptant plus de 1 500 habitants ;
• Dans les autres territoires, les communes de plus de 3 500 habitants faisant partie d’une agglomération de plus de 50 000 habitants.

Les principales dispositions de la loi SRU

Comme évoqué plus haut, la loi SRU s’articule autour de 3 grands axes : une plus grande solidarité, l’encouragement du développement durable et le renforcement de la démocratie via la décentralisation. Découvrez les mesures phares introduites par cette loi pour atteindre ces objectifs.

Une évolution du droit de l’urbanisme

En matière d’urbanisme, la loi SRU introduit différents changements. Les schémas directeurs sont ainsi remplacés par les schémas de cohérence territoriale, les plans d’occupation des sols sont remplacés par les plans locaux d’urbanisme, et les plans d’aménagement de zone sont supprimés. 

L’encouragement du développement durable

La loi SRU encourage une construction plus raisonnée dans les zones déjà urbanisées plutôt qu’un étalement urbain. Pour soutenir cet objectif, les terrains constructibles ne sont plus soumis à une taille minimale, ce qui permet de qualifier de plus nombreux terrains comme constructibles.

La mise en avant des transports en commun

La loi SRU prévoit que les transports en communs soient privilégiés dans les zones urbaines. Afin d’encourager leur utilisation et leur développement, elle tend à réduire la place accordée à l’automobile dans les zones correctement desservies (instauration  de zones piétonnes).

Une évolution du droit du logement

Les bailleurs sociaux voient leurs missions redéfinies et étendues, tandis que les copropriétés se voient imposer de nouvelles obligations (diagnostics techniques, mise en conformité des règlements de copropriété, ouverture d’un compte bancaire séparé) ainsi qu’une refonte du régime des copropriétés en difficulté. Les sanctions envers les copropriétaires défaillants sont aggravées.
La loi SRU instaure également un délai de rétractation obligatoire de 7 jours, en faveur de l’acquéreur d’un bien immobilier à usage d’habitation, quel que soit le statut du vendeur (professionnel ou non).

Concrètement, cela signifie que l’acheteur dispose de 7 jours pour renoncer à son achat immobilier, sans avoir besoin de se justifier. Il devra simplement envoyer une lettre de renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le délai de rétractation protège l'acheteur dans le sens où il lui accorde un délai de réflexion obligatoire, et dont la durée n’est ni modifiable ni négociable. En effet, durant cette période, l’acheteur n’est plus soumis au stress de l’achat et peut y réfléchir tranquillement, à tête reposée.

Ce délai concerne le compromis de vente, la promesse de vente, le contrat de réservation, le contrat de construction de maison individuelle et le contrat de promotion immobilière.

Ce délai démarre à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, en cas de promesse passée sous seing privé, ou du lendemain de la remise en propre, en cas de promesse passée sous la forme authentique.

L’article 55 de la loi SRU : un article majeur

Dans le but de développer une plus grande solidarité, et de renforcer les droits des citoyens/consommateurs, la loi SRU, et notamment son article 55, vise à répondre à la pénurie de logements sociaux tout en œuvrant pour l’équilibre et la mixité sociale des territoires.  

L’article impose aussi à un certain nombre de communes (de plus de 1500 habitants en région parisienne ou 3 500 dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants) de compter désormais au minimum 20 % de logements sociaux.

Toutes ces communes concernées doivent alors mettre en place des projets de Zones d’Activités Commerciales (ZAC) et construire des logements sociaux afin d’atteindre l’objectif de 20 % fixé par la loi. 

Les villes qui ne respectent pas cette proportion de logements sociaux doivent s’acquitter d’un prélèvement annuel proportionnel à son potentiel fiscal et au déficit en logement social par rapport à l’objectif fixé par la loi. Ainsi, plus il manque de logements sociaux, plus la commune devra verser une compensation importante. 

En ce sens, l’Etat peut obliger les communes à construire des logements sociaux, ou bien, le cas échéant, neutraliser le droit de préemption de la commune et délivrer lui-même un permis de construire “d’État”.

Il convient de noter cependant que certaines communes peuvent être exemptées de cette obligation, notamment si elles ne disposent pas des infrastructures (transports en communs) ou zones constructibles nécessaires. De même, les communes qui enregistrent déjà un certain niveau de dépenses en faveur du logement social ne sont pas soumises à prélèvement en cas de déficit.

Entre 2020 et 2022, ce sont ainsi 232 communes qui ont été exemptées de l’application de l’article 55 de la loi SRU :

• 154 communes en raison de l’insuffisante connexion aux bassins d’emplois ;
• 54 communes en raison de la faible tension du marché immobilier dans leur unité urbaine,
• 24 communes en raison des limites de constructibilité sur plus de la moitié du territoire urbanisé de la commune.

Ce que change la loi SRU pour les acquéreurs

Bien qu’elle s’adresse principalement aux communes, la loi SRU a un impact majeur sur les transactions immobilières. En plus du délai de rétractation, le diagnostic amiante et le bornage du bien (terrain constructible) sont désormais obligatoires. 
Il faut également prendre en compte l’impact de la loi SRU sur les copropriétés, qui ont dû mettre en conformité leurs règlements et instaurer différents changements (instauration d’un carnet d’entretien, assemblées générales des copropriétaires). Le carnet d’entretien, notamment, permet de mieux informer les acquéreurs potentiels sur l’état de la copropriété et les travaux qui y ont été effectués. 

De même, les normes comptables et juridiques instaurées par la loi SRU ont un impact important sur les charges de copropriété et leur gestion. L’obligation de présenter un budget prévisionnel et la mise en concurrence des entreprises pour les travaux importants sont autant de mesures qui visent à protéger les copropriétaires.

Les avantages de la loi SRU

La loi SRU vise à diversifier les offres résidentielles dans les communes, pour plus d’égalité et de justice sociale. Atténuer les disparités sociales et développer une mixité sociale ne peut qu’être bénéfique.

Concernant le délai de rétractation, l’avantage majeur est qu’il évite à l’acquéreur de faire un achat compulsif. Grâce à la période de rétractation, celui-ci peut prendre connaissance de tous les documents et diagnostics, et s’assurer que sa décision lui convient. En se rétractant dans le délai imparti, l’acheteur est certain de récupérer les fonds avancés.