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Loi Carrez : définition et calcul de la surface

Loi Carrez Loi Carrez

En cas de vente d'une maison ou un appartement situé en copropriété, la loi Carrez oblige le vendeur à faire figurer dans le compromis de vente et l’acte authentique la superficie du lot qu’il vend. Pour cela, un diagnostic de la superficie doit avoir été réalisé.

Les grandes caractéristiques de la loi Carrez

  • La loi Carrez concerne tout (futur) acquéreur, qui doit être informé de la superficie du lot qu’il achète.
  • La loi consiste à mesurer la superficie privative d’un lot ou d’une fraction de lot, situé dans un immeuble en copropriété. Elle ne concerne pas les ventes de maisons individuelles, ni les caves et parking.
  • Cette surface est l’un des éléments principaux à prendre en compte lors d’une vente, le prix de vente reposant en grande partie sur cette information. 
Bon à savoir

La loi Carrez est en réalité la loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété. Elle a été portée par le député Gilles Carrez dont elle garde le nom. 

Fonctionnement de la loi Carrez

La loi Carrez est une réglementation française visant à protéger les acheteurs de biens immobiliers en copropriété en fournissant des informations précises sur la superficie privative d'un lot.
Elle a été mise en place pour éviter les différences entre la superficie annoncée d'un bien et sa superficie réelle, et ainsi assurer une meilleure transparence dans les transactions immobilières.

La loi Carrez s'applique aux ventes de lots de copropriété à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) : appartements, maisons en copropriété ou encore locaux commerciaux ou professionnels, à l'exception des caves, garages, parkings, etc.

La superficie privative dite “superficie loi Carrez” est obligatoire en cas de vente immobilière, dès que le bien se situe en copropriété et que sa surface est de 8 m2 minimum.

Il s’agit de mesurer “les planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de porte et de fenêtres.”

Attention cependant : certaines parties ne sont pas incluses, comme les balcons, les terrasses et les planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres.

Bon à savoir

Les maisons individuelles ne sont pas soumises à la loi Carrez. Les biens vendus en VEFA sont également soumis à une législation qui leur est propre.

Lorsqu'un bien en copropriété est mis en vente, le vendeur doit obligatoirement mentionner la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot pour :

  • Les promesses unilatérales de vente et d’achat,
  • Le compromis de vente,
  • Les contrats de location-accession et de location-vente,
  • Les ventes en viager,
  • Les annonces de vente.

Cette mention doit être précise et permet aux acheteurs de comparer la superficie réelle du bien avec celle annoncée.

Que se passe-t-il en cas de litige sur la superficie Carrez ?

Conséquences en cas de non-conformité

Plusieurs hypothèses peuvent se produire : l’absence de mention de la superficie Carrez, une superficie loi Carrez largement erronée ou légèrement erronée.
Très souvent, c’est lorsque l’acheteur réalise des travaux que son architecte ou son entrepreneur évalue une surface différente. Il faut alors faire appel à un professionnel des diagnostics immobiliers pour mesurer à nouveau le logement selon les critères de la loi Carrez.

Les conséquences varient selon les cas de non-conformité :

  • Si la mention de la superficie venait à manquer, l’acquéreur peut parfaitement demander la nullité de la vente.
  • Si la superficie loi Carrez mentionnée dans les documents de vente est inférieure à moins de 5% de la superficie réelle, c’est la marge d’erreur jugée acceptable. L’acheteur ne peut pas faire grand-chose, seulement demander une réduction symbolique.
  • Si l’erreur de superficie Carrez porte sur plus de 5%, l’acheteur peut faire annuler la vente si l’acte de vente authentique n’est pas encore signé. Ce peut être une clause du compromis de vente. Après la signature définitive, il peut demander un remboursement partiel équivalent à la surface manquante. Vous pouvez également demander le remboursement des frais de notaire correspondant au montant remboursé.

Le vendeur doit rembourser l’acheteur mais il peut ensuite se retourner contre le professionnel qui a mal réalisé le diagnostic loi Carrez. Ce dernier a l’obligation de disposer d’une assurance en responsabilité civile professionnelle.  

Bon à savoir

Il n’est jamais trop tôt pour faire réaliser un diagnostic loi Carrez par un professionnel : celui-ci aura une validité illimitée. Cependant, l’attestation est nominative et ne pourra être transmise au prochain propriétaire. En cas de travaux pouvant altérer le résultat du diagnostic, il est recommandé de refaire une mesure de surface loi Carrez.

