Vous souhaitez vous investir totalement dans l’immobilier ? Vous envisagez d’en faire l’activité principale de votre foyer fiscal ?
Vous pouvez alors exercer l’activité commerciale de loueur en meublé professionnel (LMP). Découvrons les conditions et avantages de ce statut.
Comment devenir loueur en meublé professionnel ?
Le statut loueur en meublé professionnel (LMP) est possible à certaines conditions cumulatives :
- Louer des locaux d’habitation meublés ;
- Bénéficier de recettes annuelles supérieures à 23 000 euros ;
- Ces recettes sont supérieures à toutes les autres recettes du foyer (incluant les salaires et tout autre type de revenus).
Bon à savoir :
Le Conseil Constitutionnel a décidé en février 2018 que l’obligation d’inscription d’un membre du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés était inconstitutionnelle. Ce n’est donc plus une obligation !
Le régime fiscal des revenus en LMP
Comme pour le statut du loueur en meublé non professionnel ou LMNP, les revenus issus de la location meublée sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non pas au titre des revenus fonciers.
En fonction du montant des revenus, vous pouvez bénéficier :
- du régime micro-BIC : les loyers inférieurs à 70 000 euros chaque année bénéficient d’un abattement de 50 % et sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu.
- du régime réel simplifié : possible sur option même avec des revenus inférieurs à 70 000 euros, ce régime permet de déduire toutes les charges et travaux et d’amortir les locaux, en fonction de la durée de détention.
- du régime réel : pour les recettes supérieures à 238 000 euros. Une comptabilité et une liasse fiscale complètes sont exigées.
Les avantages du régime LMP
Le régime du loueur en meublé professionnel présente 3 avantages fiscaux majeurs :
- imputation des déficits sur le revenu global : le déficit créé par le régime réel est déductible du revenu global du contribuable, dès lors qu’il n’est pas généré par les amortissements pratiqués. Ce dernier peut, lui, être reporté sur les résultats des 6 années suivantes.
- régime des plus-values professionnelles : lors de la revente du bien immobilier, la plus-value réalisée est ainsi exonérée si les recettes annuelles étaient inférieures à 90 000 euros depuis 2 ans et si le bien était loué depuis plus de 5 ans.
Une exonération partielle est prévue pour des recettes comprises entre 90 000 euros et 126 000 euros.
- exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : les biens sont affectés à une activité professionnelle et n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI.
Pour se lancer dans une activité de loueur en meublé professionnel, l’accompagnement par des professionnels de l’immobilier et de la fiscalité est vivement conseillé pour adopter le meilleur statut en fonction de la situation de l’ensemble de la famille.
A retenir :
- Les loyers des locations meublées sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Le régime du loueur en meublé professionnel permet de déclarer ses revenus selon le régime réel en déduisant toutes les charges et en amortissant l’achat des locaux de l’activité.
- Le statut du LMP offre plusieurs avantages fiscaux comme l’imputation du déficit sur l’ensemble des revenus du foyer.
- Les biens régis par le statut du LMP bénéficient du régime des plus-values professionnelles lors de la revente et n’entrent pas dans le calcul de l’IFI.
