CAFPI Courtier en crédit
Crédit immobilier : guide de l'investisseur

La location saisonnière

L’essor des sites de réservations d’hébergements de particulier à particulier le prouve : la location saisonnière a le vent en poupe ! Elle concerne la location d’une résidence secondaire meublée par un non professionnel. Solution parfois oubliée, elle est pourtant un investissement locatif très rentable.
Quelle législation l’encadre ? Dans quel type de bien et à quel emplacement investir ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Découvrez le guide complet de la location saisonnière.

Location saisonnière, qu’est-ce que c’est ?

On entend par location saisonnière la location d’un bien, appartement ou maison, pour une courte durée.
Elle cible aussi bien des familles ou des amis pour des vacances à la mer ou au ski, que des professionnels en voyage d’affaires.
La loi Alur de 2014 cadre encore plus la location, expliquant qu’il s’agit “ de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour une courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ”.

Le logement d’une location saisonnière doit comporter les mêmes équipements qu’une location meublée traditionnelle : literie, rideaux, équipements de cuisine, table et chaises, rangements, luminaires, matériel d’entretien ménager.

Si elle nécessite parfois un intermédiaire comme une agence immobilière, elle s’est particulièrement développée ces dernières années avec des sites spécialisés tels que Airbnb, Booking, Abritel, etc.

Le saviez-vous ?

Depuis janvier 2019 néanmoins, 100 % des locations Airbnb devront avoir été déclarées au service des impôts.

Niveau administratif, toute location saisonnière obtient le statut “ meublé de tourisme ” dès lors qu’elle est meublée, louée à des locataires de passage, et peu importe la durée de location (1 nuit, 3 jours, 1 semaine, plusieurs mois).

Cependant, si vous envisagez de devenir un professionnel de la location saisonnière et que vous fournissez les services spécifiques suivant, vous pouvez prétendre au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) des logements pour un gîte ou une chambre meublée dans une résidence principale (chambre d’hôtes par exemple) :

  • Petit-déjeuner,
  • Nettoyage des locaux au cours du séjour,
  • Fourniture du linge de maison.

Bon à savoir :

Les revenus provenant de cette location sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC).

En revanche, vous serez loueur en meublé professionnel (LMP) si vous remplissez au moins l’une de ces conditions :

  • Aucun membre de votre foyer fiscal sauf vous n’est déjà inscrit au RCS en tant que loueur professionnel, • Vos recettes liées à cette activité sont supérieures à 23 000 €,
  • Ces recettes sont supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Où investir pour une location saisonnière ?

Si chaque investissement locatif impose que l’emplacement du logement soit un critère primordial, pour une location saisonnière cela devient plus qu’essentiel car le logement va tirer sa valeur de la proximité avec les points d’intérêts touristiques et les commodités.

Ainsi, le top 3 des critères de location est :

  1. La distance avec le centre-ville,
  2. La distance avec les commerces,
  3. La proximité des transports en commun.

Également, l’emplacement doit être en lien avec l’activité : un visiteur pour un “city weekend” attendra du logement qu’il soit central, proche des musées et restaurants, tandis qu’un skieur voudra être proche du départ des pistes et une famille de vacanciers à 2 pas de la plage ou de la piscine.

Le saviez-vous ?

Parmi les emplacements les plus populaires et les plus recherchés en France, on peut citer :

  • Les zones côtières,
  • Les villages de montagne,
  • Les grandes villes touristiques (Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Bordeaux,...).

Si vous souhaitez vous différencier, 2 solutions s’offrent à vous :

  • Vous tourner vers des villes de province connaissant des pics importants en termes de demande locatives : c’est le cas des villes accueillant chaque année des événements internationaux : festival de Cannes, festival d’Avignon, festival du film américain de Deauville, etc. ;
  • Vous tourner vers des villes proches toute l’année d’attractions telles que le Puy du Fou, le Futuroscope, Disneyland Paris, ...

Les avantages de la location saisonnière

Le premier avantage de la location saisonnière est la rentabilité : bien que les périodes de location sur l’année soient moins importantes, les revenus locatifs sont plus élevés.
Aussi, s’il est bien placé et connaît un petit succès, votre logement devrait vous rapporter des revenus locatifs suffisants pour rembourser rapidement un éventuel prêt immobilier et couvrir vos frais d’entretien. Parfois même, vous pourrez en tirer des bénéfices et devenez alors propriétaire du bien grâce aux revenus locatifs.

