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Crédit immobilier : guide de l'investisseur

La location vide

Vous venez de réaliser un investissement locatif ? Félicitations au nouveau propriétaire ! A vous de choisir maintenant si le modèle de location meublée ou location vide vous tente le plus pour votre nouvel appartement ou maison.
Découvrons ensemble les avantages, les inconvénients et la rentabilité d’une location vide, et faites votre choix en connaissance de cause !

Logement vide : définition

Comme son nom l’indique, on parle de location vide quand un propriétaire loue son logement vide, sans meubles.
C’est donc un logement qui ne possède pas l’aménagement nécessaire pour être qualité de location meublée ni pour être habité immédiatement, et au quotidien. Il ne comporte ni literie, ni équipements de base de cuisine (plaques chauffantes, four, réfrigérateur, etc.), ni luminaires, ni rangements.

Avantages et inconvénients d'une location vide

Très prisée, la location vide concerne une part importante du secteur locatif. Elle présente plusieurs avantages :

  • Une rotation des locataires plus rare, grâce à un bail plus long et moins souple,
  • Moins de vacances locatives entre deux locataires,
  • Un investissement de départ limité au prix du bien immobilier et une mise en location facilitée, le propriétaire n’ayant pas à s’inquiéter des meubles à installer dans le logement.
  • Moins de travaux de maintenance, car aucun entretien ou réparation des meubles n’est nécessaire.
  • Un état des lieux plus simple.

Si vous ne souhaitez pas louer votre bien meublé, sachez néanmoins que la location d’un bien vide possède quelques inconvénients, notamment pour le bailleur :

  • Le loyer fixé est moindre qu'en meublé,
  • Le montant du loyer ne peut être fixé par le propriétaire, car il doit respecter l’indice INSEE,
  • La concurrence est plus rude car il existe plus d'offres en vide qu'en meublé,
  • Le bail de location est plus rigide (il est impossible de résilier le contrat avant la fin de la durée du bail) et est donc plus risqué en cas de mauvais payeur,
  • Un préavis de 6 mois doit être accordé au locataire si le propriétaire décide de mettre en vente le logement.

Bon à savoir :

Depuis la loi Alur, en tant que propriétaire d’une location vide, vous avez une obligation de protection envers les locataires âgés de plus de 65 ans.

Fiscalité et rentabilité d’une location vide

La loi dispose que le propriétaire d’une location vide est tenu d’établir un bail de location sur une durée assez longue, avec des délais de préavis tout aussi longs. Ainsi, un contrat de location est généralement conclu pour au moins 3 ans.

Le saviez-vous ?

Pour une location à un étudiant, la durée du bail de location pourra être de 9 mois.

Les revenus générés par une location vide constituent des revenus fonciers.
Niveau fiscalité, 2 régimes co-existent :

  • Le micro-foncier : il est applicable si vos revenus locatifs sont égaux ou inférieurs à 15 000 € par an, et vous permet de bénéficier d'un abattement de 30% sur vos revenus locatifs imposables ;
  • Le régime réel : avec ce régime, il n’y a pas de plafond, vous pouvez imputer vos charges de mise en location et d’entretien et donc créer un déficit foncier pouvant être retranché de ces revenus locatifs, à hauteur de 10 700 € par an.

Alors quelle rentabilité pour une location vide ?
La demande locative étant plus forte pour les logements vides que meublés, la location vide connaît rarement la vacance locative.
De ce fait, la perception de loyers est beaucoup plus régulière, bien que les loyers soient un peu moins élevés.

A retenir :

  • On entend par location vide la location d’un logement nu, sans meubles.
     
  • Très prisée, la location vide possède divers avantages : un turn-over de locataires moins important, un investissement de départ limité au prix du bien (aucun meuble ou équipement à acheter), moins de travaux de maintenance et d’entretien.
     
  • Côté inconvénients, citons un loyer moins élevé qu’en location meublée, plus de concurrence, et un bail de location plus rigide.
     
  • La fiscalité d’une location vide place le propriétaire au régime micro-foncier si les revenus locatifs sont égaux ou inférieurs à 15 000 € par an, avec un abattement de 30 % sur ces revenus. Sinon, le régime réel permet de ne pas avoir de plafond, d’imputer les charges de mise en location et d’entretien, et de créer un déficit foncier pouvant être retranché de ces revenus locatifs, à hauteur de 10 700 € par an.
     
  • Puisque la demande locative est plus forte pour les logements vides, la location vide connaît rarement de vacance. Et les loyers (bien qu’un peu plus modestes) sont perçus plus régulièrement.

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