Les grandes caractéristiques

• Souscrire un prêt immobilier engageant l’acquéreur pour une période relativement longue, ce dernier doit disposer d’une protection adaptée à son statut d’emprunteur. La loi Scrivener est donc une série de mesures assurant l’information et la protection du consommateur du prêt immobilier ;
• Elle est intégrée au Code de la Consommation depuis le 13 juillet 1979 ;
• La loi Scrivener s’applique à tous les prêts, lors de toute opération immobilière, quel que soit le bien acquis : logement à usage d’habitation (maison, appartement, neuf ou ancien), terrain, local professionnel et constructions dont le coût est supérieur à 21 500 €.

Fonctionnement

La loi Scrivener ne concerne que les personnes physiques, et ne s’applique pas aux sociétés. Elle a principalement réglementé 2 points :

▶ L’offre de crédit, ou offre préalable de prêt

La loi stipule que le prêteur est tenu de formuler par écrit une offre, adressée gratuitement par voie postale à l’emprunteur. Celle-ci doit comporter tous les éléments obligatoires :

• Identité des parties intervenant dans le prêt : emprunteur, co-emprunteur, prêteur, caution ;
• Type d’emprunt ;
• Nature du bien financé via l’emprunt ;
• Montant du prêt ;
• Taux effectif global (TEG) ou taux annuel effectif global (TAEG) : fixe ou variable. Si vous optez pour un prêt avec un TAEG variable, le document doit préciser que c’est une estimation ;
• Coût total de l’emprunt avec le détail des frais (intérêts, frais de dossier, assurance, frais annexes) ;
• Date de déblocage du prêt par la banque ;
• Calendrier des mensualités ;
• Tableau d’amortissement ;
• Délai de réflexion ;
• Type d’assurance exigée : la loi n’impose pas la souscription d’une assurance emprunteur. 

Toutefois, la majorité des banques demandent à ce que l’emprunteur soit couvert pour certains risques (décès, invalidité, chômage…) :

• garantie : également demandée par les établissements prêteurs pour s’assurer un remboursement du crédit dans le cas où l’emprunteur se trouve dans l’incapacité de le faire. Il peut alors être question d’une caution, d’une hypothèque ou d’une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ;
• Etc.

Pour être conforme aux termes de la loi Scrivener, la banque doit aussi vous faire parvenir des informations et modalités relatives à l’assurance pour le prêt. Elle doit vous renseigner sur les garanties qu’elle propose. Sachez toutefois que vous avez le droit de choisir un autre assureur. 

▶ Le délai de réflexion

Une fois l’offre préalable de prêt établie, le futur emprunteur potentiel dispose d’un délai de 10 jours pour examiner l’offre, la comparer et faire son choix. Cette période correspond au délai de rétractation au terme duquel l’emprunteur choisit de s’engager, ou d’annuler le prêt. Généralement, on parle de délai de rétractation pour un prêt à la consommation, et de délai de réflexion pour un prêt immobilier.

S’il accepte l’offre, l’emprunteur doit la renvoyer par courrier.

Modalités

▶ La clause suspensive d’obtention du prêt

Toujours dans le but de protéger le consommateur, et en application de la loi Scrivener toute promesse de vente doit obligatoirement contenir une condition suspensive d’obtention du prêt.

Ladite condition suspensive insérée dans l’avant-contrat doit préciser :

• Montant du crédit ;
• Taux ;
• Durée du crédit ;
• Durée de validité de la clause (qui ne peut pas être inférieure à 1 mois).

Ainsi, si l’acquéreur n’obtient pas son prêt, il pourra renoncer à la promesse de vente sans frais. En revanche, si l’acquéreur obtient son crédit, la vente est réalisée. Le financement de votre projet immobilier doit passer par la souscription de plusieurs crédits ? Il faut déjà que chaque banque soit tenue au courant de la contraction des autres prêts. Si l’une de vos demandes est refusée, vous pourrez vous défaire de tout engagement. Attention, l’emprunt n’ayant pas reçu l’acceptation de la banque doit au moins correspondre à 10% du coût nécessaire pour l’acquisition du bien immobilier.

Selon la loi Scrivener, aucun versement ni paiement ne peut être effectué ou exigé avant l’acceptation définitive de l’offre de prêt. Cette interdiction concerne par exemple les frais de dossier ou de garantie à payer par l’emprunteur. La banque ne peut pas non plus effectuer de paiement au profit de l’emprunteur.

▶ L’acompte

Une fois le délai de rétractation passé, lors de la signature de la promesse de vente, l’emprunteur verse entre 5 à 10 % du prix du bien au vendeur en guise de réservation. Il s’agit d’un acompte.

Plusieurs cas de figure :

• Si l’emprunteur n’obtient pas son prêt, il récupèrera son acompte ;
• Si le prêt est accordé mais que l’emprunteur fait marche arrière, il perdra son acompte et devra rembourser les frais éventuellement déjà déboursés par la banque. L’acheteur devra par la même occasion indemniser le vendeur ;
• Si le vendeur annule la vente, ce dernier rendra l’acompte et versera une somme égale à deux fois le montant des arrhes ;
• Si la vente est conclue (le cas le plus fréquent), l’acompte est naturellement déduit du montant de la transaction réglée au vendeur.

