Vous souhaitez mettre en location votre résidence secondaire à l'année ou bien de manière ponctuelle ? Les impôts, les charges, les travaux peuvent être compensés en louant de temps en temps votre logement. Le statut de loueur en meublé non professionnel est peut-être fait pour vous. 
Formalités, fiscalité, réglementation : faites le point sur les éléments à vérifier avant de louer votre résidence secondaire.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut loueur en meublé non professionnel (LMNP) est ouvert à tous les contribuables français qui propose un logement meublé à la location.

Les services fiscaux considèrent qu’un loueur de meublé est non professionnel lorsqu'au moins l'une des trois conditions suivantes n'est pas remplie (article 155, IV du code général des impôts) :

  • un membre du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel ;
  • les recettes annuelles excèdent 23 000 € ;
  • ces recettes excèdent les autres revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

​Les revenus tirés de la location meublée sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon 2 régimes :

  • le régime forfaitaire (ou micro BIC) évite de tenir une comptabilité. Vous indiquez seulement le montant total de vos revenus. Un abattement de 50 % est prévu pour les locations meublées classiques ne dépassant pas 70 000 euros.
     
  • le régime réel vous impose de tenir une comptabilité dans laquelle figure la déclaration de vos loyers ainsi que la déduction de vos charges pour obtenir le montant réel. Elle vous permet d’amortir l’achat de votre résidence secondaire ainsi que les travaux. Un bilan, un compte de résultat avec annexes seront nécessaires chaque année. Contraignant, le régime réel s’avère souvent plus intéressant fiscalement, dès lors que vos charges et amortissements dépassent 50 % de vos recettes. Le déficit est reportable sur les revenus de même nature pendant les 10 années suivantes.
    Plus d'informations sur le site du gouvernement
Bon à savoir
  • N’oubliez pas de contracter une assurance habitation pour votre bien loué en meublé !
  • Si votre bien est en indivision, déclarez votre revenu en régime réel, car vous ne pourrez prétendre au régime micro-BIC.

Faut-il faire payer une taxe de séjour en LMNP ?

Si votre résidence secondaire est située dans une commune touristique, une commune de montagne ou de littoral et qu'elle est classée "meublé de tourisme", vous devrez facturer une taxe de séjour à vos occupants, à reverser ensuite au Trésor Public.

Qu’est-ce que la taxe de séjour ? 

Le premier point à retenir est que la taxe de séjour n’est pas systématique.
En effet, pour qu’elle soit applicable, il faut que le conseil municipal ou l’organe de délibération de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ait décidé de l’instaurer. Si la taxe est instituée, sachez que les tarifs varient selon la nature et le classement de l’hébergement, la durée de la location ainsi que la saison (touristique ou basse-saison). 

C’est également au cours de cette délibération (généralement au début de la saison touristique) que les tarifs seront déterminés ; ces derniers étant encadrés par un tarif plancher et un tarif plafond. 

▶ Qui doit payer la taxe de séjour ? 

La taxe de séjour sur les hébergements touristiques n’est donc en vigueur que sur décision de la commune ou des EPCI.
Mais si elle est appliquée, elle concernera les : 

  • hôtels de tourisme  et palaces ; 
  • villages de vacances ; 
  • ports de plaisance ; 
  • caravanes, stationnements ou aires de camping, ainsi que tous les hébergements en plein air ; 
  • chambres d’hôtes ; 
  • logements meublés et résidences de tourisme. 

De manière générale, ce sera au client de régler le montant de la taxe. Néanmoins, la façon dont elle est perçue dépendra du temps de résidence et de la nature du logement. Ainsi : 

  • les logeurs, les hôtels et les propriétaires sont soumis à la taxe forfaitaire. Ils sont alors imposés selon le nombre de personnes que l’établissement peut accueillir. Un abattement entre 10 % et 50 %, en rapport avec la durée d’ouverture de l’établissement, sera ensuite appliqué. Le montant de la taxe est à récupérer sur la facture. 
  • les résidents occasionnels (soit les personnes qui ne résident ni sur le territoire de l’établissement public de coopération intercommunale, mais dont le séjour est effectué auprès d’un logement marchand) seront soumis à la taxe réelle (soit au nombre de nuitées effectuées).
Bon à savoir
  • Même si vous permettez le paiement en différé pour la location de votre résidence secondaire, vous devez demander le paiement comptant de la taxe à vos locataires ; et ce, avant leur départ. 
  • Même si la commune applique une taxe de séjour réel, sont exonérés : les mineurs, les saisonniers travaillant pour la commune, les résidents ayant un loyer inférieur à un plancher défini par la commune, les personnes bénéficiant d’un logement temporaire ou d’un logement d’urgence.

