Mise en place en 1979 pour renforcer la sécurité de l’emprunteur, la loi Scrivener apporte un cadre réglementaire strict à l’obtention d’un crédit immobilier. Elle a permis une information et une protection accrues, ainsi que l’instauration d’un délai de rétractation et la possibilité de contester un contrat.
La loi Scrivener ne concerne que les personnes physiques, et ne s’applique pas aux sociétés. Elle a principalement réglementé 2 points :
La loi stipule que le prêteur est tenu de formuler par écrit une offre, adressée gratuitement par voie postale à l’emprunteur. Celle-ci doit comporter tous les éléments obligatoires :
- Identité des parties intervenant dans le prêt : emprunteur, co-emprunteur, prêteur, cautionnement,
- Type d’emprunt,
- Nature du bien financé via l’emprunt,
- Montant du prêt,
- Taux effectif global (TEG)
- Coût total de l’emprunt avec le détail des frais (intérêts, frais de dossier, assurance, frais annexes)
- Date de déblocage du prêt par la banque,
- Calendrier des mensualités,
- Tableau d’amortissement,
- Etc.
En outre, la loi précise que le prêteur doit maintenir les conditions de l’offre pendant une durée de 30 jours pour un crédit immobilier.
Une fois l’offre préalable de prêt établie, le futur emprunteur potentiel dispose d’un délai de 10 jours pour examiner l’offre, la comparer et faire son choix. Cette période correspond au délai de rétractation au terme duquel l’emprunteur choisit de s’engager, ou d’annuler le prêt. Généralement, on parle de délai de rétractation pour un prêt à la consommation, et de délai de réflexion pour un prêt immobilier.
S’il accepte l’offre, l’emprunteur doit la renvoyer par courrier.
Bon à savoir
L’acceptation de l’offre ne peut pas se faire avant la fin du délai de réflexion.
Toujours dans le but de protéger le consommateur, et en application de la loi Scrivener toute promesse de vente doit obligatoirement contenir une condition suspensive d’obtention du prêt.
Ladite condition suspensive insérée dans l’avant-contrat doit préciser :
- Montant du crédit
- Taux
- Durée du crédit
- Durée de validité de la clause (qui ne peut pas être inférieure à 1 mois)
Ainsi, si l’acquéreur n’obtient pas son prêt, il pourra renoncer à la promesse de vente sans frais. En revanche, si l’acquéreur obtient son crédit, la vente est réalisée.
Le saviez-vous ?
Si l’acquéreur n’a pas besoin de crédit pour acheter son bien, il devra écrire une clause à la main. Et si finalement il avait recours à un prêt, il ne pourrait pas invoquer le bénéfice de cette clause en cas de refus de la banque et pour se désengager du paiement des pénalités.
Selon la loi Scrivener, aucun versement ni paiement ne peut être effectué ou exigé avant l’acceptation définitive de l’offre de prêt. Cette interdiction concerne par exemple les frais de dossier ou de garantie à payer par l’emprunteur. La banque ne peut pas non plus effectuer de paiement au profit de l’emprunteur.
Une fois le délai de rétractation passé, lors de la signature de la promesse de vente, l’emprunteur verse entre 5 à 10 % du prix du bien au vendeur en guise de réservation. Il s’agit d’un acompte.
Plusieurs cas de figure :
- Si l’emprunteur n’obtient pas son prêt, il récupèrera son acompte.
- Si le prêt est accordé mais que l’emprunteur fait marche arrière, il perdra son acompte et devra rembourser les frais éventuellement déjà déboursés par la banque.
- Si le vendeur annule la vente, ce dernier rendra l’acompte et versera une somme égale à deux fois le montant des arrhes.
- Si la vente est conclue (le cas le plus fréquent), l’acompte est naturellement déduit du montant de la transaction réglée au vendeur.
L’avantage majeur de la loi Scrivener est bien sûr la protection de l’emprunteur immobilier. On considérera comme “inconvénients” certaines obligations, parfois contraignantes :
- Si un emprunteur, soumis à une levée de la clause suspensive d’obtention d’offre de prêt, se voit proposer une offre par sa banque, il lui sera alors impossible de rompre le compromis de vente, ce qui peut être gênant dans certains cas (perte d’emploi, décès d’un enfant).
- Le délai de validité de l’offre de prêt (30 jours) est très court au regard des pièces à fournir au notaire pour finaliser l’acte de vente.
- Si le délai expire, l’emprunteur sera alors contraint de demander une nouvelle offre de prêt et risquera de voir le TEG augmenter. Il est donc conseillé de négocier un délai plus long auprès de sa banque, ou de s’assurer que son courtier s’en chargera.
A retenir
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