Définition de la Loi Alur

Aussi appelée loi Duflot II, la loi ALUR promulguée le 26 mars 2014 modifie la loi du 6 juillet 1989. 

Elle porte plusieurs objectifs : améliorer l’accès au droit de logement décent, équilibrer les relations entre professionnels de l’immobilier, propriétaires et locataires, mais aussi réguler le marché immobilier et développer la transparence.

Comment fonctionne la Loi Alur ?

Concrètement, la loi ALUR comporte plusieurs mesures :

▶ Encadrement des loyers 

La loi ALUR a instauré des “ zones tendues ”, c’est-à-dire des zones géographiques, grandement plébiscitée par les investisseurs immobiliers, où la demande en logement est beaucoup plus forte que l’offre.

En zone tendue, les loyers des locations sont plafonnés selon plusieurs critères, notamment le type de location (meublé ou non), le nombre de pièces principales du logement, la date de construction du bien ou encore le nombre de pièces du logement : on parle alors d’encadrement des loyers. 

Grâce à cette mesure, les loyers ne sont ni supérieurs ni inférieurs à une fourchette de prix. Notez aussi que l’encadrement des loyers est établi par arrêté préfectoral, à partir d’un loyer médian qui sert de loyer de référence.

Pour respecter l’encadrement des loyers, le propriétaire-bailleur pourra demander un loyer hors charges compris entre le loyer de référence majoré de 20% et le loyer de référence minoré de 30%. 

Cet encadrement des loyers concerne : 

• Les premières mises en location, 
• Les changements de locataires, 
• Les renouvellements de bail.

▶ Plafonnement des frais d’agence 

Dus par le locataire, les frais d’agence concernent l’organisation des visites, la mise en place du dossier, la rédaction du contrat de location et de l’état des lieux.
Ces frais d’agence sont désormais plafonnés, et ne peuvent plus dépasser un certain prix au mètre carré, défini en fonction de la zone dans laquelle se trouve le logement :

• Zone très tendue : 12 €/m2
• Zone tendue : 10 €/m2
• Zone normale : 8 €/m2

En résultat, les frais d’agence se sont vus diminuer de 40 à 50%.
Par ailleurs, le coût de l’état des lieux de sortie du logement, à la charge du locataire, ne peut pas dépasser les 3 € du mètre carré, quelle que soit la zone.

▶ Dépôt de garantie 

Le montant du dépôt de garantie, aussi appelé “caution ”, est plafonné à 1 mois de loyer hors charges. 

Le délai pour rendre sa caution au locataire après son départ du logement est passé de 2 à 1 mois, sans réserves émises sur l’état des lieux de sortie. En cas de retard, le propriétaire se risque à payer des pénalités de retard, soit 10 % du montant en plus par mois de retard.

▶ Documents entre propriétaire et locataire 

La loi ALUR a aussi instauré un modèle de contrat de bail pour les locations vides. Ce modèle type comprend tous les éléments obligatoires à inscrire au bail. 

En outre, depuis l’entrée en vigueur de cette loi Logement Urbanisme, le propriétaire se doit de remettre à son locataire lors de la conclusion du contrat de bail une notice d’information. Ce document éclairera les 2 parties, sur leurs droits et leurs obligations.

▶ Réglementation des locations meublées

Parmi les réformes de réglementation des locations meublées, on retrouve les diagnostics obligatoires : gaz, électricité, plomb, performance énergétique… 

La loi ALUR a aussi créé un nouveau diagnostic sur le bâti de la copropriété, afin de permettre aux copropriétaires de connaître la situation générale de l’immeuble avant d’y envisager des travaux. 
Ce diagnostic technique global (DTG) précise l’état de l’immeuble, avec une projection sur les 10 prochaines années. Il donne des pistes quant aux éventuels travaux à réaliser pour sa conservation et son entretien.

Il contient : 

• L’analyse de l’état apparent des parties et équipements communs, 
• L’état de la situation du syndicat, 
• L’analyse des améliorations possibles en terme de gestion technique et patrimoniale, 
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ou l’audit énergétique. 

Il doit être réalisé dans tout immeuble de plus de 10 ans mis en copropriété, puis communiqué aux nouveaux acquéreurs assorti de la liste de travaux préconisés. 

Enfin, le DTG doit être mené par un tiers disposant des compétences indispensables.

L’obligation de souscrire un contrat d’assurance responsabilité civile avec la loi ALUR

La loi ALUR prévoit l’obligation de souscription d’un contrat d’assurance responsabilité civile pour les copropriétaires et les syndicats de copropriétaires.
Le texte de loi précise que “chaque propriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre”.

Notez également l’obligation d'installation d'un détecteur de fumée dans le logement, une obligation à la charge des propriétaires.

