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Crédit immobilier : guide du deuxième achat immobilier

Comment louer votre résidence secondaire avec le statut LMNP ?

Vous souhaitez mettre en location votre résidence secondaire à l'année ou bien de manière ponctuelle ? Les impôts, les charges, les travaux peuvent être compensés en louant de temps en temps votre logement. Le statut de loueur en meublé non professionnel est peut-être fait pour vous.
Formalités, fiscalité, règlementation : faites le point sur les éléments à vérifier avant de louer votre résidence secondaire.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut loueur en meublé non professionnel (LMNP) est ouvert à tous les contribuables français qui propose un logement meublé à la location.

Les services fiscaux considèrent qu’un loueur de meublé est non professionnel lorsqu'au moins l'une des trois conditions suivantes n'est pas remplie (article 155, IV du code général des impôts) :

  • un membre du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel ;
  • les recettes annuelles excèdent 23 000 € ;
  • ces recettes excèdent les autres revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

​Les revenus tirés de la location meublée sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon 2 régimes :

  • le régime forfaitaire (ou micro BIC) évite de tenir une comptabilité. Vous indiquez seulement le montant total de vos revenus. Un abattement de 50 % est prévu pour les locations meublées classiques ne dépassant pas 70 000 euros.
     
  • le régime réel vous impose de tenir une comptabilité dans laquelle figure la déclaration de vos loyers ainsi que la déduction de vos charges pour obtenir le montant réel. Elle vous permet d’amortir l’achat de votre résidence secondaire ainsi que les travaux. Un bilan, un compte de résultat avec annexes seront nécessaires chaque année. Contraignant, le régime réel s’avère souvent plus intéressant fiscalement, dès lors que vos charges et amortissements dépassent 50 % de vos recettes. Le déficit est reportable sur les revenus de même nature pendant les 10 années suivantes.
    Plus d'informations sur le site du gouvernement

Bon à savoir :

N’oubliez pas de contracter une assurance habitation pour votre bien loué en meublé !

Faut-il faire payer une taxe de séjour en LMNP ?

Si votre résidence secondaire est située dans une commune touristique, une commune de montagne ou de littoral et qu'elle est classée "meublé de tourisme", vous devrez facturer une taxe de séjour à vos occupants, à reverser ensuite au Trésor Public.

Est-il possible de cumuler LMNP et Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard permet d’investir dans des résidences de services (pour étudiants, seniors, de tourisme ou EHPAD) neuves ou rénovées. Le dispositif confère des avantages fiscaux conséquents, comme la récupération de la TVA (soit 20 % du montant d’investissement) et la non-imposition des revenus locatifs perçus.

Il permet également de déduire de ses impôts 11 % du prix du bien pendant 9 ans. Cet avantage fiscal se calcule sur un prix d’investissement maximal de 300 000 €. La loi Censi-Bouvard est cumulable avec le statut LMNP. L’amortissement pratiqué au titre des LMNP porte alors sur la fraction excédant 300 000 euros pour ne pas bénéficier d’une double réduction.

A retenir :

  • Les revenus tirés de la location d’une résidence secondaire sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
  • Il est possible de bénéficier d’un régime forfaitaire, simple et sans calcul, pour les recettes inférieures à 70 000 euros par an (170 000 euros pour un logement classé “meublé de tourisme”).
  • Un abattement forfaitaire de 50 % est alors appliqué automatiquement sur les revenus (71 % pour les “meublés de tourisme”).
  • Vous pouvez opter pour le régime réel du loueur en meublé non professionnel (LMNP) en effectuant une comptabilité complète des recettes, des charges et en amortissant l’achat de la résidence secondaire.

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