Les grandes caractéristiques de la loi Carrez

• La loi Carrez concerne tout (futur) acquéreur, qui doit être informé de la superficie du lot qu’il achète.
• La loi consiste à mesurer la superficie privative d’un lot ou d’une fraction de lot, situé dans un immeuble en copropriété. Elle ne concerne pas les ventes de maisons individuelles, ni les caves et parking. 
• Cette surface est l’un des éléments principaux à prendre en compte et communiquer lors d’une vente, le prix de vente reposant essentiellement sur cette information.
   

Fonctionnement de la loi Carrez

La superficie privative dite superficie loi Carrez est obligatoire en cas de vente immobilière, dès que le bien se situe en copropriété et que sa surface est de 8 m² minimum.

En loi Carrez, il s’agit de mesurer « les planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de porte et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres ».

Cela concerne les appartements, les maisons en copropriété ou encore les locaux commerciaux ou professionnels.

Le vendeur doit obligatoire mentionner la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot pour :

• Les promesses unilatérales de vente et d’achat,
• Le compromis de vente,
• Les contrats de location-accession et de location-vente,
• Les ventes en viager.

Que se passe-t-il en cas de litige sur la superficie Carrez ?

Plusieurs hypothèses peuvent se produire : l’absence de mention de la superficie Carrez, une superficie loi Carrez largement erronée ou légèrement erronée. Très souvent, c’est lorsque l’acheteur réalise des travaux que son architecte ou son entrepreneur évalue une surface différente. Il faut alors faire appel à un professionnel des diagnostics immobiliers pour mesurer à nouveau l’appartement selon les critères de la loi Carrez.

Si la mention de la superficie venait à manquer, l’acquéreur peut parfaitement demander la nullité de la vente.

Si la superficie loi Carrez est inférieure à moins de 5% de la superficie réelle, l’acheteur ne peut rien faire. C’est la marge d’erreur jugée acceptable.

Si l’erreur de superficie Carrez porte sur plus de 5%, vous pouvez faire annuler la vente si l’acte de vente authentique n’est pas encore signé. Ce peut être une clause du compromis de vente. Après la signature définitive, vous pouvez demander un remboursement partiel équivalent à la surface manquante. Vous pouvez également demander le remboursement des frais de notaire correspondant au montant remboursé.

Le vendeur doit rembourser l’acheteur mais il peut ensuite se retourner contre le professionnel qui a mal réalisé le diagnostic loi Carrez. Ce dernier a l’obligation de disposer d’une assurance en responsabilité civile professionnelle.  

Calcul de la superficie privative loi Carrez

En loi Carrez, on mesure l’ensemble des surfaces privatives propres à l’habitation d’au moins 1,80m de hauteur sous plafond.

C’est généralement un géomètre professionnel qui se charge de réaliser cette mesure.

• Les superficies des locaux couverts et fermés en dur, d'au moins 1,80m de hauteur de plafond sont prises en compte.
• Les lots de moins de 8 m² sont exclus.
• Seule la surface des pièces est mesurée, le gros œuvre est exclu : murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures des portes et des fenêtres.
• Toutes les pièces non privatives ou impropres à l’habitation sont exclues : greniers non aménageables, box et annexe, place de parking et garage, cave, jardin, ainsi que les “ locaux fermés en dur ” comme les balcons et terrasses ouverts.

Qui peut réaliser un diagnostic loi Carrez ? 

Le vendeur peut réaliser lui-même les mesures. Toutefois, nous ne pouvons que recommander de passer par un professionnel. Il bénéficie d’une expertise et d’une assurance professionnelle en cas d’erreur. Il sait que le certificat loi Carrez doit comporter divers éléments tels que : 

• le résultat des mesures ; 
• le détail des surfaces mesurées ;
• les outils de mesure utilisés ;
• les conditions particulières d'exécution.

Les autres méthodes de calcul d’une superficie de logement 

Il existe différentes manières de mesurer la superficie d’un logement !

La surface habitable est proche de la surface loi carrez. Elle correspond à la surface de plancher d’un bien immobilier auquel on retire les murs, les marches, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres, les combles non aménagés, les caves, les terrasses et les surfaces d’une hauteur inférieure à 1.80 m.

Ainsi, dans les nouvelles constructions, on s’intéresse à la surface de plancher. Auparavant on parlait de Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) et de Surface Hors Oeuvre Nette (SHON). Mais ces termes ont disparu depuis 10 ans. C’est une mesure de superficie des planchers pour les projets de construction immobilière. Elle implique des conséquences dans le respect des normes de construction comme la Réglementation thermique.

La superficie loi Boutin est une autre méthode de calcul de la surface d’un logement. Elle concerne la mise en location et doit figurer dans le bail d’habitation. La superficie loi Carrez est moins stricte que la superficie Boutin : elle accepte par exemple les remises, les vérandas ou tous les autres volumes vitrés. La superficie loi Boutin ne concerne pas les ventes immobilières.

Vous entendrez aussi parler de surface utile. Elle correspond à la surface habitable plus la moitié des annexes. Cette notion de surface utile est utilisée dans pour évaluer le montant du loyer dans les HLM (habitations à loyer modéré). Elle sert aussi à déterminer le plafond de loyer des logements neufs acquis avec le bénéfice de la loi Pinel notamment. Enfin, la surface utile est utilisée dans le cadre de subventions d’État et de certains prêts aidés.

La surface pondérée est une notion utile dans un immeuble en copropriété pour déterminer la valeur et les millièmes d’un logement. Elle ajoute à la surface des éléments subjectifs comme la vue, l’étage, l’exposition. La surface pondérée sert également de base pour le calcul de la valeur locative cadastrale.

Avantages et inconvénients de la loi Carrez

L’avantage majeur de la loi Carrez est qu’elle protège l’acheteur : celui-ci sait précisément et officiellement la surface du bien qu’il achète. Avec la superficie privative loi Carrez, il n’y a qu’une méthode de calcul, identique pour tous les biens. C’est un gage de sécurité pour l’acquéreur.
Le vendeur est également protégé, en cas d’erreur ou de fausse déclaration de la superficie du bien : sa responsabilité civile sera écartée, cédant la charge au professionnel du diagnostic.

Vous vendez votre bien immobilier ?
Il est recommandé de contacter un expert pour réaliser les mesures, afin d’éviter toute erreur. Ce diagnostic pouvant être coûteux (il nécessite en effet l’intervention d’un géomètre ou d’un architecte), nous classerons cela parmi les inconvénients.
Un diagnostic loi Carrez coûte une centaine d’euros environ. Le prix dépend de la localisation, du nombre de pièces. Très souvent, le vendeur bénéficie d’un package pour tous les diagnostics techniques obligatoires.