La loi Alur

Créée en 2014, la loi ALUR pour Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové régit les rapports locatifs. De manière générale, elle vise à favoriser l’accès au logement tout en réglementant les locations, luttant contre la location de logements inadéquats et promouvant la construction par une réforme du droit de l’urbanisme.

Les grandes caractéristiques

• La loi ALUR modifie la loi du 6 juillet 1989. Elle est aussi appelée loi Duflot II.
• Elle porte plusieurs objectifs : améliorer l’accès au droit de logement décent, équilibrer les relations entre professionnels de l’immobilier, propriétaires et locataires, mais aussi réguler le marché immobilier et développer la transparence.

Fonctionnement

La loi ALUR comporte plusieurs mesures :

• Encadrement des loyers
  
  La loi ALUR a instauré des “ zones tendues ”, c’est-à-dire des zones géographiques où la demande en logement est beaucoup plus forte que l’offre.
  En zone tendue, les loyers des locations sont plafonnés, selon plusieurs critères : type de location, date de construction du bien, nombre de pièces…

• Plafonnement des frais d’agence

Dus par le locataire, les frais d’agence concernent l’organisation des visites, la mise en place du dossier, la rédaction du contrat de location et de l’état des lieux.
Ces frais d’agence sont désormais plafonnés, et ne peuvent plus dépasser un certain prix au mètre carré, défini en fonction de la zone dans laquelle se trouve le logement :
- Zone très tendue : 12 € / m2
- Zone tendue : 10 € / m2
- Zone normale : 8 € / m2

Le coût de l’état des lieux, à la charge du locataire, ne peut pas dépasser les 3 € du mètre carré, quelle que soit la zone. En résultat, les frais d’agence se sont vus diminuer de 40 à 50 %.

• Dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie, aussi appelé “ caution ”, est plafonné à 1 mois de loyer hors charges. Le délai pour rendre sa caution au locataire après son départ du logement est passé de 2 à 1 mois, sans réserves émises sur l’état des lieux de sortie. En cas de retard, le propriétaire se risque à payer des pénalités de retard, soit 10 % du montant en plus par mois de retard.

• Documents entre propriétaire et locataire

La loi ALUR a aussi instauré un modèle de contrat de bail pour les locations vides. Ce modèle type comprend tous les éléments obligatoires à inscrire au bail. Par ailleurs, depuis l’entrée en vigueur de la loi, le propriétaire se doit de remettre à son locataire lors de la conclusion du contrat de bail une notice d’information. Ce document éclairera les 2 parties, sur leurs droits et leurs obligations.

• Réglementation des locations meublées

Parmi les réformes de réglementation des locations meublées, on retrouve les diagnostics obligatoires : gaz, électricité, plomb, performance énergétique…

Enfin, parmi les nouvelles mesures instaurées avec la loi ALUR, citons aussi la création du statut de colocation, ainsi que l’obligation d’assurance habitation pour le locataire.

Avantages et inconvénients

La loi ALUR présente de nombreux avantages pour les locataires :

• L’encadrement des loyers rend tout le processus de location de logement plus juste et plus simple.
• La décence du logement, une mesure phare de la loi, apporte plus d’égalité en termes d’accès à un logement.
• Les expulsions plus difficiles (le bailleur a interdiction d’expulser lui-même son locataire) et les délais plus longs pour régler ses dettes protègent plus qu’avant les locataires.

Les bailleurs aussi trouvent des avantages à la loi ALUR :

• La garantie universelle des loyers (GUL) protège les propriétaires en cas de loyers impayés. Cette garantie se substitue à la caution et couvre les loyers impayés à hauteur du loyer de référence pendant 18 mois.

En résumé, la loi ALUR, bien que contestée, a permis d’endiguer la hausse des loyers parisiens et d’autres grandes villes. Les locataires, de leur côté, sont mieux protégés qu’avant, bien que la protection des propriétaires, elle, soit un peu décevante.