Autres démarches à envisager en cas de litige sur la superficie Carrez

La première étape consiste généralement à tenter de résoudre le litige de manière amiable. Les parties peuvent essayer de discuter et de parvenir à un accord sur la manière de régler la différence de superficie, que ce soit par une réduction du prix de vente ou toute autre solution acceptée mutuellement.
Si la négociation amiable ne donne pas de résultats satisfaisants, les parties peuvent décider de faire appel à un expert indépendant en mesure de réaliser une nouvelle mesure de la superficie Carrez. Cet expert sera chargé de vérifier la conformité de la mesure initiale et de déterminer la superficie réelle du bien. Les frais de l'expertise sont généralement partagés entre l'acheteur et le vendeur, conformément aux règles en vigueur.

Si le litige persiste malgré l'expertise, les parties peuvent envisager la médiation. Un médiateur neutre et impartial peut aider les parties à trouver un terrain d'entente en facilitant les discussions et les négociations. La médiation peut être un moyen efficace de résoudre le conflit sans recourir à une procédure judiciaire.

Si aucune des options précédentes ne permet de résoudre le litige, l'une des parties peut décider de porter l'affaire devant un tribunal, généralement de saisir le tribunal de grande instance compétent. Le tribunal examinera les preuves présentées par les parties et rendra un jugement sur la question de la superficie Carrez.
Il sera alors recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier.

Calcul de la superficie privative loi Carrez

Le calcul de la superficie Carrez est basé sur la superficie au sol de chaque pièce, en excluant les parties non prises en compte.

On mesure donc l’ensemble des surfaces privatives propres à l’habitation d’au moins 1,80m de hauteur sous plafond.

Le résultat obtenu est en mètres carrés, et c'est cette superficie qui doit être mentionnée dans les annonces immobilières et dans le compromis de vente.

C’est généralement un géomètre professionnel qui se charge de réaliser cette mesure.

  • Les superficies des locaux couverts et fermés en dur, d'au moins 1,80m de hauteur de plafond sont prises en compte.
  • Les lots de moins de 8 m2 sont exclus.
  • Seule la surface des pièces est mesurée, le gros œuvre est exclu, c’est-à-dire les espaces en renfoncement dans un mur à l’endroit où sont les fenêtres : murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures des portes et des fenêtres.
  • Toutes les pièces non privatives ou impropres à l’habitation sont exclues : box et annexe, place de parking et garage, cave, jardin, ainsi que les “ locaux fermés en dur ” comme les balcons et terrasses ouverts.

Qui peut réaliser un diagnostic loi Carrez ?

Le vendeur peut réaliser lui-même les mesures.
Toutefois, nous ne pouvons que recommander de passer par un professionnel, généralement un géomètre-expert, spécialisé en topographie, en mesures foncières et en droit de la propriété.
Agréé par l’Etat, il est habilité à réaliser des mesures de superficie pour les biens immobiliers en copropriété conformément à la loi Carrez et il bénéficie d’une expertise et d’une assurance professionnelle en cas d’erreur.

Il sait que le certificat loi Carrez doit comporter divers éléments tels que : 

  • le résultat des mesures ;
  • le détail des surfaces mesurées ;
  • les outils de mesure utilisés ;
  • les conditions particulières d'exécution.

Une fois la mesure réalisée, le géomètre-expert fournira un certificat de superficie qui devra être inclus dans les documents de vente et le compromis de vente.

Faire appel à un géomètre-expert garantit la conformité légale et la fiabilité des informations fournies aux acheteurs. Cela contribue également à éviter les litiges futurs liés à la superficie du bien.

Les autres méthodes de calcul d’une superficie de logement

En plus de la méthode de calcul de la superficie Carrez spécifique aux biens en copropriété, il existe d'autres méthodes de calcul de la superficie d'un logement, notamment pour les maisons individuelles ou les biens non soumis à la loi Carrez.

Voici quelques-unes de ces méthodes :

  • La surface de plancher : dans les nouvelles constructions, on s’intéresse à la surface de plancher. Auparavant on parlait de Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) et de Surface Hors Oeuvre Nette (SHON).

Mais ces termes ont disparu depuis 10 ans. La surface de plancher est une méthode englobant l'ensemble de la surface de plancher de toutes les pièces, y compris les espaces non habitables (combles, caves, garages, vides sanitaires).
Elle est souvent utilisée pour les permis de construire, les déclarations de travaux et d'autres aspects liés à la réglementation de la construction immobilière.
Elle implique des conséquences dans le respect des normes de construction comme la Réglementation thermique.

  • Attention de ne pas confondre la surface privative avec la surface habitable, également appelé mesurage “loi Boutin”, une autre méthode de calcul de la surface d’un logement.

Proche de la surface loi Carrez, elle correspond à la surface de plancher d’un bien immobilier auquel on retire les murs, les marches, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres, les combles non aménagés, les caves, les terrasses et les surfaces d’une hauteur inférieure à 1.80 m. Elle ne prend en compte que la surface de plancher des pièces principales (salon, chambres, cuisine, etc.). 
Elle concerne la mise en location et doit figurer dans le bail d’habitation.
Cette mesure est généralement inférieure à la superficie Carrez.
La superficie loi Carrez est moins stricte que la superficie Boutin : elle accepte par exemple les greniers, remises, les vérandas ou tous les autres volumes vitrés. La superficie loi Boutin ne concerne pas les ventes immobilières.