Côté fiscalité, les propriétaires de location saisonnière peuvent bénéficier du régime fiscal des locations meublées : ainsi, les revenus locatifs sont considérés comme des BIC et non des revenus fonciers.
Le régime réel est également possible, avec la déduction des charges aux loyers, et l’amortissement du prix de votre logement.

Enfin, un investissement locatif en saisonnier offre la possibilité de profiter de son bien immobilier entre 2 locations, les contrats de location étant généralement établis pour des durées de 1 à 4 semaines. Pour cela rien de plus simple : il suffit de suspendre les réservations pour une période donnée.

Bon à savoir :

Cependant, si vous décidez d’occuper votre maison en bord de mer durant toute la période estivale, vous vous exposez à un réel manque à gagner.
L’occupation de son logement saisonnier doit donc être raisonnée et raisonnable.

Pour compléter la liste des avantages d’une location saisonnière, citons aussi le risque très faible d’impayés, les locataires ayant payé (la plupart du temps) avant l’entrée dans les lieux et ayant signé un contrat de location.

Quels inconvénients pour la location saisonnière ?

Trouver le bien qui sera le plus rentable représente l’un des défis majeurs de la location saisonnière.
Outre la qualité du bien, sa situation géographique et la météo seront des facteurs importants de succès ou difficultés de votre investissement locatif saisonnier.
Un été pluvieux ou pas assez de neige risque en effet de réduire considérablement les réservations de votre logement, et donc vos revenus locatifs.
S’il est impossible d’avoir la main sur un critère aussi imprévisible que la météo, il n’en reste pas moins que les conséquences peuvent être dommageables.

Un autre inconvénient fréquemment soulevé par les propriétaires est l’intendance et la logistique derrière les locations : création de l’annonce de location, rotation des occupants, ménages, accueil des nouveaux locataires, états des lieux d’entrée puis de sortie, rédaction des contrats de location, mise à jour des annonces, … gérer un logement saisonnier peut vite devenir chronophage.

Quelle rentabilité pour la location saisonnière ?

Investir dans une location saisonnière s’avère particulièrement rentable, puisque les revenus locatifs peuvent être 2 fois plus élevés que pour un investissement locatif classique. Les rendements à 2 chiffres à Paris ou sur la Côte d’Azur sont plutôt fréquents !

Cependant, la rentabilité d’une location saisonnière dépend de nombreux facteurs : l’emplacement, le type de bien, la densité touristique de la région, la qualité de la saison (météo, autres événements imprévisibles), les frais que vous avez à couvrir, etc.

A retenir :

  • La location saisonnière désigne la location d’un bien pour une courte durée, à une clientèle qui n’a pas vocation d’y élire domicile.
     
  • Le logement d’une location saisonnière doit contenir les mêmes équipements qu’une location meublée. En effet, si la location saisonnière est un meublé de tourisme elle doit contenir les éléments indispensables pour respecter ce critère.
     
  • Si vous envisagez de devenir un professionnel de la location saisonnière et que vous fournissez certains services spécifiques, vous pouvez prétendre au statut de gîte ou chambre d’hôtes.
     
  • L’emplacement d’une location saisonnière est un critère primordial et doit être en lien avec l’activité : ville, mer ou montagne.
     
  • La rentabilité caracole en tête des avantages de la location saisonnière : les revenus locatifs sont bien plus importants que pour une location traditionnelle, et suffisent souvent à rembourser rapidement le prêt immobilier, couvrir les frais d’entretien et même dégager un bénéfice.
     
  • La fiscalité simplifiée, la possibilité de jouir de son bien immobilier entre 2 locations et un très faible risque de loyers impayés complètent la liste des avantages.
     
  • Côté inconvénients, on note l’incertitude quant à la réussite d’une saison (assez de neige, pas de pluie, etc.) et l’intendance imposée par le rythme des locations saisonnières.
     
  • Si la location saisonnière est particulièrement rentable, elle dépend toutefois de nombreux facteurs sur lesquels, en tant que propriétaire, vous n’avez pas toujours la main.
Mis à jour le 16/07/2020
Rédigé par CAFPI le 06/02/2020

Besoin d'être
accompagné ?

Détaillez votre projet
à nos conseillers spécialisés

  • 15349 avis clients certifiés
    4,6 clients sur 5 sont satisfaits
  • Plus de 200 banques
    comparées

  • Plus de 230 agences
    en France et DOM-TOM