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La location meublée

La location meublée La location meublée

Lorsque vous investissez dans l'immobilier, vous devez choisir entre location vide et location meublée. Qu’est-ce qu’une location meublée ? Quels sont les avantages et inconvénients ? Est-ce le modèle le plus rentable ? 
Découvrons ensemble la location meublée.

Qu’est-ce que la location meublée ?

Au sens juridique, on entend par location meublée un “ logement décent, équipé en nombre et en quantité suffisante pour assurer une jouissance paisible du logement ”.

Conformément au décret, depuis le 1er septembre 2015, une liste des équipements obligatoires (mobilier) que doit comporter un logement meublé est définie légalement.

Ainsi, pour être considéré comme meublé, un logement en location doit comporter :

  • Une literie (dont couette ou couverture),
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres,
  • Des plaques de cuisson,
  • Un four ou un micro-ondes,
  • Un réfrigérateur et congélateur,
  • La vaisselle nécessaire (dont quelques ustensiles de cuisine),
  • Une table et des chaises,
  • Des étagères de rangement,
  • Un ou plusieurs luminaires,
  • Du matériel d’entretien ménager.

La location meublée peut s’envisager de différentes manières : 

  • le meublé de tourisme destiné à une location saisonnière ; 
  • le bail mobilité sur une courte période, en raison d’une mobilité professionnelle ; 
  • le bail en meublé d’habitation classique, dans lequel l'appartement devient la résidence principale du preneur.  
Bon à savoir

Investir dans une résidence de services pour étudiants, pour seniors ou de tourisme est un dispositif un peu différent, dans la mesure où la prestation est gérée par un tiers, avec lequel le propriétaire signe un bail commercial.

Avantages et inconvénients d'une location meublée

La location meublée (souvent un appartement) offre de nombreux bénéfices au propriétaire.

Les avantages de la location meublée

  1. Le loyer fixé peut être plus élevé en raison des prestations supplémentaires. Le preneur arrive dans un logement déjà équipé avec ses seules valises d’affaires personnelles. Il évite le coût d’un déménagement. Dans les zones tendues, le plafond des loyers des meublés est plus élevé que celui des appartements nus. 
  2. Dans certaines villes, le meublé, encore rare, permet de se démarquer de la concurrence. Le bailleur doit veiller à réaliser une étude du marché locatif avant de prendre sa décision : un grand appartement familial est plus souvent proposé nu, la famille possédant déjà son mobilier. Sauf à accepter une colocation d’étudiants avec chacun une chambre. Consultez les annonces immobilières en meublés et en logements vides avant de vous décider.
  3. Le bail en meublés est plus souple, même s’il reste soumis à un modèle de contrat. Sa durée d’un an renouvelable limite le risque de perdurer dans une situation de loyers impayés.
  4. La fiscalité est plus avantageuse, dès lors que l’on choisit le régime d’imposition réel, comme nous allons le voir, avec le régime du LMNP.

Les inconvénients

Cependant, investir dans un bien immobilier meublé possède quelques inconvénients.

  1. La durée du contrat étant plus courte, la rotation des locataires est plus importante. Louer un studio de 15 m2 génère forcément des changements fréquents de locataires. Cela prend plus de temps au bailleur, qui peut aussi déléguer la recherche de preneurs ou la gestion locative à des professionnels. Le risque de vacance locative augmente donc, sauf dans les zones très tendues du marché locatif.
  2. Le mobilier et les équipements doivent être entretenus et régulièrement renouvelés. Le bailleur doit prévoir un budget spécifique et calculer la rentabilité locative en fonction de cela. Le coût d’investissement au départ est donc plus important, compte tenu de l’achat du mobilier et des équipements nécessaires. 

Les différents types de location d’un logement meublé 

Il existe, en tout, deux types de location. D’un côté, le meublé d’habitation et de l’autre, le meublé de tourisme. À chacune de ces catégories son bail de location, ses démarches administratives et son régime fiscal. 

Les caractéristiques du meublé d’habitation 

Dans la catégorie "bien meublé d’habitation", deux sortes de baux sont possibles : un bail classique ou un bail mobilité. Pour tirer le maximum de bienfaits de la location meublée, référez-vous aux spécificités de chacun. 

