CAFPI Courtier en crédit
Crédit immobilier : guide du deuxième achat immobilier

Quels sont les diagnostics obligatoires
pour la vente d'une maison ?

Dans le cadre d'une vente ou d'une location, le vendeur ou le loueur a pour obligation de fournir à l'acheteur ou au bailleur du bien immobilier, des diagnostics obligatoires.
Ces documents doivent être fournis dès l'établissement de l'avant-contrat du compromis de vente ou de la promesse de vente.

Dossier de diagnostic technique ou DDT

En cas de vente, plusieurs diagnostics techniques sont obligatoires et regroupés dans un dossier unique appelé DDT. Ce document est obligatoirement ajouté à la promesse de vente et lors de la vente d’un logement.

Ces diagnostics immobiliers ont pour finalité de renforcer la protection des deux parties (acheteur et vendeur) et ainsi, sécuriser la transaction en évitant d'éventuels litiges.
En effet, si certains diagnostics ne sont pas réalisés, la responsabilité du vendeur pour vice caché sera engagée.

Toutes ces démarches sont à la charge du propriétaire et doivent être réalisées par un diagnostiqueur certifié.
 

Les diagnostics à réaliser sont les suivants :

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Valable pendant 10 ans, le diagnostic de performance énergétique renseigne sur la performance énergétique d'un logement, c'est-à-dire l'estimation de sa consommation énergétique pour une utilisation normale du logement : il évalue sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre.

Ce diagnostic doit impérativement être réalisé par le vendeur avant l'organisation et la planification des premières visites du bien immobilier, et s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen.

L'état de l'installation électrique

L’état de l’installation intérieure d’électricité est obligatoire avant la vente (et bientôt la location) d’une maison lorsque son installation électrique date de plus de 15 ans.

Le diagnostic électricité a été mis en place afin de protéger la sécurité des personnes et les intérêts des acquéreurs d’un logement. La durée de validité du document est de 3 ans maximum.

Il n’a pas pour but de mettre aux normes actuelles une installation électrique ancienne, mais de vérifier qu’une installation électrique existante ne présente pas de dangers d'électrocution ni de risques d’incendie.

L'état de l'installation du gaz

La réalisation de ce diagnostic est obligatoire si le bien immobilier possède une installation de gaz intérieur, datant de plus de 15 ans.

Il permet une évaluation des risques potentiels, relatifs à la sécurité et à la santé des personnes qui résident dans le logement (intoxication par exemple).

Il est valable 3 ans, à compter de la date de sa réalisation.

Le diagnostic termites

Annexé à la promesse de vente, le diagnostic termites doit indiquer l'état relatif à la présence ou non d’insectes xylophages (termites en particulier, ces insectes qui mangent le bois) dans le bien immobilier. Il est obligatoire pour tous les immeubles.
Ce diagnostic est d'autant plus important, puisque ces insectes peuvent causer des dégâts considérables et dans les cas les plus extrêmes, conduire à l'effondrement du logement.
Il permet au vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés et de protéger l'acheteur ou le bailleur.
Il s'applique à tous les biens immobiliers situés dans une zone à risque, c'est-à-dire déclarée comme étant infestée par les termites, par un arrêté préfectoral. Le diagnostic termites est valable 6 mois et doit être joint au dossier de diagnostic technique (DDT).

Le diagnostic amiante

Le diagnostic amiante, aussi appelé état d’amiante, mentionne la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans un logement.

Il doit obligatoirement être réalisé dans le cadre d'une vente ou d'une location d'un bien construit avant juillet 1997. Son objectif est d’informer l’acquéreur potentiel sur le bien qu’il projette d’acheter.

Ce diagnostic doit être réalisé par un professionnel et doit être intégré ensuite au DDT (Dossier de Diagnostic Technique) qui doit être annexé à la promesse de vente.

Les diagnostics réalisés avant 2013 doivent être renouvelé avant la vente du logement. Pour ceux réalisés après 2013, leur durée de validité est illimitée.

