Lorsque vous investissez dans l'immobilier, vous devez choisir entre location vide et location meublée. Qu’est-ce qu’une location meublée ? Quels sont les avantages et inconvénients ? Est-ce le modèle le plus rentable ? 

Découvrons ensemble la location meublée.

Qu’entend-on par location meublée ?

Au sens juridique, on entend par location meublée un “ logement décent, équipé en nombre et en quantité suffisante pour assurer une jouissance paisible du logement ”.
Conformément au décret, depuis le 1er septembre 2015, une liste des équipements obligatoires (mobilier) que doit comporter un logement meublé est définie légalement.

Ainsi, pour être considéré comme meublé, un logement en location doit comporter :

  • Une literie (dont couette ou couverture),
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres,
  • Des plaques de cuisson,
  • Un four ou un micro-ondes,
  • Un réfrigérateur et congélateur,
  • La vaisselle nécessaire (dont quelques ustensiles de cuisine,
  • Une table et des chaises,
  • Des étagères de rangement,
  • Un ou plusieurs luminaires,
  • Du matériel d’entretien ménager.

Avantages et inconvénients d'une location meublée

Si elle contient de nombreux avantages pour le loueur, la location meublée (souvent un appartement) bénéficie également au propriétaire.

Ses avantages :

  • Le loyer fixé peut être plus élevé en raison des prestations supplémentaires,
  • Le meublé, encore rare, permet de se démarquer de la concurrence,
  • Le bail de location meublée est plus souple, donc moins risqué en cas de loyers impayés,
  • La fiscalité est plus avantageuse.

Cependant, investir dans un bien immobilier meublé possède quelques inconvénients :

  • Les durées de location étant plus courtes, la rotation des locataires est plus importante,
  • Les vacances locatives sont plus fréquentes entre deux locataires,
  • Les meubles et équipements doivent être entretenus et régulièrement renouvelés,
  • L’investissement de départ est plus élevé.

Les différents types de location d’un logement meublé 

Il existe, en tout, deux types de location de logement meublé. D’un côté, le meublé d’habitation et de l’autre, le meublé de tourisme. À chacune de ces catégories son bail de location, ses démarches administratives et son régime fiscal. 

▶ Les caractéristiques du meublé d’habitation 

Dans la catégorie "bien meublé d’habitation", deux sortes de baux sont possibles : un bail classique ou un bail mobilité. Pour tirer le maximum d’avantages de la location meublée, référez-vous aux spécificités de chacun. 

Le bail classique

Pour le bail classique, vous n’aurez pas, en tant que propriétaire bailleur, à vous restreindre dans le choix du locataire. En effet, il s’adresse à tous les profils. Néanmoins, il faudra que la location dure au minimum un an avec une exception pour les étudiants qui peuvent louer sous bail classique pour 9 mois minimum. 

Le bail mobilité

Le bail mobilité est associé aux locataires : 

  • en formation ou en mutation professionnelle ; 
  • suivant des études supérieures ; 
  • sous contrat d’apprentissage ;
  • en stage ; 
  • en mission temporaire dans le cadre de sa profession ; 
  • engagés volontairement pour leurs services civiques. 

Le bail doit durer au moins 1 mois et pas plus de 10 mois.

Bon à savoir
  • Aucune déclaration administrative n’est requise pour le meublé d’habitation ; et ce, qu’il s’agisse d’un bail classique ou d’un bail de mobilité. 
  • De manière générale, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer d’un logement meublé d’habitation ; sauf si le bien est situé dans une zone tendue. Dans ce cas, le loyer est encadré. 
  • Le meublé d’habitation est soumis à l’impôt sur le revenu : 
    • si les revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 € par an, le choix est offert entre le régime micro-BIC ou le régime d’imposition dit de bénéfice réel. 
    • si les revenus générés par la location sont supérieurs à 72 600 € par an, c’est le régime dit de bénéfice réel qui s’applique. 
  • Le locataire du meublé doit s’acquitter de la taxe d’habitation. Attention, si le locataire venait à déménager et que le propriétaire ne le signale pas au centre des impôts, ce sera à lui de régler le montant de la taxe.

▶ Les caractéristiques du meublé de tourisme 

Le locataire d’un meublé de tourisme ne peut y résider que 90 jours consécutifs par an. En effet, ce type de logement est consacré aux vacanciers ou aux personnes désirant un logement en location saisonnière. Ce profil de locataire conclut d’ailleurs un bail au mois, à la semaine ou à la journée. Et selon les communes, ce dernier peut devoir s’acquitter d’une taxe de séjour. 