Le rôle de la loi Scrivener dans le choix de la meilleure offre de prêt

Pour profiter des meilleures conditions de prêt, la loi Scrivener vous permet d’analyser chaque offre. Durant le délai de réflexion qui vous est accordé, pour chaque dossier, regardez :

• le taux annuel effectif global (TAEG) : il vous informe sur le coût total du crédit, premier point à vérifier pour chaque organisme financier. Pour une comparaison optimale, veillez à demander le même montant ;
• les exigences en termes de caution et d’assurance : si la banque vous demande de fournir une caution ou de souscrire une assurance emprunteur, vérifiez les conditions de souscription. Voyez, par exemple, le niveau de couverture exigé ainsi que les modalités entourant l’offre d’assurance de l’établissement.

Qu’est-ce qu’une offre de prêt ?

Avant de vous faire parvenir une offre de prêt, la banque doit :

• vous informer des conséquences de la contraction d’un prêt ainsi que les risques de surendettement ;
• analyser votre solvabilité en prenant en compte les éléments pertinents de votre situation financière : dettes, dépenses, revenus et épargne. Elle vérifiera que votre taux d’endettement ne dépasse pas 35% ;
• consulter le FICP ou fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers où sont inscrites les personnes en situation de surendettement ou en retard dans le remboursement de leur crédit.

Une fois que l’établissement financier juge votre dossier acceptable, il doit vous envoyer, à vous et à votre caution, une offre accompagnée d’une fiche d'information standardisée européenne (FISE). Il s’agit d’un document où sont détaillés les caractéristiques du prêt, les modalités de remboursement et le taux d’intérêt.

Le document vous facilite ainsi la comparaison et l’analyse de l’impact des offres de prêt.

La réalisation de la vente dans le cadre de la loi Scrivener

La loi Scrivener prévoit des dispositions même une fois le crédit octroyé. Elle encadre alors la banque et toutes les parties prenantes à la vente pour qu’elles respectent leurs obligations après la signature de l’offre et toute la durée du prêt.

Le fait que seule l’obtention du crédit immobilier amènera à la validation de la vente doit être précisé dans l’avant-contrat. Ainsi, lorsque toutes les spécificités du financement sont respectées et que vous obtenez votre prêt, la condition suspensive est levée. Vous aurez ainsi à finaliser la vente.

En tant qu’acheteur et emprunteur, si vous voulez pouvoir invoquer la condition suspensive, vous devrez également honorer vos obligations envers la banque. Vous devez, entre autres, fournir les documents qui vous sont demandés à la date indiquée. De même, l’offre de prêt datée et signée devra être retournée à l’organisme prêteur dans les délais impartis. Sachez que la mauvaise foi de l’emprunteur est aussi retenue dès qu’une information transmise est fausse. 

Pour vous aider à répondre aux exigences des établissements financiers, n’hésitez pas à faire appel à un courtier. Vous profiterez de ses connaissances et de son expertise pour ne négliger aucun aspect de votre demande de prêt conformément aux lois et réglementations en vigueur.

Avantages et inconvénients

L’avantage majeur de la loi Scrivener est bien sûr la protection de l’emprunteur immobilier. On considérera comme “inconvénients” certaines obligations, parfois contraignantes :

• Si un emprunteur, soumis à une levée de la clause suspensive d’obtention d’offre de prêt, se voit proposer une offre par sa banque, il lui sera alors impossible de rompre le compromis de vente, ce qui peut être gênant dans certains cas (perte d’emploi, décès d’un enfant) ;
• Le délai de validité de l’offre de prêt (30 jours) est très court au regard des pièces à fournir au notaire pour finaliser l’acte de vente ;
• Si le délai expire, l’emprunteur sera alors contraint de demander une nouvelle offre de prêt et risquera de voir le TAEG augmenter. Il est donc conseillé de négocier un délai plus long auprès de sa banque, ou de s’assurer que son courtier s’en chargera.

La protection offerte par la loi Scrivener dans un projet immobilier

La loi Scrivener permet de protéger les demandeurs de prêts et les parties prenantes (directes ou indirectes) aux projets d’acquisition d’un bien immobilier dans toutes les situations :

▶ Le remboursement par anticipation

Il est tout à fait possible de régler les intérêts et le capital restant dû en une fois. Pour ce cas de figure, l’organisme prêteur peut édicter ses propres exigences. Le paiement d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) est, par exemple, une condition généralement posée.
La loi Scrivener protège alors des abus en restreignant les IRA à 3 mois du capital restant dû (au maximum) ou à un semestre d’intérêts.