Bon à savoir :

Il est toutefois conseillé de faire réaliser un nouveau diagnostic à chaque vente si vous avez effectué des travaux de rénovation après avoir fait réaliser le diagnostic amiante. Ces travaux peuvent effectivement mettre en évidence des matériaux ou produits contenant de l'amiante non visibles lors de la réalisation du diagnostic précédent.

Le diagnostic de plomb (CREP : constat de risque d’exposition au plomb)

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) donne des informations sur la présence de plomb dans une maison.

Ce dernier doit obligatoirement être réalisé dans le cadre d'une vente ou d'une location d'un bien, dont le permis de construire date d'avant le 1er janvier 1949. Le plomb étant généralement présent dans les anciennes peintures de ces logements, ce document vise à informer le candidat acquéreur ou locataire sur le bien qu'il projette d'acheter ou de louer.

A l'instar du diagnostic amiante, si aucune trace de plomb n'est détectée, le diagnostic plomb a une durée de validité illimitée.
Dans le cas contraire, sa validité est de 1 an pour les ventes, et 6 ans pour les locations.

Le diagnostic ERNMT (Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques)

Il informe de manière préventive l'acheteur ou le bailleur sur les risques potentiels des alentours du bien immobilier (risques naturels, miniers, technologiques, sismiques…) ou sur les sinistres antérieurs (inondation par exemple).

Ce document se fonde sur des informations transmises par le préfet du département. Il doit être annexé à la promesse de vente (ou, à défaut, à l'acte de vente) ou au bail.

La durée de validité de ce diagnostic est de 6 mois.

Le diagnostic Loi Carrez

Le mesurage de la Loi Carrez concerne les biens immobiliers d'une copropriété, ayant une superficie minimale de 8 m².
Il indique la superficie habitable, après la déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches, les portes fenêtres...
Naturellement, sa durée de validité n'est pas limitée dans le temps, sauf en cas de modification de la surface.

Le diagnostic assainissement

Il s'agit d'un diagnostic obligatoire depuis 2011, pour tous les biens immobiliers non raccordés au tout-à-l'égout, c'est-à-dire, au réseau public de collecte des eaux usées.
Ce diagnostic vise à vérifier et à informer sur la conformité de l'installation de l'assainissement non-collectif.
Il a une durée de validité de 3 ans.
Passé ce délai, il faudra renouveler le diagnostic.

Le diagnostic MERULE

Il s’agit d’un diagnostic qui indique la présence de MERULE. Il doit être effectué pour tous les immeubles bâtis selon certaines zones délimitées par arrêtés préfectoraux. Ce document n’a pas de durée de validité.
S’il n’est pas réalisé, ce diagnostic peut, sous certaines conditions constituer un vice caché qui peut engager la responsabilité civile du vendeur.

A retenir :

  • Dans le cadre d'une vente ou d'une location, le vendeur ou le loueur a pour obligation de fournir à l'acheteur ou au bailleur du bien immobilier, des diagnostics obligatoires.
  • Le diagnostic de performance énergétique renseigne sur la performance énergétique d’un logement. Il évalue sa consommation d’énergie et son impact sur l’environnement.
  • L’état de l’installation électrique et l’état de l’installation de gaz doivent être effectués sur les installations datant de plus de 15 ans.
  • Le diagnostic termites indique la présence ou non de termites dans le logement, les termites pouvant causer des dégâts considérables. Il permet au vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés et il protège l’acheteur.
  • Le diagnostic amiante mentionne la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans un logement. Il est obligatoire pour les logements construits avant juillet 1997.
  • Le constat de risque d’exposition au plomb doit être réalisé dans des logements construits avant 1949, le plomb étant généralement présents dans des peintures.
  • Le diagnostic ERNMT informe des risques potentiels aux alentours du bien immobilier, ou des sinistres antérieurs. Il se fonde sur des informations transmises par le préfet du département.
  • La loi Carrez mesure la superficie habitable dans un logement, après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches, les portes-fenêtres…
  • Le diagnostic assainissement concerne les biens immobiliers non raccordés au tout-à-l’égout et vise à informer sur la conformité de l’installation de l’assainissement non-collectif.
Mis à jour le 16/07/2020
Rédigé par CAFPI le 17/12/2019

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