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Crédit immobilier : guide de l'investisseur

La location meublée

Lorsque vous investissez dans l'immobilier, vous devez choisir entre location vide et location meublée. Qu’est-ce qu’une location meublée ? Quels sont les avantages et inconvénients ? Est-ce le modèle le plus rentable ? Découvrons ensemble la location meublée.

Qu’entend-on par location meublée ?

Au sens juridique, on entend par location meublée un “ logement décent, équipé en nombre et en quantité suffisante pour assurer une jouissance paisible du logement ”.
Conformément au décret, depuis le 1er septembre 2015, une liste des équipements obligatoires (mobilier) que doit comporter un logement meublé est définie légalement.

Ainsi, pour être considéré comme meublé, un logement en location doit comporter :

  • Une literie (dont couette ou couverture),
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres,
  • Des plaques de cuisson,
  • Un four ou un micro-ondes,
  • Un réfrigérateur et congélateur,
  • La vaisselle nécessaire (dont quelques ustensiles de cuisine,
  • Une table et des chaises,
  • Des étagères de rangement,
  • Un ou plusieurs luminaires,
  • Du matériel d’entretien ménager.

Avantages et inconvénients d'une location meublée

Si elle contient de nombreux avantages pour le loueur, la location meublée (souvent un appartement) bénéficie également au propriétaire.

Ses avantages :

  • Le loyer fixé peut être plus élevé en raison des prestations supplémentaires,
  • Le meublé, encore rare, permet de se démarquer de la concurrence,
  • Le bail de location meublée est plus souple, donc moins risqué en cas de loyers impayés,
  • La fiscalité est plus avantageuse.

Cependant, investir dans un bien immobilier meublé possède quelques inconvénients :

  • Les durées de location étant plus courtes, la rotation des locataires est plus importante,
  • Les vacances locatives sont plus fréquentes entre deux locataires,
  • Les meubles et équipements doivent être entretenus et régulièrement renouvelés,
  • L’investissement de départ est plus élevé.

Les conséquences fiscales de la location meublée

Couramment, l’administration fiscale définit les revenus générés par une location meublée comme des revenus BIC (pour Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non comme des revenus fonciers.

Parfois jugée moins contraignante, les locations meublées sont aussi vues comme fiscalement plus intéressantes.

Deux régimes cohabitent :

  1. Le régime réel BIC
  2. Le régime des LMP et LMNP

Le régime réel BIC

Il permet au propriétaire d’une habitation meublée de :

  • Déduire des loyers perçus la plupart des charges qui lui incombent,
  • Amortir les meubles et les immeubles, un avantage important en terme de fiscalité.

Bon à savoir :

Pour bénéficier des avantages fiscaux, le bailleur doit obligatoirement déclarer la location meublée.

Pour bénéficier d’une exonération fiscale des revenus générés par la location meublée, certaines conditions doivent être réunies :

  • Les pièces louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur (comme les chambres de bonne de Paris par exemple),
  • Le prix de la location doit être considéré comme raisonnable, soit dans la limite des prix pratiqués selon les régions.

Le régime des LMP et LMNP

Le loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) peut, de son côté, déduire certaines charges des loyers générés. Il peut aussi déduire l'amortissement du prix d’achat des meubles et immeubles, si ceux-ci sont inscrits à l’actif de son bilan.

Bon à savoir :

Pour être déductibles fiscalement, les amortissements doivent être tenus à jour dans la comptabilité du loueur en meublé.

La différence majeure entre une location en meublé professionnel ou non professionnel réside dans les déficits de la location :

  • Pour de la LMNP, ils sont reportables pendant 10 ans, sur les bénéfices exclusivement générés par la location,
  • Pour de la LMP, ils sont imputés au revenu global du propriétaire.

Bon à savoir :

Les loueurs en meublés non professionnels peuvent relever du régime BIC si les recettes ne dépassent pas 70 000 €. Ils bénéficient alors d’un abattement de 50 % sur le montant des revenus locatifs générés.

A retenir :

  • Après votre investissement locatif, vous devez vous décider entre location meublée ou location vide.
     
  • Légalement, une location meublée doit comporter un certain nombre d’équipements, dont de la literie, de la vaisselle, de l’équipement pour la cuisine.
     
  • Les avantages de la location meublée sont nombreux pour le propriétaire : le loyer fixé peut être plus élevé, le bail de location est plus souple et la fiscalité plus avantageuse.
     
  • Quelques inconvénients cependant : les durées de location sont plus courtes, la vacance locative est plus fréquente et l’équipement du meublé demande entretien et renouvellement.
     
  • Parfois jugée moins contraignante, la location meublée est aussi vue comme fiscalement plus intéressante : le régime réel BIC permet au propriétaire de déduire des loyers perçus certaines charges qui lui incombent, et d’amortir meubles et immeubles.
     
  • Les loueurs en meublé non professionnel peuvent relever du régime BIC en respectant un plafond de recettes de 70 000 € puis bénéficier d’un abattement de 50% sur les revenus générés.
Mis à jour le 03/06/2020
Rédigé par CAFPI le 06/02/2020

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