Le bail classique

Pour celui-ci, vous n’aurez pas, en tant que propriétaire bailleur, à vous restreindre dans le choix du locataire. En effet, il s’adresse à tous les profils. Néanmoins, il faudra que la location dure au minimum un an avec une exception pour les étudiants qui peuvent louer sous bail classique pour 9 mois minimum.

Le contrat de location doit être conforme au modèle de bail en vigueur. Un inventaire précis est à annexer, avec l’état des lieux d'entrée, le dossier de diagnostic, la notice d’information, et le cas échéant, un extrait du règlement de copropriété. 

Le bail mobilité

Le bail mobilité est associé aux locataires : 

  • en formation ou en mutation professionnelle ; 
  • suivant des études supérieures ; 
  • sous contrat d’apprentissage ;
  • en stage ; 
  • en mission temporaire dans le cadre de sa profession ; 
  • engagés volontairement pour leurs services civiques. 

Il doit durer au moins 1 mois et pas plus de 10 mois.

Bon à savoir
  • Aucune déclaration administrative n’est requise pour le meublé d’habitation ; et ce, qu’il s’agisse d’un bail classique ou de mobilité. 
  • De manière générale, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer; sauf si le bien est situé dans une zone tendue. Dans ce cas, le loyer est encadré. 
  • Le meublé d’habitation est soumis à l’impôt sur le revenu : 
    • si les revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 € par an, le choix est offert entre le régime micro-BIC ou le régime d’imposition dit de bénéfice réel. 
    • si les revenus générés par la location sont supérieurs à 72 600 € par an, c’est le régime dit de bénéfice réel qui s’applique. 
  • C’était le locataire qui devait s’acquitter de la taxe d’habitation. Attention, si le locataire venait à déménager et que le propriétaire ne le signalait pas au centre des impôts, c’était à lui de régler le montant de la taxe.

▶ Les caractéristiques du meublé de tourisme 

Le locataire d’un meublé de tourisme ne peut y résider que 90 jours consécutifs par an. En effet, ce type de logement est consacré aux vacanciers ou aux personnes désirant un logement en location saisonnière. Ce profil de locataire conclut d’ailleurs un bail au mois, à la semaine ou à la journée. Et selon les communes, ce dernier peut devoir s’acquitter d’une taxe de séjour.

Le propriétaire de son côté, devra payer : 

  • une taxe d’habitation s’il occupe le logement une partie de l’année ; 
  • la cotisation foncière des entreprises s’il consacre le bien à la location de tourisme (avec une possibilité d’exonération sous certaines conditions) ; 
  • la taxe foncière et les taxes accessoires.

Notez que la mise en location d’un bien en meublé de tourisme peut donner lieu à plusieurs démarches administratives. En somme, tout dépendra de la commune s’il est nécessaire de : 

  • demander une autorisation de changement d’usage ; 
  • procéder au changement de destination.

Dans tous les cas, que le propriétaire soit un loueur de meublé professionnel ou non professionnel, il faudra qu’il s’inscrive au répertoire Sirène de l’Insee pour l’obtention d’un numéro SIRET. Ainsi, il pourra le reporter sur sa déclaration complémentaire de revenus. 
Pour ce qui est de l’ameublement, aucun élément n’est obligatoire sauf dans le cas d’une demande de classification. Il s’agit d’une procédure qui permet d’évaluer le niveau de confort du logement via un système de notation allant de 1 à 5 étoiles.

Notez toutefois que cette démarche est entièrement facultative. Mais si elle est faite, en plus de renseigner les éventuels locataires sur la qualité des « prestations », le classement offre, dans le cadre de la mise en location d'un meublé de tourisme, certains avantages fiscaux. 
Sinon, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et (selon le montant de la recette locative) des cotisations sociales.

Les conséquences fiscales de la location meublée

Couramment, l’administration fiscale définit les revenus générés par une location meublée comme des revenus BIC (pour Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non comme des revenus fonciers.

Parfois jugée moins contraignante, les locations meublées sont aussi vues comme fiscalement plus intéressantes.

