Les grandes caractéristiques

• Souscrire un prêt immobilier engageant l’acquéreur pour une période relativement longue, ce dernier doit disposer d’une protection adaptée à son statut d’emprunteur. La loi Scrivener est donc une série de mesures assurant l’information et la protection du consommateur du prêt immobilier.
• Elle est intégrée au Code de la Consommation depuis le 13 juillet 1979.
• La loi Scrivener s’applique à tous les prêts, lors de toute opération immobilière, quel que soit le bien acquis : logement à usage d’habitation (maison, appartement, neuf ou ancien), terrain, local professionnel et constructions dont le coût n’excède pas 21 500 €.

Fonctionnement

La loi Scrivener ne concerne que les personnes physiques, et ne s’applique pas aux sociétés. Elle a principalement réglementé 2 points :

• L’offre de crédit, ou offre préalable de prêt

La loi stipule que le prêteur est tenu de formuler par écrit une offre, adressée gratuitement par voie postale à l’emprunteur. Celle-ci doit comporter tous les éléments obligatoires :

- Identité des parties intervenant dans le prêt : emprunteur, co-emprunteur, prêteur, cautionnement,
- Type d’emprunt,
- Nature du bien financé via l’emprunt,
- Montant du prêt,
- Taux effectif global (TEG)
- Coût total de l’emprunt avec le détail des frais (intérêts, frais de dossier, assurance, frais annexes)
- Date de déblocage du prêt par la banque,
- Calendrier des mensualités,
- Tableau d’amortissement,
- Etc.

En outre, la loi précise que le prêteur doit maintenir les conditions de l’offre pendant une durée de 30 jours pour un crédit immobilier.

• Le délai de réflexion

Une fois l’offre préalable de prêt établie, le futur emprunteur potentiel dispose d’un délai de 10 jours pour examiner l’offre, la comparer et faire son choix. Cette période correspond au délai de rétractation au terme duquel l’emprunteur choisit de s’engager, ou d’annuler le prêt. Généralement, on parle de délai de rétractation pour un prêt à la consommation, et de délai de réflexion pour un prêt immobilier.

S’il accepte l’offre, l’emprunteur doit la renvoyer par courrier.

Modalités

▶ La clause suspensive d’obtention du prêt

Toujours dans le but de protéger le consommateur, et en application de la loi Scrivener toute promesse de vente doit obligatoirement contenir une condition suspensive d’obtention du prêt.

Ladite condition suspensive insérée dans l’avant-contrat doit préciser :
- Montant du crédit
- Taux
- Durée du crédit
- Durée de validité de la clause (qui ne peut pas être inférieure à 1 mois)

Ainsi, si l’acquéreur n’obtient pas son prêt, il pourra renoncer à la promesse de vente sans frais. En revanche, si l’acquéreur obtient son crédit, la vente est réalisée.

Selon la loi Scrivener, aucun versement ni paiement ne peut être effectué ou exigé avant l’acceptation définitive de l’offre de prêt. Cette interdiction concerne par exemple les frais de dossier ou de garantie à payer par l’emprunteur. La banque ne peut pas non plus effectuer de paiement au profit de l’emprunteur.

▶ L’acompte

Une fois le délai de rétractation passé, lors de la signature de la promesse de vente, l’emprunteur verse entre 5 à 10 % du prix du bien au vendeur en guise de réservation. Il s’agit d’un acompte.

Plusieurs cas de figure :

• Si l’emprunteur n’obtient pas son prêt, il récupèrera son acompte.
• Si le prêt est accordé mais que l’emprunteur fait marche arrière, il perdra son acompte et devra rembourser les frais éventuellement déjà déboursés par la banque.
• Si le vendeur annule la vente, ce dernier rendra l’acompte et versera une somme égale à deux fois le montant des arrhes.
• Si la vente est conclue (le cas le plus fréquent), l’acompte est naturellement déduit du montant de la transaction réglée au vendeur.

Avantages et inconvénients

L’avantage majeur de la loi Scrivener est bien sûr la protection de l’emprunteur immobilier. On considérera comme “inconvénients” certaines obligations, parfois contraignantes :

• Si un emprunteur, soumis à une levée de la clause suspensive d’obtention d’offre de prêt, se voit proposer une offre par sa banque, il lui sera alors impossible de rompre le compromis de vente, ce qui peut être gênant dans certains cas (perte d’emploi, décès d’un enfant).
• Le délai de validité de l’offre de prêt (30 jours) est très court au regard des pièces à fournir au notaire pour finaliser l’acte de vente.
• Si le délai expire, l’emprunteur sera alors contraint de demander une nouvelle offre de prêt et risquera de voir le TEG augmenter. Il est donc conseillé de négocier un délai plus long auprès de sa banque, ou de s’assurer que son courtier s’en chargera.