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Loi Carrez

En cas de vente d’un lot, la loi Carrez oblige le vendeur à faire figurer dans le compromis de vente et l’acte authentique la superficie du lot qu’il vend. Pour cela, un diagnostic de la superficie doit avoir été réalisé.

Les grandes caractéristiques

  • La loi Carrez concerne tout (futur) acquéreur, qui doit être informé de la superficie du lot qu’il achète.
  • La loi consiste à mesurer la superficie privative d’un lot ou d’une fraction de lot, situé dans un immeuble en copropriété.
  • Cette surface est l’un des éléments principaux à prendre en compte et communiquer lors d’une vente, le prix de vente reposant essentiellement sur cette information.

Fonctionnement

La superficie dite “ loi Carrez ” est obligatoire en cas de vente immobilière, dès que le bien se situe en copropriété et que sa surface est de 8m2 minimum.

En loi Carrez, il s’agit de mesurer « les planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de porte et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres ».

Cela concerne les appartements, les maisons en copropriété ou encore les locaux commerciaux ou professionnels.

Bon à savoir

Les maisons individuelles ne sont pas soumises à la loi Carrez, et les biens vendus en VEFA sont également soumis à une législation qui leur est propre.

Le vendeur doit obligatoire mentionner la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot pour :

  • Les promesses unilatérales de vente et d’achat,
  • Le compromis de vente,
  • Les contrats de location-accession et de location-vente,
  • Les ventes en viager.

Si la mention de la superficie venait à manquer, l’acquéreur peut parfaitement demander la nullité de la vente.
Aussi, si la superficie indiquée ne correspond pas à la réalité et qu’elle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée sur l’acte de vente, l’acquéreur peut demander une diminution du prix.

Le saviez-vous ?

Il n’est jamais trop tôt pour faire réaliser un diagnostic loi Carrez par un professionnel : celui-ci aura une validité illimitée. Cependant, l’attestation est nominative et ne pourra être transmise au prochain propriétaire.
En cas de travaux pouvant altérer le résultat du diagnostic, il est recommandé de refaire une mesure de surface loi Carrez.

Calcul de la superficie

En loi Carrez, on mesure l’ensemble des surfaces privatives propres à l’habitation d’au moins 1,80m de hauteur sous plafond.

C’est généralement un géomètre professionnel qui se charge de réaliser cette mesure.

  • Les superficies des locaux couverts et fermés en dur, d'au moins 1,80m de hauteur de plafond sont prises en compte.
  • Les lots de moins de 8m2 sont exclus.
  • Seule la surface des pièces est mesurée, le gros oeuvre est exclu : murs, cloisons, marches et cage d’escalier, gaines et embrasures des portes et des fenêtres.
  • Toutes les pièces non privatives ou impropres à l’habitation sont exclues : greniers non aménageables, box et annexe, place de parking et garage, cave, jardin, ainsi que les “ locaux fermés en dur ” comme les balcons et terrasses ouverts.

Si la loi Carrez est parfois confondue avec la loi Boutin (elle s’en rapproche), elle est pourtant moins stricte : elle accepte par exemple les remises, les vérandas ou tous autres volumes vitrés.

Avantages et inconvénients

L’avantage majeur de la loi Carrez est qu’elle protège l’acheteur : celui-ci sait précisément et officiellement la surface du bien qu’il achète. Le vendeur est également protégé, en cas d’erreur ou de fausse déclaration de la superficie du bien : sa responsabilité civile sera écartée, cédant la charge au professionnel du diagnostic.

Vous vendez votre bien immobilier ? Il est recommandé de contacter un expert pour réaliser les mesures, afin d’éviter toute erreur.
Ce diagnostic pouvant être coûteux (il nécessite en effet l’intervention d’un géomètre ou d’un architecte), nous classerons cela parmi les inconvénients.

Bon à savoir

Cependant, en confiant tous les diagnostics immobiliers à votre agent immobilier, vous verrez probablement votre facture se réduire un peu.

A retenir

  • La loi Carrez oblige le vendeur à indiquer la superficie du bien vendu dans tous les documents officiels (compromis de vente et acte authentique).
  • Elle permet à l’acheteur d’être informé, et ainsi de comparer le prix du bien par rapport à sa superficie.
  • Le calcul de la superficie est obligatoire dès que le bien est situé en copropriété et fait 8m2 minimum.
  • En cas de mention de la superficie manquante, l’acheteur peut demander la nullité de la vente. Et en cas d’erreur ou de fausse déclaration, ce dernier peut demander une diminution du prix de vente.
  • En loi Carrez, on mesure l’ensemble des surfaces privatives propres à l’habitation d’au moins 1,80m de hauteur sous plafond. Seule la surface des pièces est mesurée, le gros oeuvre est exclu, tout comme les pièces non privatives et/ou impropres à l’habitation.
  • La loi Carrez protège l’acheteur et contraint légèrement le vendeur. Il est recommandé de faire appel à un professionnel pour effectuer le diagnostic Carrez en toute sécurité.

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