Comment devenir loueur en meublé professionnel ?
Le statut loueur en meublé professionnel (LMP) est possible à certaines conditions cumulatives :
- Louer des locaux d’habitation meublés ;
- Bénéficier de recettes annuelles supérieures à 23 000 euros ;
- Ces recettes sont supérieures à toutes les autres recettes du foyer (incluant les salaires et tout autre type de revenus).
Le Conseil Constitutionnel a décidé en février 2018 que l’obligation d’inscription d’un membre du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés était inconstitutionnelle. Ce n’est donc plus une obligation !
Le régime fiscal des revenus en LMP
Comme pour le statut du loueur en meublé non professionnel ou LMNP, les revenus issus de la location meublée sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non pas au titre des revenus fonciers.
En fonction du montant des revenus, vous pouvez bénéficier :
- du régime micro-BIC : les loyers inférieurs à 70 000 euros chaque année bénéficient d’un abattement de 50 % et sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu.
- du régime réel simplifié : possible sur option même avec des revenus inférieurs à 70 000 euros, ce régime permet de déduire toutes les charges et travaux et d’amortir les locaux, en fonction de la durée de détention.
- du régime réel : pour les recettes supérieures à 238 000 euros. Une comptabilité et une liasse fiscale complètes sont exigées.
- Lorsque vous mettez en location un bien meublé sans fournir de prestation supplémentaire, vous n’êtes pas soumis à la TVA.
- Les chambres d’hôtes dans lesquelles des services sont proposés ne sont pas soumises au régime de la location meublée.
Si des linges de maison sont mis à disposition, si les locaux sont nettoyés régulièrement, si le petit-déjeuner est servi sur place ou si toute autre prestation accompagne la location de la chambre, c’est le régime fiscal de la para-hôtellerie qui s’appliquera.
▶ Zoom sur la déclaration des revenus pour le statut de loueur meublé professionnel
Ce sera la structure juridique que vous aurez choisie en tant que loueur en meublé professionnel (LMP) qui déterminera le régime fiscal et la marche à suivre pour la déclaration de vos revenus locatifs.
L’imposition sur revenu
De manière générale, l’impôt sur le revenu porte sur vos revenus perçus au cours de l’année. Dans le cadre de la location meublée professionnelle, la déclaration est à faire dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
C’est d’ailleurs cette catégorie qui comprend le régime micro-BIC, le régime réel simplifié ou le régime réel normal.
Le régime de la micro-entreprise
Il s’applique pour l’auto-entrepreneur dont le chiffre d’affaires hors taxe est :
- inférieur ou égal à 72 600 € pour les meublés non classés ;
- inférieur ou égal à 176 200 € pour les meublés classés.
L’imposition sur les sociétés (IS)
Pour les entreprises concernées, la déclaration se fera via le formulaire n°2065-SD.
▶ Les impôts locaux
Sachez que toute location meublée professionnelle (LMP) est soumise à la taxe foncière, à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
La taxe foncière
La taxe foncière est à régler par le propriétaire ou par l’usufruitier même dans le cas d’une mise en location.
En effet, elle concerne toutes les propriétés bâties et donc les habitations ; qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement.
La cotisation foncière des entreprises (CFE)
Elle est à régler sauf pour les locations meublées faisant partie de votre habitation principale.
L’application de la cotisation foncière des entreprises (CFE) pour la location meublée non professionnelle (LMNP) dépendra du lieu et de l’utilisation du bien immobilier. Pour en connaître les termes, informez-vous auprès du service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se trouve le bien.
La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)
Elle est appliquée suivant 2 conditions :
- un chiffre d’affaires annuel supérieur à 500 000 € ;
- une activité imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Les avantages du régime LMP
Le régime du loueur en meublé professionnel présente 3 avantages fiscaux majeurs :
- imputation des déficits sur le revenu global : le déficit créé par le régime réel est déductible du revenu global du contribuable, dès lors qu’il n’est pas généré par les amortissements pratiqués. Ce dernier peut, lui, être reporté sur les résultats des 6 années suivantes.
- régime des plus-values professionnelles : lors de la revente du bien immobilier, la plus-value réalisée est ainsi exonérée si les recettes annuelles étaient inférieures à 90 000 euros depuis 2 ans et si le bien était loué depuis plus de 5 ans.
Une exonération partielle est prévue pour des recettes comprises entre 90 000 euros et 126 000 euros. - exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : les biens sont affectés à une activité professionnelle et n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI.
Pour se lancer dans une activité de loueur en meublé professionnel, l’accompagnement par des professionnels de l’immobilier et de la fiscalité est vivement conseillé pour adopter le meilleur statut en fonction de la situation de l’ensemble de la famille.
Rappel sur le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Les revenus locatifs du bien en location meublée non professionnelle sont toujours à déclarer dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) puisqu’ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Si vous venez de commencer votre investissement locatif et que vos premières recettes seront perçues cette année 2022, voici quelques points à connaître.
▶ Les revenus imposables
Vous êtes loueur meublé non professionnel si le montant de vos revenus locatifs ne dépasse pas le total des autres revenus de votre foyer fiscal et/ou les revenus perçus de la location par tous les membres de votre foyer fiscal ne dépassent pas 23 000 €.
Vous devez alors déclarer lesdits revenus dans la catégorie des BIC. Néanmoins, vous bénéficiez d’une exonération si vous louez une ou des pièces de votre résidence principale de manière occasionnelle à des personnes de passage et si le montant de la recette annuelle est inférieur ou égal à 760 € TTC.
De même, vous n’êtes pas tenu de déclarer les recettes locatives issues d’une location d’une ou de plusieurs pièces de votre résidence principale même si la mise en location est effectuée de manière habituelle. Il faudra tout de même que pour le locataire, la pièce louée soit également sa résidence principale et que le loyer annuel respecte les plafonds et les prix pratiqués dans la région.
▶ Le régime fiscal de la location meublée non professionnelle
Le régime pour le statut LMNP dépendra des recettes perçues. Il sera alors question, soit du régime réel, soit du régime micro-BIC.
Pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés :
- Si les revenus ne dépassent pas 176 200 € par an, c’est le régime micro-BIC qui s’applique sauf si vous choisissez de vous-même d’être soumis au régime de bénéfice réel ;
- Si les revenus dépassent 176 200 € par an, c’est le régime de bénéfice réel qui s’applique.
- Le micro-BIC fait profiter d’un abattement de 50 %.
- Le régime réel permet la déduction des frais et charges.
Pour les autres locations meublées (ni chambres d’hôtes ni meublés de tourisme), le régime appliqué est :
- le régime micro-BIC, si vous ne faites pas le choix d’être soumis au régime réel et que votre recette locative annuelle est égale ou inférieure à 72 600 € ;
- le régime de bénéfice réel, si votre recette locative est supérieure à 72 600 €.
- Les loyers des locations meublées sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Le régime du loueur en meublé professionnel permet de déclarer ses revenus selon le régime réel en déduisant toutes les charges et en amortissant l’achat des locaux de l’activité.
- Les recettes perçues sur la location meublée professionnelle sont à déclarer selon le statut juridique du propriétaire : imposition sur revenu, sur société ou régime de la micro-entreprise.
- Le statut du LMP offre plusieurs avantages fiscaux comme l’imputation du déficit sur l’ensemble des revenus du foyer.
- Les biens régis par le statut du LMP bénéficient du régime des plus-values professionnelles lors de la revente et n’entrent pas dans le calcul de l’IFI.
- Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est soumis, soit au régime micro-BIC, soit au régime dit de bénéfice réel.