▶ Le contrat de prêt est contesté

Grâce à la loi Scrivener, quand le promoteur et l’acheteur ont un litige, l’emprunteur peut arrêter momentanément le paiement des mensualités. C’est le tribunal qui autorise cette suspension et qui décide d’y mettre fin. 
Lorsque le litige est réglé, les emprunteurs doivent rembourser le montant qui ne l’a pas été lors de la suspension du contrat de prêt. En tant qu’emprunteur, pensez donc à mettre de côté l’argent suspendu.

Tour d’horizon sur les réglementations des transactions immobilières

La loi Scrivener n’est que l’un des dispositifs encadrant les transactions immobilières. Votre courtier vous propose donc un récapitulatif de certaines de ces réglementations :

▶ La loi Neiertz : dispositif contre le surendettement

La loi Neiertz vise à protéger les emprunteurs contre le surendettement. Elle permet à ceux qui éprouvent des difficultés à rembourser leurs dettes de déposer un dossier auprès d'une Commission Départementale de Surendettement. Ce qui donne lieu à l’obtention d’un plan d’échelonnement de dette avec de nouvelles modalités de remboursement (révision des montants, allongement de la durée de remboursement, rachat de crédits, vente d’actifs, etc.).

De plus, pour éviter les situations de surendettement des emprunteurs, la loi Neiertz impose aux établissements bancaires de vérifier la solvabilité du demandeur de crédit. L’organisme prêteur doit ainsi vérifier :

• le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) ;
• le taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 35% des revenus de l’emprunteur. Il s’agit d’une règle générale mais des exceptions peuvent être faites par les banques, notamment lorsque l’objectif poursuivi est de financer une résidence principale. Chaque année, les banques ont en effet une « autorisation » de faire dépasser certains dossiers. Un bon courtier peut sur demande tenter de faire passer votre dossier d’emprunt parmi ceux-ci.

▶ La loi Lagarde : la possibilité de délégation d’assurance

Comme la loi Neiertz, la loi Lagarde prévient les risques de surendettement. Elle s’articule notamment autour de l’assurance emprunteur. Les organismes de prêt ont ainsi l’obligation d(e)’ :

• laisser le demandeur de crédit souscrire l’assurance de son choix, et ce même s’il s’adresse à un autre établissement (délégation d'assurance) ;
• expliquer les motivations d’un éventuel refus de délégation d’assurance ;
• mettre à disposition du demandeur une fiche standardisée d'informations ;
• informer l’emprunteur sur la publicité sur le rachat de crédits ;
• ne pas sanctionner l’emprunteur qui veut s’assurer ailleurs.
   

Notez que la définition des caractéristiques du contrat d’assurance est faite par la banque. Elle se base généralement sur le type de prêt et votre statut professionnel. Elle détermine donc les garanties minimales, le mode de couverture de chacune d’entre elles et le niveau de garantie. 

▶ La Lemoine : dernière loi sur l’assurance emprunteur

Si la loi Lagarde permet à l’emprunteur de choisir son assureur lors de la contraction du crédit, la loi Lemoine va plus loin. En effet, elle autorise la personne qui contracte le prêt immobilier à changer d’assurance emprunteur quand il le souhaite tout au long du crédit. La banque ne pourra pas appliquer de sanction financière ni refuser si le principe d’équivalence des garanties est respecté.

▶ La loi Macron : protection optimale de l’emprunteur

La loi Macron est à l’origine de plusieurs mesures concernant l’immobilier, comme :

• le développement des logements intermédiaires ;
• l’uniformisation des règles d’urbanisme ;
• la diminution du délai de préavis pour les locations non meublées qui passe de 3 à 1 mois.

Pour ce qui est de l’achat immobilier, la loi Macron a rallongé le délai de rétractation de 7 à 10 jours. C’est un avantage pour la protection des emprunteurs, mais cela devient un inconvénient pour les personnes qui désirent financer le plus rapidement possible une opération immobilière.

Le rôle du courtier immobilier pour le respect des réglementations en vigueur

De nombreuses règles régissent les transactions immobilières dans leur généralité et le crédit immobilier en particulier.

Pour que votre projet se concrétise sans mauvaise surprise, il vous faudra répondre à vos obligations en tant qu’emprunteur et vérifier que les banques respectent les leurs. Le courtier pourra décrypter pour vous les termes de la loi Scrivener et ceux d’autres textes de loi.

Il sera, en effet, présent à toutes les étapes de votre demande de financement, et ce, dès l’étude de faisabilité. Il vous accompagne ensuite dans le montage de votre dossier de financement. C’est encore lui qui ira rencontrer les banques partenaires et étudier les meilleures offres. 

Vous pouvez aussi compter sur nos courtiers pour négocier les meilleures conditions d’emprunt.

En faisant appel à un courtier CAFPI, vous gagnerez du temps. Vous n’aurez besoin que de 3 minutes pour réaliser une demande de financement en ligne. Par notre intermédiaire, vous aurez également accès aux offres de 150 banques partenaires. Ce grand réseau nous permet de trouver la banque qui répond le mieux à vos besoins, notamment en matière de taux de crédit.