Changement d’usage et classement 

Le changement d’usage est une procédure à effectuer auprès de la mairie. Il revient à déclarer votre intention de louer votre résidence secondaire en meublé de tourisme. Vous signifiez donc que vous allez mettre votre bien en location à destination de personnes de passage pour une courte période. 

Le changement d’usage 

La procédure à suivre sera différente selon que votre bien se trouve : 

  • dans une très grande ville : dans ce cas, vous aurez à demander une autorisation de changement d’usage, qui, une fois acceptée, vous amènera à changer la destination du local en hébergement hôtelier pour l’obtention de votre numéro de déclaration. 
  • dans une grande ville : la déclaration sera suivie d’une demande d’autorisation de changement d’usage. 
  • dans les autres villes : seule la déclaration est obligatoire. 

Mais quelle que soit la localisation de votre bien, vous pouvez demander à ce que votre résidence secondaire soit classée comme le sont les établissements hôteliers. Même si cette opération n’est pas obligatoire, elle peut être un atout auprès de locataires à la recherche de confort. De plus, selon votre classement et la zone où se trouve votre résidence secondaire, vous pourriez bénéficier d’avantages fiscaux comme un abattement fiscal ou une exonération de la taxe d'habitation et de la taxe foncière. 

La fiscalité pour les meublés de tourisme classés 

Si le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou de loueur meublé non professionnel (LMNP) dépend surtout du foyer fiscal, notez que le classement peut aussi intervenir dans la nature de l’imposition. 

De ce fait, en 2022, si vous mettez en location un bien meublé de tourisme classé et : 

  • Si votre revenu locatif ne dépasse pas 176 200 €, ce sera le régime micro-BIC (micro-entreprise) qui s’appliquera. Ce régime sera encore applicable une année de plus si vous deviez dépasser ce plafond la première ou la deuxième année. Les recettes profiteront alors d’un abattement forfaitaire de 71 %. Vous ne paierez pas d’impôt si vos recettes ne dépassent pas 305 €. Vous pouvez également demander volontairement à être soumis au régime de bénéfice réel (régime fiscal) auquel vous pourrez renoncer tant que vous ne percevez pas plus des 176 200 € prédéfinis. 
  • Si votre revenu locatif dépasse 176 200 €, ce sera le régime de bénéfice réel qui s’appliquera.
Important

Renseignez-vous sur les termes de cotisation foncière des entreprises qui peuvent s’appliquer si vous louez de manière récurrente, à titre professionnel et si vos recettes sont supérieures à 5 000 €.

Est-il possible de cumuler LMNP et Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard permet d’investir dans des résidences de services (pour étudiants, seniors, de tourisme ou EHPAD) neuves ou rénovées. Le dispositif confère des avantages fiscaux conséquents, comme la récupération de la TVA (soit 20 % du montant d’investissement) et la non-imposition des revenus locatifs perçus.

Il permet également de déduire de ses impôts 11 % du prix du bien pendant 9 ans. Cet avantage fiscal se calcule sur un prix d’investissement maximal de 300 000 €. La loi Censi-Bouvard est cumulable avec le statut LMNP. L’amortissement pratiqué au titre des LMNP porte alors sur la fraction excédant 300 000 euros pour ne pas bénéficier d’une double réduction.

À retenir
  • Les revenus tirés de la location d’une résidence secondaire sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
  • Il est possible de bénéficier d’un régime forfaitaire, simple et sans calcul, pour les recettes inférieures à 70 000 euros par an (170 000 euros pour un logement classé “meublé de tourisme”).
  • Un abattement forfaitaire de 50 % est alors appliqué automatiquement sur les revenus (71 % pour les “meublés de tourisme”).
  • Vous pouvez opter pour le régime réel du loueur en meublé non professionnel (LMNP) en effectuant une comptabilité complète des recettes, des charges et en amortissant l’achat de la résidence secondaire.
  • Renseignez-vous sur l’éventuelle mise en vigueur de la taxe de séjour dans la commune où votre résidence secondaire est mise en location. 
  • Demander un classement de votre résidence secondaire peut modifier le régime fiscal de votre bien.
Marc Pilette
Par Marc Pilette le 17/12/2019
Mis à jour le 18/08/2022
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