Loi ALUR et paiement de charges

Voici un autre pan de la loi ALUR : le paiement des charges.
En vertu de la loi, les charges locatives sont dues par le locataire, mais initialement payées par le propriétaire. Ce dernier se fait ensuite rembourser ces dépenses par le locataire.
Les pièces justificatives pour le prélèvement de ces charges doivent être tenues à la disposition du locataire pour une durée de 6 mois.

On distingue toutefois les charges récupérables (comme l’eau utilisée par la personne nettoyant les parties communes de l’immeuble) des charges non récupérables (telles que l’électricité utilisée par le locataire dans le logement, ce dernier devant souscrire lui-même un abonnement auprès d’un fournisseur d’énergie).

Quel préavis dans le cadre de la loi ALUR ?

Il est passé de 3 à 1 mois : le délai de préavis des locataires est réduit depuis la loi ALUR, dans certaines situations :

•  Pour les locataires d’un logement située en zone tendue (la loi détermine ainsi une liste de ces zones où le marché immobilier est déséquilibré, c’est-à-dire avec une offre limitée face à une demande élevée) ; 
• Pour les personnes en situation de handicap bénéficiant de l’AAH ; 
• Pour les personnes nécessitant un déménagement lié à leur état de santé. 

Quelle que soit la situation, le départ du locataire devra s’accompagner d’une lettre adressée au propriétaire bailleur.

Loi ALUR et syndics de copropriété

Depuis la promulgation de la loi ALUR, les syndics de copropriété ont plusieurs obligations

• Etablissement d’un budget prévisionnel

Celui-ci doit être créé en concertation avec le conseil syndical.

• Mise en concurrence de différents syndics

Tous les 3 ans, le conseil syndical doit mettre en concurrence des syndics, étudier les différents projets de contrats et choisir celui convenant le mieux aux besoins de la copropriété.
Cela doit permettre à tous les copropriétaires de comparer le forfait de base, ainsi que les facturations spécifiques du syndic actuel versus de ses concurrents.
Un décret devra d’ailleurs définir le forfait de base et les facturations spécifiques afin de comparer efficacement les propositions des syndics mis en concurrence.

• Obligation de transparence

Plusieurs obligations de transparence sont imposées au syndic. 

Au sein même d’une copropriété, on relève plusieurs changements suite à la loi ALUR, notamment concernant le vote des travaux de copropriété, avec une majorité abaissée pour faciliter les décisions favorables à la réalisation de plusieurs types de travaux.

• La majorité simple s’applique donc pour les travaux de restauration et de conservation de l’immeuble, de préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, et de travaux d’accessibilité. 
• Pour des travaux en loi ALUR de transformation, de surélévation ou la création de nouveaux locaux à usage privatif, c’est la majorité absolue qui prévaut (contre la double majorité ou l’unanimité auparavant).

Avantages et inconvénients de la loi ALUR pour les locataires et les propriétaires

La loi ALUR présente de nombreux avantages pour les locataires :

• L’encadrement des loyers rend tout le processus de location de logement plus juste et plus simple. D’ailleurs, tout excès dans le prix de loyers entraîne une obligation pour le bailleur de réévaluer le montant du loyer.
• La décence du logement, qu’il soit meublé ou vide, une mesure phare de la loi, contribue à apporter plus d’égalité en termes d’accès à un logement.
• Les expulsions sont plus difficiles, car le bailleur a interdiction d’expulser lui-même son locataire, et que la trêve hivernale est étendue et court désormais du 1er novembre au 31 mars.

Les bailleurs aussi trouvent des avantages à la loi ALUR :

• Pour plus de transparence, un propriétaire pourra se référer à la liste des documents qu’un locataire sera amené à fournir.
• La garantie universelle des loyers (GUL) protège les propriétaires en cas de loyers impayés. Cette garantie se substitue à la caution et couvre les loyers impayés à hauteur du loyer de référence pendant 18 mois.

• Les propriétaires peuvent aussi compter sur un autre dispositif, la caution Visale, pour se protéger contre les loyers impayés. Celui-ci supprime la carence d’un mois dans le paiement de l’indemnité, et prend en charge tous les mois de non-paiement. Ce dispositif n’est cependant disponible que pour les logements dont le bail ne passe pas 1500€/mois à Paris, et 1300€/mois sur le reste du territoire. 

Pour finir, citons 2 avantages pour les 2 parties : 

1. Avec un modèle type de contrat de bail et une notice d’information, les 2 parties connaissent précisément l’étendue de leurs engagements. 
2. L’encadrement des plafonds de frais d’agence immobilière a engendré un partage égalitaire de ces frais entre le locataire et le bailleur. 

En résumé, la loi ALUR, bien que contestée, a permis d’endiguer la hausse des loyers parisiens et d’autres grandes villes. Les locataires, de leur côté, sont mieux protégés qu’avant, bien que la protection des propriétaires, elle, soit un peu décevante.