Le propriétaire de son côté, devra payer : 

  • une taxe d’habitation s’il occupe le logement une partie de l’année ; 
  • la cotisation foncière des entreprises s’il consacre le bien à la location de tourisme (avec une possibilité d’exonération sous certaines conditions) ; 
  • la taxe foncière et les taxes accessoires. 

Notez que la mise en location d’un bien en meublé de tourisme peut donner lieu à plusieurs démarches administratives. En somme, tout dépendra de la commune s’il est nécessaire de : 

  • demander une autorisation de changement d’usage ; 
  • procéder au changement de destination. 

Dans tous les cas, que le propriétaire soit un loueur de meublé professionnel ou non professionnel, il faudra qu’il s’inscrive au répertoire Sirène de l’Insee pour l’obtention d’un numéro SIRET. Ainsi, il pourra le reporter sur sa déclaration complémentaire de revenus. 

Pour ce qui est de l’ameublement, aucun élément n’est obligatoire sauf dans le cas d’une demande de classification. Il s’agit d’une procédure qui permet d’évaluer le niveau de confort du logement via un système de notation allant de 1 à 5 étoiles. 
Notez toutefois que cette démarche est entièrement facultative. Mais si elle est faite, en plus de renseigner les éventuels locataires sur la qualité des « prestations », le classement offre, dans le cadre de la mise en location d'un meublé de tourisme, certains avantages fiscaux. 
Sinon, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et (selon le montant de la recette locative) des cotisations sociales.

Les conséquences fiscales de la location meublée

Couramment, l’administration fiscale définit les revenus générés par une location meublée comme des revenus BIC (pour Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non comme des revenus fonciers.

Parfois jugée moins contraignante, les locations meublées sont aussi vues comme fiscalement plus intéressantes.

Deux régimes cohabitent :

  1. Le régime réel BIC
  2. Le régime des LMP et LMNP

▶  Le régime réel BIC

Il permet au propriétaire d’une habitation meublée de :

  • Déduire des loyers perçus la plupart des charges qui lui incombent,
  • Amortir les meubles et les immeubles, un avantage important en terme de fiscalité.
Bon à savoir

Pour bénéficier des avantages fiscaux, le bailleur doit obligatoirement déclarer la location meublée.

Pour bénéficier d’une exonération fiscale des revenus générés par la location meublée, certaines conditions doivent être réunies :

  • Les pièces louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur (comme les chambres de bonne de Paris par exemple),
  • Le prix de la location doit être considéré comme raisonnable, soit dans la limite des prix pratiqués selon les régions.

▶ Le régime des LMP et LMNP

Le loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) peut, de son côté, déduire certaines charges des loyers générés. Il peut aussi déduire l'amortissement du prix d’achat des meubles et immeubles, si ceux-ci sont inscrits à l’actif de son bilan.

Bon à savoir

Pour être déductibles fiscalement, les amortissements doivent être tenus à jour dans la comptabilité du loueur en meublé.

La différence majeure entre une location en meublé professionnel ou non professionnel réside dans les déficits de la location :

  • Pour de la LMNP, ils sont reportables pendant 10 ans, sur les bénéfices exclusivement générés par la location,
  • Pour de la LMP, ils sont imputés au revenu global du propriétaire.
Bon à savoir

Les loueurs en meublés non professionnels peuvent relever du régime BIC si les recettes ne dépassent pas 70 000 €. Ils bénéficient alors d’un abattement de 50 % sur le montant des revenus locatifs générés.

À retenir
  • Après votre investissement locatif, vous devez vous décider entre location meublée ou location vide.
  • Légalement, une location meublée doit comporter un certain nombre d’équipements, dont de la literie, de la vaisselle, de l’équipement pour la cuisine.
  • Les avantages de la location meublée sont nombreux pour le propriétaire : le loyer fixé peut être plus élevé, le bail de location est plus souple et la fiscalité plus avantageuse.
  • Quelques inconvénients cependant : les durées de location sont plus courtes, la vacance locative est plus fréquente et l’équipement du meublé demande entretien et renouvellement.
  • Parfois jugée moins contraignante, la location meublée est aussi vue comme fiscalement plus intéressante : le régime réel BIC permet au propriétaire de déduire des loyers perçus certaines charges qui lui incombent, et d’amortir meubles et immeubles.
  • Les loueurs en meublé non professionnel peuvent relever du régime BIC en respectant un plafond de recettes de 70 000 € puis bénéficier d’un abattement de 50% sur les revenus générés.
  • Le bien meublé peut être loué en tant que meublé d’habitation (sous bail classique ou sous bail mobilité) ou en tant que meublé de tourisme.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 06/02/2020
Mis à jour le 23/11/2022
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