  • Vous entendrez aussi parler de surface utile. Elle correspond à la surface habitable additionnée à la moitié des annexes.

Cette notion de surface utile est utilisée dans pour évaluer le montant du loyer dans les HLM (habitations à loyer modéré).
Elle sert aussi à déterminer le plafond de loyer des logements neufs acquis avec le bénéfice de la loi Pinel notamment.
Enfin, la surface utile est utilisée dans le cadre de subventions d’État et de certains prêts aidés.

  • La surface pondérée est une notion utile dans un immeuble en copropriété pour déterminer la valeur et les millièmes d’un logement.

Elle ajoute à la surface des éléments subjectifs comme la vue, l’étage, l’exposition.
La surface pondérée sert également de base pour le calcul de la valeur locative cadastrale.

Avantages et inconvénients de la loi Carrez

L’avantage majeur de la loi Carrez est qu’elle protège l’acheteur : celui-ci sait précisément et officiellement la surface du bien qu’il achète. Grâce à cette transparence, l’acheteur dispose d'informations fiables et comparables pour prendre une décision éclairée.
Avec la superficie privative loi Carrez, il n’y a qu’une méthode de calcul, identique pour tous les biens. C’est un gage de sécurité pour l’acquéreur.
Aussi, si la superficie Carrez mentionnée est erronée de plus de 5%, l’acheteur aura un recours.

Le vendeur est également protégé, en cas d’erreur ou de fausse déclaration de la superficie du bien : sa responsabilité civile sera écartée, cédant la charge au professionnel du diagnostic.
Le risque de litiges futurs liés à des erreurs de mesure ou à des différences entre la superficie annoncée et la superficie réelle est ainsi largement réduit, et la confiance entre les parties dans les transactions immobilières est renforcée.

Côté inconvénient, on peut citer la complexité administrative due à la nécessité de faire appel à un géomètre-expert pour réaliser la mesure, ainsi que le coût lié à son intervention (une centaine d’euros environ). Le prix dépend de la localisation, du nombre de pièces. Très souvent, le vendeur bénéficie d’un package pour tous les diagnostics techniques obligatoires.

Bon à savoir

En confiant tous les diagnostics immobiliers à votre agent immobilier, vous verrez probablement votre facture se réduire un peu. Il négocie les prix du mesurage loi Carrez et des autres diagnostics techniques compte tenu des volumes.

Vendeurs et acheteurs indiquent parfois être contraints par l’inclusion limitée des surfaces, la loi Carrez excluant certaines surfaces de la mesure, comme les balcons, les terrasses, les parties de hauteur inférieure à 1,80 mètre, etc. Des différences significatives entre la superficie Carrez et la superficie totale du bien peuvent être notées.

Enfin, avec un focus uniquement sur la mesure de la superficie, la loi Carrez omet totalement d’autres éléments importants de la qualité de l’espace comme la disposition des pièces ou la luminosité.

À retenir
  • La loi Carrez oblige le vendeur à indiquer la superficie du bien vendu dans tous les documents officiels (compromis de vente et acte authentique).
  • Elle permet à l’acheteur d’être informé, et ainsi de comparer le prix du bien par rapport à sa superficie.
  • Le calcul de la superficie est obligatoire dès que le bien est situé en copropriété et fait 8m2 minimum.
  • En cas de mention de la superficie manquante, l’acheteur peut demander la nullité de la vente. Et en cas d’erreur ou de fausse déclaration, ce dernier peut demander une diminution du prix de vente.
  • En loi Carrez, on mesure l’ensemble des surfaces privatives propres à l’habitation d’au moins 1,80 m de hauteur sous plafond. Seule la surface des pièces est mesurée, le gros œuvre est exclu, tout comme les pièces non privatives et/ou impropres à l’habitation.
  • La loi Carrez protège l’acheteur et contraint légèrement le vendeur. Il est recommandé de faire appel à un professionnel pour effectuer le diagnostic Carrez en toute sécurité.
Marc Pilette
Par Marc Pilette le 12/12/2017 à 11:58
Mis à jour le 18/10/2023 à 11:24
Marc a commencé sa carrière en 2007, se spécialisant dans le secteur bancaire et immobilier. Il a travaillé pour de grands groupes comme la Caisse d’Epargne ou Nexity, apportant son expertise sur ces domaines. Depuis 2017 chez CAFPI, Marc est directeur marketing. Il fait des contributions significatives en rédigeant sur des sujets tels que le crédit immobilier et le rachat de crédits. Au-delà d’apporter une expertise, ses écrits ont pour objectif d’aider nos lecteurs à naviguer dans ces domaines complexes. > Linkedin
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