Deux régimes cohabitent :

  • Le régime micro-BIC
  • Le régime réel (LMP et LMNP)

Il existe des cas d’exonération fiscale des revenus locatifs. Les conditions sont les suivantes : 

  • Les pièces louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur ; 
  • Le prix de la location doit être considéré comme raisonnable, soit dans la limite des prix pratiqués selon les régions.

▶  Le régime micro-BIC

Le régime fiscal micro s’applique par défaut si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à : 

  • 72 600 euros pour un bail d’habitation ; 
  • 176 200 euros pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme.

Le régime d’imposition micro offre la simplicité ! Vous indiquez le montant des revenus locatifs annuels. L’administration fiscale se charge d’appliquer un abattement : 

  • de 50 % sur les revenus issus d’un bail d’habitation ; 
  • de 71 % sur les revenus issus des chambres d’hôtes et des meublés de tourisme.

Cet abattement est supposé représenter les charges du propriétaire sur ce bien immobilier. 

Bon à savoir

Attention, le ministre du Logement a indiqué en octobre 2023 vouloir aligner la fiscalité de la location meublée, de la location vide et de la location touristique type Airbnb. Le projet de loi de finances pour 2024 pourrait modifier les abattements, voire l’ensemble de la fiscalité de la location meublée !

▶ Le régime réel et le statut LMP /LMNP

Le loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) peut, de son côté, déduire certaines charges des loyers générés. Il peut aussi déduire l'amortissement du prix d’achat des meubles et immeubles, si ceux-ci sont inscrits à l’actif de son bilan.

Bon à savoir

Pour être déductibles fiscalement, les amortissements doivent être tenus à jour dans la comptabilité du loueur en meublé. Les amortissements se pratiquent par composant : un certain pourcentage du prix d’achat est affecté à la toiture, à l'électricité, à l'étanchéité, au gros œuvre, etc. En outre, il faut retirer la valeur du terrain sur lequel est bâti l'immeuble. Le recours à un professionnel s’impose pour la mise en place du statut LMNP !

Le régime réel impose de tenir une comptabilité et de procéder chaque année à une déclaration fiscale digne d’une entreprise : bilan, compte de résultat et annexe. Le montant des déficits ou des bénéfices réalisés s’ajoute ensuite sur la déclaration de revenus du bailleur.

La différence majeure entre une location en meublé professionnel ou non professionnel réside dans les déficits de la location :

  • Pour de la LMNP, ils sont reportables pendant 10 ans, sur les bénéfices exclusivement générés par la location,
  • Pour de la LMP, ils sont imputés au revenu global du propriétaire.

Vous ne choisissez pas entre les deux régimes. Si vous remplissez les deux conditions suivantes, vous êtes obligatoirement LMP : 

  • les recettes sont supérieures à 23 000 euros par an ; 
  • elles doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité  du foyer fiscal. 
Bon à savoir

Autre différence importante entre LMP et LMNP : le calcul de la plus-value lors de la revente du bien immobilier ! Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles tandis que le LMNP reste soumis au régime des plus-values immobilières classiques (soit une exonération d’IR après 22 ans de détention et de cotisations sociales après 30 ans). 

À retenir
  • Après votre investissement locatif, vous devez vous décider entre location meublée ou location vide.
  • Légalement, une location meublée doit comporter un certain nombre d’équipements, dont de la literie, de la vaisselle, de l’équipement pour la cuisine.
  • Les bénéfices de la location meublée sont nombreux pour le propriétaire : le loyer fixé peut être plus élevé, le bail de location est plus souple et la fiscalité plus avantageuse.
  • Quelques inconvénients cependant : les durées de location sont plus courtes, la vacance locative est plus fréquente et l’équipement du meublé demande entretien et renouvellement.
  • Parfois jugée moins contraignante, la location meublée est aussi vue comme fiscalement plus intéressante : le régime réel BIC permet au propriétaire de déduire des loyers perçus certaines charges qui lui incombent, et d’amortir meubles et immeubles.
  • Le bien meublé peut être loué en tant que meublé d’habitation (sous bail classique ou sous bail mobilité) ou en tant que meublé de tourisme.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 06/02/2020 à 09:11
Mis à jour le 01/02/2024 à 15:21
Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin
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